2026 年 1 月 1 日起施行！二手房交易增值税政策有重大调整

2025年即将结束之际，楼市迎来重大利好政策。

在12月30日这天，财政部以及税务总局发布了一则关于个人销售住房增值税政策的公告，对于个人（这里所说的个人不包含个体工商户当中的一般纳税人，下同）而言，如果把购买时间不足2年的住房对外进行销售，那么就要按照3%的征收率去全额缴纳增值税；要是个人把购买已满2年（而且包含2年）的住房对外销售，这种情况下是免征增值税的。

该措施从2026年1月1日开始施行，在2026年1月1日之前，个人销售住房所涉及的增值税要是还没有申报缴纳，对于符合本公告规定的情况，将会按照本公告来执行。

据广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉所言，实行按全额5%的比例来征收增值税，会致使交易成本变得极高，这对于刚需买家来讲是一笔不小的成本，对于置换卖家而言同样也是如此。当前情况下，潜在购房者对于交易成本相当敏感，降低交易税费的诉求也比较高。有不少购房者在凑齐首付的同时，还得支付十几万甚至几十万的税费，这会对交易造成比较显著的制约 。

李宇嘉表示，关于本次二手房交易增值税率新政，对于持有2年以下的住房，其税率从5%降低到了3%，而对于持有2年以上的住房，之前是免征的，此次没有发生变化 。

深圳中原研究中心的高级研究员邹少伟指出，增值税新政致使持有未满2年的房产交易税费下降了2个百分点，极大地降低了交易成本，于持有时日不及2年的次新房而言是利好，能够加速次新房交易，激发换房需求，贯通置换链条。

以住房成交价为500万元的情况来说，调整之前，若住房持有不满2年，那么需要缴纳增值税23.81万元，这其中不包含附加部分，新政施行之后，所需缴纳的增值税降低到了14.56万元，相较于之前减少了9.2万元。

邹少伟表示，税费减少有可能吸引更多需求进入市场，在市场处于低迷时期的时候，这些举措对市场的复苏会起到一定的作用 。

中指院的分析师宣称，最新的政策已然明晰，在二零二六年一月一日之前，个人售卖住房所关联的增值税要是还没有进行申报缴纳，倘若符合相应条件同样能够依照规定去执行，这展现出了税收政策具备的连续性以及人性化 。

就政策脉络而言，在2016年的时候，《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》作出明确，个人要是把购买了不足2年的住房对外进行销售，这种情况下要按照5%的征收率去全额缴纳增值税，个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售时，是免征增值税的。并且上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。

2024年末的时候，增值税政策进一步予以优化调整，财政部、税务总局、住建部联合发布文件，明确指出，在北上广深取消普宅非普宅标准之后，也就是一线城市接连取消了普宅以及非普宅标准，其增值税征收方式和其他城市是一样的，即满2年以上，包含2年，免征增值税，不满2年的按照全额计算增值税，可是依据《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第五条第一款，增值税依旧按5%征收率来进行计算。

从市场方面观察，李宇嘉讲，近期二手房价格同比下跌幅度连续两个月出现扩大情况，止跌回稳面临的压力有所增多，热点城市持续引领降价，市场预期比较疲弱，新房交易也开始走向疲软，热点城市优质房子项目的销售速度也有所降低。

在此种背景状况之下，中指院的分析师作出表示，于宏观层面而言，12月的时候中央经济工作会议提出了“着力稳定房地产市场”，中央财办在进行解读的时候明确了具体的举措办法，提出了“从供需两端发力稳市场”，还提出“需求端要采取更多针对性措施，充分释放居民刚性和改善性需求”。

分析师称，近期北京率先优化住房限制性举措，于清理住房消费不合理限制举措方面，迈出了关键一步，此次政策直接削减了二手房交易税费，有助于降低换房成本，更优地支撑改善性住房需求释放，推动市场活跃度提高。同时需留意的是，购房未满2年的个人对外售卖住房，短期内会增大市场供给量，对老旧二手住房或建立新的销售压力。

于易居研究院副院长严跃进而言，房地产增值税政策实施调整，同时各地对契税、个人所得税政策予以优化，如此便生成了利于住房消费的税费政策情况。众多能让交易成本降低的举措，有希望促使预期朝着好的方向发展，增添购房者的信心。“市场交易趋向于活跃起来，这不但对去库存有益处，还会给稳定楼市带来积极的影响。”。