买房人付房款未办不动产权证遭查封，最高法新规如何护权益？

购房者已向开发商缴纳了购房款，然而尚未取得不动产权证书。倘若开发商因涉及债务争议而面临房屋被查封和强制执行的风险，购房者应如何确保自己的合法权益不受损害？

最高人民法院于23日颁布了《关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》（简称《解释》），对商品房消费者的权益保护进行了详尽的阐述，进一步强化了对购房者合法权益的全面保护。《解释》将从2025年7月24日开始正式实施。

以房抵债行使建设工程价款优先受偿权的，可以排除强制执行

建某公司施工完毕并经过验收，银某公司便用承建工程中的13套房屋来抵消所欠的工程款项。随后，双方针对这些房屋签订了商品房买卖协议，并由此银某公司出具了销售不动产的统一发票。但紧接着，紫某公司与银某公司等人之间出现了借款合同的纠纷，紫某公司在诉讼过程中提出了财产保全的申请。法院判决，对涉案的13套住宅以及其他相关房产、股权等资产实施了查封。

随后，建某公司就涉及13套房产的执行事宜提出异议，经受案法院审理，该异议被认定为合理，遂作出裁定，暂停对上述13套房产的执行。然而，紫某公司对此裁定持有异议，遂提出申请，要求法院继续执行涉及那13套房产的案件。审理法院判定，工程承包人依据与发包人之间的协议，主张将承建的不动产作为偿还工程欠款的抵押，并以此为由提出执行异议，要求取消因抵押权或其他债权所引发的查封行动。若该“折价工程协议”未涉及损害其他债权人权益的撤销或无效因素，法院应当予以批准。最终，法院裁决同意解除对涉案13套房产的查封措施。

工程价款优先受偿权，这一法律赋予的特殊权利，旨在保障建设工程承包人的合法权益。根据民法典的规定，若发包人未按时支付工程款项，且工程性质不适宜进行折价或拍卖，承包人有权与发包人协商，将承建工程折算为价款；同时，承包人还可以向人民法院申请，依法对工程进行拍卖，并优先从拍卖所得中获取补偿。《解释》对农民工工资相关的债权实施了优先保障，同时，针对民法典第八百零七条中关于不动产用于抵扣工程款的执行异议诉讼，制定了具体处理办法，并明确指出，通过房产折算的价款，能够有效规避对抵押权或普通金钱债权的强制执行。

在司法实践中，采用工程不动产协议折价的方法来行使和实现工程款的优先受偿权，相较于司法拍卖，操作更为简便快捷，成本也更为低廉。这样做有利于最大限度地发挥发包人的责任财产作用，有效缓解发包人因资金短缺导致的工程款拖欠问题。而且，优先保障施工方的权益，也意味着能够更有效地维护农民工群体的合法权益。

在执行中扩大商品房消费者权益保护范围

由于涉及民间借贷的争议，一家房地产开发企业被判决需退还借款及其利息。在执行过程中，法院对该公司持有的房产进行了查封，这其中包括了案外人士韩某平夫妇所拥有的一个住宅。在此之前，韩某平已从该房地产开发企业购得该住宅，并已支付了27.66万元的购房款。由于执行法院对涉案房屋实施了查封和拍卖措施，韩某平夫妇遂对执行行为提出异议，并要求暂停对该房屋的拍卖程序。法院以韩某平名下存在其他住宅用途的房产等为由，否决了其异议申请。随后，韩某平及其配偶对执行异议提起诉讼，旨在终止拍卖活动并依照法律要求解除查封。在一审阶段，法院拒绝了韩某平夫妇的诉讼要求。

经审理，二审法院认定，涉案房产系韩某平夫妇为子女入学购置，满足了基本住房需求；此外，相较于位于郊区且缺乏电梯的旧居，该房产更符合提升居住条件的需要，韩某平夫妇所拥有的民事权利足以抵御金钱债务的强制执行。据此，法院作出裁决，涉案房产不得被强制执行。

