购买农家小院享田园生活，却遇法律风险，交易违约咋解决？

购买农家小院养花种菜

享受田园生活悠哉悠哉

美好愿景总有太多无奈

法律风险还需谨慎对待

基本案情

李某打算在某个村庄购置房产，因此和许某商议了房产买卖的初步想法。李某因为相信许某所说的房屋归属和交易合规性，给许某支付了三万三千元的购房预付款。李某与许某就房屋过户及交易细节多次进行商议，了解到该房产实际登记在许某配偶付某名下，属于农村宅基地使用权房屋，而许某并非该宅基地的使用权人，同时也没有获得配偶付某的合法许可或共有人的同意，因此导致交易无法顺利进行，李某认为这些行为构成了许某的违约行为，多次要求许某退还定金，但许某一直拖延不予处理。李某遂诉至法院要求解除合同，并要求许某返还3.3万元。

法院审理

法院审理认定，被告许某把农村房屋卖给非集体组织成员，违背了法律强制性要求，侵害了集体组织利益，双方签订的房屋买卖协议无效，由于定金条款的效力依赖于买卖协议，若买卖协议无效，定金条款也无效。依照《中华人民共和国民法典》第一百五十五条与第一百五十七条的条款，无效的协议从一开始就不具备法律上的效力，通过该协议获得的财物需要归还，原告李某请求被告许某退还3.3万元，符合法规，法庭决定采纳其诉求。

法官说法

宅基地自建房能否自由买卖？

依照《中华人民共和国土地管理法》第九条及相关政策要求，宅基地归集体所有，农民仅获准使用，这种使用权受法律约束，不可随意买卖，若要转让农村宅基地上的自建房，必须达成以下要求：买卖双方须为同一集体组织成员，受让方无宅基地，或因分家析产、外来人口入籍等符合村集体规划，房屋须已获取不动产权证并完成登记，宅基地使用权与房屋所有权须同步转移，禁止分离转让，交易过程需经集体组织批准并上报乡镇政府核准。

这个案件中，被告充当了乡村宅基房自建物的售卖方，没有真实地告知原告关于房产的准确所有权状况，而且双方双方也不满足购买乡村宅基房自建房的相关要求，这属于不合法的买卖行为，双方的房产交易协议从一开始就是没有效力的。

定金协议的效力如何认定？当事人之间订立的定金合同是否成立？被告许某有无义务将原告李某支付的33000元定金退还？

本案涉及买卖合同中的定金条款，该条款旨在确保合同得到履行，属于合同双方权利义务的一部分，虽然本身不具备独立法律地位，其效力必须依托于主合同即买卖合同。如果主合同失去法律效力，定金条款也随之失效。依照《中华人民共和国民法典》第一百五十七条的条文内容，合同一旦被认定为无效，通过该合同所获取的财产需要被归还。

司法官员指出，非集体单位成员购买乡村宅基地上的私有住宅，面临显著的法律与经济风险，此类房产交易协议会被判定作废。协议一旦被判定作废，购房人将无法办理房产转移登记，先前支付的购房款也会被判定需退还。因诉讼或执行可能引发的问题，购房人付出的购房资金有时难以收回，少数购房人甚至会遭遇失去房产又损失钱财的窘境。所以购房要慎重，不主张非本户籍人士购买农村宅基地建造的房屋。

法条链接

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《中华人民共和国土地管理法》

第九条 城市市区的土地属于国家所有。

乡村及城郊的土地，凡法律未明定归国家者，即为村民集体所有；房基地、个人开垦的田地与山林，同样归村民集体所有。

第六十二条第一款 农村住户每家仅能申请一块宅基地，该宅基地的占地规模不能超出省、自治区、直辖市所确定的限额。

《中华人民共和国民法典》

第一百五十五条 失效的或者被取消的民事法律行为，从一开始就不具备法律上的约束力。

第一百五十七条 民事法律行为一旦失效、被取消或最终无效，参与者通过该行为获得的财物，需要归还；若无法归还或没有必要归还，应进行价值补偿。若存在过失的一方，需赔偿对方因此遭受的损失；若双方均有过失，则各自承担应负的份额。如有法律另有说明，则按法律说明执行。