房企代表热议：房地产市场面临库存压力，专家建言存量房收储

房企代表。 董红艳/摄

中国时报网记者 董红艳 北京消息

现在，房地产领域承受着积压房源多、房价停滞不前的双重挑战。八月十九日，由中国房地产报与中国城市与区域治理研究院共同举办的“2025第十五届中国城市发展及房地产创新大会”召开，许多专家和学者就二手房储备等议题展开了详尽的探讨。

《华夏时报》记者实地探访得知，第十三届全国政协经济委员会的刘世锦委员，以及国务院发展研究中心的前任刘世锦，提议创建“中储房”体系，并且让地方专项债券用来收购并改造存量房产为保障性住房；中国房地产行业协会的副会长兼秘书长，以及住房和城乡建设部房地产市场监管司的前任张其光，提出用国家级的收储资金来处理积压的风险，为房地产市场的稳定和需求增长开辟道路，并且强调除了用作保障房，收购的存量房产还可以用作租赁市场。

另一方面，住建部《住宅项目规范》实施后，打造优质住宅成为行业重点，华润、龙湖、金茂等房地产企业代表在会议上讨论了产品升级的方法，研究怎样应对市场波动、达成稳定经营，阿那亚创始人马寅等人也指出优质住宅要超越居住功能，包含生活环境和艺术构思，房地产商还必须在产品激烈竞争中关注客户实际需要。

存量住房收储如何推进？

当前国内经济运行面临消费动力偏弱的显著难题。刘世锦对此有深入分析，认为消费疲软不能一概而论，具体到消费领域分布，我国消费动力不足突出表现在与基础公共服务关联的教育、医疗、公共住房、社会保障、养老等发展性服务需求不旺，居民在这些服务上的支出占国内生产总值比例显著不高。刘世锦分析消费不足的成因，指出城市发展的程度和水准不够高，同时收入分配不均现象比较明显。

《华夏时报》记者留意到，刘世锦认为，民众的住宅条件应当加以改善，但更关键的是要提供必要支持。当前住房领域存在不合理之处，为房价偏高的城市里，对经济发展起重要作用的流动人口和普通劳动者，解决住房困难，是城市当局提供的基础性社会服务中不可或缺的部分。

刘世锦就相关问题发表看法，认为地方政府应被准许运用专项债等途径筹集款项，购置积压的房产，将其改造为公共租赁住房，同时也能够兴办新的公共租赁住房工程。此举对稳固房地产市场具有关键作用。当前存在大量闲置房产，可商议成立“中储房”的储备机制，参照“中储粮”模式，以应对区域差异显著的情况，从而更有效地提供全国范围的金融服务。

刘世锦着眼于整体层面规划经济前进方向，张其光则深入研究如何处置现有房产问题，分析其重要性和具体方法，寻求让房地产市场摆脱下滑趋势并恢复稳定状态的可行办法。

2020年7月到如今这五年间，国家与地方层面颁布了许多有关房地产的法规措施。张其光对此指出，每项法规的推出都能促使房地产市场出现一定波动，不过这种效果维持多久是个疑问，这些政策的实际作用力、精准度以及可执行性也都面临考验。

当前房地产市场状况，已与2021年之前存在显著差异，张其光对此表示，现阶段首要任务在于妥善处理房地产企业现有的资产存量问题。

根据官方统计，2025年上半年度，国内房地产建设单位累计完成施工项目达六百三十八亿七千三百一十一万平方米，其中，住宅建设体量占四百四十五亿零一百零七万平方米。到七月月底，市场上尚未出售的房产面积共计七万六千四百八十六万平方米。针对这一情况，张其光指出，以当前市场购买力吸收的速度计算，要完全售出这些积压的房产，所需周期相当漫长。

张其光深入指出，房地产的积压未清，买卖双方的平衡状态就无法实现，而房产的价值高低主要由买卖双方的平衡状态来决定。现阶段，用于投资购买的房产已经基本离开了房地产市场，买卖双方的矛盾问题没有解决，就很难让价格停止下跌并稳定下来。库存问题不解决，房价就难以稳定，潜在的风险也无法消除。现在应当减少房屋的供应量，同时增加购买的需求量。

张其光认为，几年前推行“租购结合”政策尚不具备充分条件，当时政府部门缺乏充足的出租房屋储备，多数租赁住房由个人业主提供。《住房租赁法规》的颁布具有里程碑式的深远影响，将彻底重塑租赁市场形态。租赁行业盈利空间有限，唯有实现规模化运作，方能提升经济效益。租赁行业未来将呈现集约化、规范化、智慧化以及品牌化的发展趋势，逐步形成连锁经营模式。

张其光提出，房地产市场亟需借助国家信誉来处理积压的房产问题，他主张建立国家级的收购基金，因为当前房地产开发商普遍面临严重的资金周转困境，银行等金融机构难以替代政府履行相应职责，必须成立专门的组织机构来负责国家扶持资金的运作，该机构需承担回收资金的任务，同时制定出尽可能公道的资金使用条款，例如，将资金的使用费用率设定为百分之一，并将资金的使用期限确定为二十年借助国家财政的支持来给予长期资金保障，缓解收购方的负担，增强其参与的意愿。

