云南省物业管理规定5月1日起施行！这些物业问题明确了

近日

云南省人民政府常务会议通过了

《云南省物业管理规定》

（以下简称《规定》）

并决定自2023年5月1日起施行

业主可以自行管理物业吗？

物业费的收取标准怎么定？

对物业服务不满意，可以解聘吗？

……

这些问题

《规定》已经明确了

快来看看！

图源：视觉中国

云南省人民政府令

第225号

云南省物业管理条例已获第十四届云南省人民政府第2次常务会议于2023年1月29日审议通过，现予公布，自2023年5月1日起正式执行。

省　长　王予波

2023年2月14日

云南省物业管理规定

第一章　总　则

为了明确物业管理行为准则，保障业主与物业服务方的正当权利，创造优良的生活及工作条件，依据《中华人民共和国民法典》以及国务院颁布的《物业管理条例》等相关法律规范，并参照本省具体状况，特制定本规定。

本省行政区域内的居民区房屋管理事务遵循本规范；非居民区房屋管理事务参照此规范实施。

这项制度所指的物业管理，就是业主采用自我负责或者聘请服务公司的方式，对管理范围内的建筑物及其相关设施和场地实施修缮、维护、管理，确保管理区域内的环境整洁和秩序井然的活动。提供此类服务的人员涵盖服务公司以及其他管理人员。

第三条　物业管理需以党的领导为核心，以业主自我管理为基础，坚持信息公开透明，恪守诚实守信，接受法律约束。

要促进在物业管理方、业主组织或物业监管机构内建立基层党组织，以发挥党组织的领导功能。应在基层管理框架下，构建村居委员会、物业管理方、业主组织或物业监管机构等共同参与的治理体系。

第五条　县级及以上政府部门必须强化对物业管理的指导，把物业管理归入本区域现代服务业发展蓝图，设立统筹协调机制，以推动物业管理进步和和睦社区构建。

第六条 县级以上地方政府的住房和城乡建设管理部门承担本区域物业相关事务的监察治理职责。

相关单位依据自身任务，针对物业事务实施监管，涵盖发展筹划、社会治安、社会救助、法制建设、财政支持、土地规划、医疗保健、危机应对、财务核查、市场规范、防空防灾、城市治理、消防安全等具体领域。

第七条 乡级人民政府和街道办事处的职责是，全面负责其管辖范围内的物业管理事务，并且要有效整合各方资源，进行统筹安排。

村（居）民组织依据法规，对乡（镇）级政府及街道办事处的物业管理活动给予支持配合。

第八条 物业行业协会须强化内部约束机制，约束服务提供方的工作规范，组织服务技能学习，倡导守信经营，提升服务品质。

第二章　业主、业主大会和业主委员会

第九条　房屋的所有权人为业主。

核实房主资格，需参照不动产权登记册，或法律行政法规规定的其他有效文件。

业主参与物业管理事务时，根据相关法律条文、法规规定以及合同条款，可以行使自身权益，同时需要承担相应的责任。

第十一条 物业管理区域内的所有业主构成业主大会，每个物业管理区域仅能成立一个业主大会。

划分物业管理范围时，应以规划为依据，结合自然界限，注重设施齐全，方便居民使用，同时要顾及公共设施配置、建筑体量大小、物业种类以及社区发展状况等要素。

新建物业在上市销售之前，开发商必须明确物业管理范围，同时向物业所在地的县级住建部门进行登记。

已投入使用却尚未界定物业管理边界的，或者须变更物业管理边界的，县级住建部门需与乡镇及街道协作，征询业主代表看法，进而拟定物业管理区域划分或调整的初步方案，最终由业主依照法规集体表决，完成区域划分。

物业区域划分完毕，县级住建部门须在相关区域显眼地点进行公示，并且要让大家知道。

业主大会会议能够以聚集商议的方式举行，亦能以书面征询意见的方法开展。所有涉及投票决定的事项，其表决看法需由业主亲自签署，或由其委派的代表进行署名。

支持和鼓励采用信息化技术，改进业主大会表决方式。

第十四条　下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主集体商议的事务，需要面积达到三分之二的业主和人数达到三分之二的业主参与投票。对于第六项到第八项规定的内容，必须由参与投票的业主中，面积达到四分之三的业主和人数达到四分之三的业主表示赞同。对于其他事项，则应由参与投票的业主中，面积超过一半的业主和人数超过一半的业主同意。

业主委员会负责执行业主大会的决议,它必须在选举成立后的30天内,向当地县级住建部门以及乡政府、街道办提交登记材料。

业主大会和业主委员会必须依照法律承担相应责任，不能做出和物业维护没有关联的决定，也不能开展和物业维护没有关联的事情。

第十六条 若无法成立业主大会，或成立过程遇到阻碍，由乡镇政府或街道办事处牵头，成立一个包含村居委、业主代表等成员的物业管理小组，这个小组暂时承担业主委员会的职责，同时会努力促成业主大会的建立并选出新的业主委员会。这个物业管理小组的构成人员，需要在小区内显眼的地方进行公告。

已经组建了业主大会、选出了业主委员会的，乡级人民政府或者街道办事处就应当取消物业管理委员会。

第三章　物业管理服务

业主有权自行负责物业管理事务，或者委托专业服务机构进行管理。若选择委托专业服务机构，同一个物业管理区域只能选择一家机构提供服务。

第十八条　物业服务费用收取需依照公平、公正、透明、价值与价格相匹配的准则执行。

物业费用收取需根据各类物业的属性与特色，采取政府调控价和自由浮动价两种方式。采用政府调控价格的物业费用标准，由州（市）、县级行政单位依据省级政府定价清单，参照本地区实际情况，全面权衡服务品质、运营开销等要素后拟定并公示；采用自由浮动价格的物业费用，由业主与物业服务方在服务协议中协商确定。