依照过往的法规，若被执行的住宅为购房者的独有住所，便能够免除强制拍卖；然而，若购房者持有其他住宅，便无法免除强制拍卖。

《解释》的显著特点在于对房屋的种类、数量和性质等方面的限制得到了放宽，保护的范围也从原先的“满足居住需求”扩大到了“满足居住生活需求”。这里的“居住生活需求”不再仅限于家庭的基本住房，还包括了改善居住条件的住房。在当前的案例中，争议的焦点集中在韩某平夫妇是否对涉案房屋拥有足够的民事权益，以抵御强制执行的威胁。二审法院经调查发现，韩某平虽然拥有位于郊区的住宅，这套房产主要用于居住。然而，该房产是韩某平夫妇为了子女的教育需求所购置，同时也有助于提升居住条件。据此，应当将其视为满足基本生存需求的正当消费，并依照法律规定给予保护。

最高人民法院强调，在案件审理过程中，法院需着重审查涉案房屋是否影响案外人家属的日常生活。司法判决应当坚守生存权保障的基本原则，精确理解法律的基本要求，确保在维护基本权利的同时，兼顾市场交易秩序的稳定。

虚构借款、房屋抵债关系，提起虚假诉讼逃废债务应受惩治

某银行与常某等人之间出现了关于借款合同的争议，法院最终裁决常某需向某银行归还本金及利息共计100万元。在执行阶段，法院对常某名下的一套房产进行了查封。然而，案外第三人赵某声称该房产已被常某用于“抵债”转交给他，因此提出执行异议，并要求法院将该房产从执行范围中剔除。赵某在查封的前一天，以“民间借贷纠纷”为名，依据82万元的银行转账凭证和借条，将常某告上法庭。立案当天，双方便达成了还款协议，并请求法院出具民事调解书，以确认常某应向赵某偿还82万元的本金及利息。此后，双方又签订了一份协议，将涉案房屋作为偿还上述债务的抵押。

法院在执行入户调查过程中，发现常某及其配偶依然居住在涉案房屋中，且常某负责支付物业费和水电费。鉴于赵某与常某之间案件存在众多疑点，法院主动调取了双方的银行流水及相关资料，结果显示赵某与常某之间银行转账频繁，特别是在赵某声称借出82万元后的次日，常某便向赵某转回85万元。在调解过程中，双方对法院隐瞒了这一连续转账的事实。此外，常某在起诉之前，已经通过挂失手续激活了新的银行卡号。然而，在伪造借条的过程中，双方并未注意到这一变化，错误地将收款账户的卡号填写为了当时并不存在的新卡号。

审理法院认定，对以物抵债的真实性有所怀疑，因此决定继续执行该房屋的判决。在入户调查的基础上，结合职权所查明的实际情况，审理法院依法启动了对相关民间借贷纠纷案件的审判监督程序。同时，法院与检察机关进行了沟通协商，并将涉嫌犯罪的线索转交给公安机关进行刑事立案。目前，常某和赵某已获得检察机关的逮捕批准，刑事案件正处在审查起诉的过程中。

在司法实践中，部分不法分子滥用执行异议诉讼机制，通过勾结串通、捏造证据等手段提起执行异议诉讼，意图逃避执行责任。在本案中，常某明知自己尚有未偿还的债务，却先与他人勾结，编造债务关系，通过“手拉手”的方式进行调解，从而获得了民事调解书。随后，他又以此民事调解书为依据，虚构了以房产抵债的协议，进而提出案外人异议，试图阻挠执行进程。此类虚假诉讼不仅损害了债权人的正当权益，而且极大地破坏了诉讼的正常秩序，理应依照法律受到严格的惩处。

《解释》在界定禁止强制执行的情形上采取了主动预防措施，指导各层级法院对买卖合同的真实性、支付款项的真实性进行细致核查，同时，对以物抵债中的债权真实性、抵债意愿的真实性以及抵债金额的合理性进行严格审查，并要求各级法院通过严谨的审查程序来预防虚假诉讼行为。同时，《解释》对恶意勾结、虚构证据、编造事实进行虚假诉讼干扰执行的行为，明确了相应的法律责任，这一规定适用于案外人、申请执行人、被执行人、诉讼代理人、证人以及鉴定人等，他们都必须遵守这一规定。

《 人民日报 》（ 2025年07月24日 12 版）