购买农家小院享田园生活，却遇法律风险，李某维权之路几何？

购买农家小院养花种菜

享受田园生活悠哉悠哉

美好愿景总有太多无奈

法律风险还需谨慎对待

基本案情

李某打算在某个村庄购置一栋房屋，于是和许某商议了房屋买卖的初步想法。李某因为相信许某所说的房屋归属以及交易合乎法规，就给许某支付了三万三千元的购房预付款。李某与许某就房产过户及交易细节多次交流，得知该房产实为付某名下的农村宅基地使用权房屋，而许某并非使用权人，也未曾获得配偶付某的合法授权或共有人的同意，因此交易无法进行。李某认定这些行为构成许某的违约，多次要求许某退还定金，但许某一直拖延不予处理。李某遂诉至法院要求解除合同，并要求许某返还3.3万元。

法院审理

法院审理后确认，被告许某把农村房屋卖给了不属于集体经济组织的人员，这违反了法律中的强制性条款，损害了集体经济组织的利益，因此双方签订的房屋买卖协议不具备法律效力，由于定金条款的有效性依赖于买卖协议，既然买卖协议无效，定金条款也同样无效。依照《中华人民共和国民法典》第一百五十五条与第一百五十七条的内容，无效的协议从一开始就不具备法律上的效力，基于此协议所获取的财物，理应进行归还，原告李某请求被告许某退还3.3万元，此诉求与法规相符，法庭决定采纳。

法官说法

宅基地自建房能否自由买卖？

依照《中华人民共和国土地管理法》第九条及相关政策要求，宅基地归集体所有，农民仅享使用权，该权利受法律约束，不可随意转让，若要交易农村宅基地上的自建房，必须达成以下要求：买卖双方须为同一集体经济组织成员，购买方要么没有宅基地，要么因分家或外来人口落户等符合村集体规划，房屋必须已取得不动产权证并完成登记确认，宅基地使用权与房屋所有权须同步转移，禁止分开转让，交易过程需经村集体经济组织批准并上报乡镇政府核准。

本案涉及农村宅基地自建房的出售，被告作为卖方，没有将房屋的准确权属状况告知原告，而且买卖双方都不满足购买农村宅基地自建房的相关要求，这种交易属于违法行为，双方的房屋买卖协议从一开始就是没有法律效力的。

定金协议的效力如何认定？当事人之间订立的定金合同是否成立？被告许某有无义务将原告李某已缴纳的33000元定金退还？

本案涉及买卖合同中的定金条款，该条款旨在确保合同得到履行，属于合同内关于权利义务的条款，虽然本身不具备独立效力，但定金条款的效力依赖于主合同，即买卖合同。如果主合同失去法律效力，定金条款也随之失效。依照《中华人民共和国民法典》第一百五十七条的条款，合同若无效，基于该合同取得的财产需要归还。

司法人员指出，非集体单位成员购买农村宅基地上建造的私有房产，面临显著的法律与经济隐患，此类房产交易协议会被判定为无效。一旦协议确认无效，购房者将无法办理房产转移登记，同时其已支付的款项也会被判定为需要退还。诉讼或执行环节常伴随风险，购房人付出的款项有时难以收回，少数人甚至遭遇房屋与资金同时损失的状况。所以购房务必慎重，不提倡非本户籍人士购置农村集体土地建造的自有住房。

法条链接

《中华人民共和国土地管理法》

第九条 城市市区的土地属于国家所有。

乡村及城郊地区的土地，若非法律明文规定归国家所有，则归村民集体支配；住宅用地的分配以及个人耕作的土地和山场，均由村民集体管理。

第六十二条第一款 农村住户每家仅能拥有一块宅基地，这块宅基地的面积不能超出省、自治区、直辖市所定限度。

《中华人民共和国民法典》

第一百五十五条 无效的民事法律行为，或者被撤销的民事法律行为，从行为开始那一刻起，就完全不具备法律上的约束力。

第一百五十七条 民事法律行为一旦归于无效、遭到撤销或明确不具备效力，参与者基于该行为获取的财物，必须实施归还；若无法归还或没有必要归还，则应进行价值补偿。若其中一方存在过失，需对另一方因此遭受的损害进行赔偿；若双方均有过失，则各自需承担匹配自身过失的责任份额。倘若法律有其他具体规定，则需遵循那些规定。

供 稿：灵宝市法院齐国章、席 静