张其光也向《华夏时报》的记者以及现场其他人透露，相关资金的使用规范需要解除。政策上声称要平等对待所有企业，但实际情况是优惠主要提供给国有企业。然而在房地产市场领域，国有企业的比例并不高。

此外，张其光就收储房产的用途提出看法，当前社会闲置房产数量庞大，建议将这些房产购置下来，转变为出租性质住房，不限于提供给低收入群体。购置这些房产之后，要融入市场运作方式，以此提升运营效能，同时减少运营开销。

“美好生活”不应仅是一种营销方式

响应“优质住房”的倡议，2025年3月31日，住房和城乡建设部公布了国家标准《住宅项目规范》。在相关会议上，住房和城乡建设部标准定额司一级巡视员王玮谈到，“优质住房”既是一种思想，也是一种目标，并且还是一种途径，能够达成这一目标。

关于未来如何打造优质住宅，众多一线房地产企业都在积极研究。高峰论坛期间，华润置地高管陈伟表示感慨，市场在2021年触及顶点后，持续下滑，不论商品房还是办公楼，都必须重新审视服务品质。房地产不仅满足物质与基础需求，更要关注人们的精神追求。

龙湖的经营模式与华润极为相近。在陈伟之后，担任龙湖集团副总裁及龙湖龙智造负责人的顾修铭经过深思熟虑，指出龙湖作为私营房地产企业，更应着力思考怎样能够成功度过经济波动，怎样能够顺利跨越债务的考验。只有成功跨越了这个阶段，企业才能拥有发展的前景。

中国金茂的首席产品负责人田九坡表示，当前市场状况波动剧烈，买卖双方关系出现转变，住宅商品逐渐回归其本质功能。过去房价不断上涨曾掩盖诸多隐忧，如今这些矛盾逐渐显现。这种形势下，众多消费者，尤其是年轻群体，对于生活品质和社区服务有了更严苛的标准。认真倾听并回应消费者的期待，长远来看对公司和购买者都有益处。

房地产市场经历起落，部分新兴企业逐渐受到广泛关注。新东升置业集团的开创者曲东升对《华夏时报》的采访对象等众人讲，新东升置业集团在二十四个春秋中仅承建了九个工程，始终专注于打造品质住宅。目前该公司几乎无需任何借款，财务状况十分稳健。

房地产行业下游的万华生态也正经历增长，万华生态产业集团股份有限公司董事长郭兴田谈到，万华生态在疫情时期能够增长，近五年间无醛人造板生产规模达到世界最大。

马寅谈到，当前房地产市场状况与九十年代末颇为相似，各家房地产企业如同单个项目公司，各自完成一个项目之后再启动下一个，项目与项目之间存在连续性。进入2001年，情况发生剧变，某企业同时推进多达十几个项目。而今，房地产开发商逐渐重拾专注，回归到具体项目层面，细致打磨每一个项目。

近些年受“好房子”概念推动，居住条件有了显著改善。顾修铭指出，这两年市场产品竞争非常激烈，两年前的住宅与如今最前沿的住宅差距明显，产品若没有竞争力就很难销售出去。

然而，一些业内专家指出，房屋品质不仅涉及物质层面，还关乎精神层面亦需改进。马寅强调，“理想居所”不应仅满足栖身之需，更应融入居民日常，要求开发商打造优良的生活环境，比如，确保出门即可享用咖啡服务，或便捷前往音乐表演场所。开发商标榜的“理想栖居”并非仅是销售手段，旨在促进房产销售，更应深化对艺术性等层面的认知，并切实贯彻到实践中。

马寅曾成功引导公司走过房地产市场的波折，他对新东升置业集团为何能抵挡住之前市场扩张的引诱感到十分不解。曲东升对此表明，公司平均每三年开发一个项目，不扩大规模其实也是市场形势下的无奈之举，由于银行运用杠杆以及企业负责人追求利益的原因，即便想要扩张也难以实现。过去被视为市场边缘的许多企业，如今都变成了幸运儿。

曲东升就龙湖购地事宜继续发问。顾修铭表示，近期并无购置土地的打算。现阶段他们正在考察地块，将来会越来越倾向于选择一、二线都市。集中资源投向经济较为活跃的城市，如今已是业内普遍认同的趋势。

近些年，金茂离开北京后，其产品竞争力提升明显，令曲东升感到意外。田九坡对此解释称，并非仅在过去两年，即便是半年前的产品，如今也难以销售。金茂正受到政策、客户以及同行等多方面因素促使进行升级。田九坡举例说明，如今金茂售楼处周边会增设咖啡店、面包店等设施，目的是让客户在开盘时能于街上闻到烘焙香气。未来新房产品需要加快周转，随行就市地主动寻求未来。

然而，陈伟觉得，当前新建房屋产品的竞争点存在不少相似之处，整体设计模式趋于一致，比如，地下停车场都在追求安装星空顶，将来公司必须实施全面的整合调整，思考所追求的这些方面是否是客户真正需要的。