第十九条　物业服务人须时常公布服务项目、服务规范、费用条目、费用标准等资讯，业主委员会须对已公布的资讯实施监督验证，并将验证结果在物业管理区域内的醒目地点公开。

第二十条　物业服务人不得有下列行为：

（一）未按照物业服务合同约定提供物业服务；

未依照要求公开物业服务费用标准，未显示业主公共区域经营与获利状况，未通报房屋修缮基金动用情形等相关资讯。

（三）超出合同约定或者超出公示收费项目和标准收取费用；

（四）侵占、挪用业主共有部分经营收益；

物业服务合同依照法律程序被解除或终止时，若当事人没有合理依据，却拒绝离开物业服务的相关工作。

（六）挪用住宅专项维修资金；

（七）泄露业主信息；

（八）采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费；

（九）法律、法规禁止的其他行为。

第二十一条　物业服务企业须依照要求制定安全管理制度和应急响应方案，完善安全防护手段，承担安全防护义务。

物业管理场所出现意外情况时，服务提供商需立刻启动补救手段，并且要迅速向相关政府机构通报，同时要配合开展救援活动。

对于物业服务方实施政府部门依法进行的紧急处理办法及其他管理规范，业主理应依照法规给予支持配合。

第二十二条　开发建设单位须依照规定，在物业管理区域中设置必需的物业服务用房，这些用房需具备供人使用的基本条件，包括有水、有电、能通风、能采光等。

自然资源管理部门发放建筑工程许可证明时，须在附图上标明物业服务用房的位置和面积；不动产登记机关在处理不动产注册事务时，也应在相关文件中注明物业服务用房的位置和面积。

物业服务用房以及共用设施设备配套用房，归全体业主共同所有，任何团体或个人都不可以随意更改其使用功能，也不得进行非法使用。

第二十三条　县级以上政府部门要参照老旧社区治理相关方案和年度安排，强化对旧区物业服务的引导，促进其规范化运作和养护工作，以提升民众的居住环境与生活品质。

第四章　物业的使用与维护

第二十四条　业主及相关人士在运用与管理该物业时，务必依照国家及地方的相关法律条款行事，确保行为合法合规，同时也要承担起维护该物业的良好状态的责任。

物业管理区域内禁止从事下列行为：

（一）损坏房屋承重结构、主体结构；

（二）违章搭建建（构）筑物；

（三）侵占、损坏物业共有部分；

（四）擅自改变物业规划用途；

（五）任意弃置垃圾、排放污染物；

严禁占据、阻碍、封闭应急楼层、逃生路径、消防车辆行道和紧急出口；

（七）违反噪声污染防治有关规定，制造噪声干扰他人正常生活；

（八）私拉电线、电缆为电动车辆充电；

（九）从建筑物中抛掷物品；

（十）毁坏安防设施线路和设备，或者影响安防设施功能；

（十一）法律、法规禁止的其他行为。

物业范围内出现前述情形时，服务方须即刻采取恰当手段加以阻止，同时向相关政府机构进行汇报，并配合开展处置工作。

第二十五条 业主们依照法律程序达成一致意见，能够选定业主委员会作为授权对象，或者把物业服务机构及其他组织当作受托方，让他们运用公共区域和公共设施开展经营性活动。经营活动所获得的收益，减去必要的开销之后，应归属于全体业主共同所有。

第二十六条 住在房屋里的人,或者住在住宅区里但不住在房子里的人,或者跟独立房子连在一起但不是住的人,他们都有责任依照法律规定,把钱存进专门用来修理房子的资金里。如果他们没有存最初那笔专门修理房子的资金,那么造房子的公司就不能把房子交给买房子的人。

业主分户账上的住宅专项维修资金余额少于首期缴纳金额的三成，需要立刻补缴。

物业管理区域的县级住建部门，必须依法公开，住宅专项维修资金的，募集详情，以及使用状况。

第五章　监督管理

第二十七条 省以及州或者市的人民政府住房和城乡建设主管部门要承担以下任务：

（一）制定物业管理有关政策并组织实施；

（二）建立完善物业服务人信用评价体系；

（三）建立健全物业服务标准和规范；

拟定管理规约的参考范本，制定业主大会的议事准则，编写物业服务协议的样板文本，

（五）指导监督住宅专项维修资金管理工作；

（六）法律、法规规定的其他职责。

第二十八条 县级人民政府住房和城乡建设部门负责以下工作：, 需要执行相关任务，, 包括进行监督管理，, 并保障建筑活动规范进行。

（一）贯彻执行物业管理有关法律、法规和政策；

承担服务提供者的信誉维护工作,实施对其信誉的审查和等第划分。

（三）监督管理物业管理招投标活动；

（四）监督管理住宅专项维修资金；

（五）指导监督物业承接查验有关工作；

（六）法律、法规规定的其他职责。

第二十九条　县级以上地方政府需要建立物业管理违规行为投诉和举报处理机制，同时在本行政区域所有物业管理区域显眼位置公布相关行政部门执法职责和举报受理联系方式。

收到上访反映或检举后，区级以上政府职能部门需迅速依照法规展开应对。涉及住户、业主组织、服务公司等各方，须提供配合与支持，不可推诿或妨碍执法人员的正常履职。

第三十条　乡镇人民政府,街道办事处承担以下属地管理任务：

（一）指导监督业主大会、业主委员会的组建和换届改选；

（二）指导监督业主大会、业主委员会的日常工作；

（三）指导物业管理委员会有关工作；

负责参与物业管理项目的验收环节，对行政区域内的物业交接和接收流程提供指引；

参与管理本地物业管理机构信用档案的建立与审核；

（六）法律、法规规定的其他职责。