房屋出售如何交土地使用税？这些规定你得了解

我国公民普遍需要承担多项税务义务，依法纳税是城市繁荣发展的基础条件，房产交易涉及土地使用税的缴纳方式，出售房屋时如何处理相关税费，接下来探讨房屋转让的土地使用税缴纳流程，下面呈现编辑的见解。

一、房屋出售怎么交土地使用税？

《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》(财税186号)第二条规定，通过出让或转让方式有偿获得土地使用权，受让方需按合同约定土地交付时间起算，次月开始缴纳城镇土地使用税，若合同未明确土地交付时间，则受让方应从合同签署时间起算，次月开始缴纳城镇土地使用税。房地产公司从拿到地开始就得按规定交土地使用税，等分批建成卖出去后，每年要交的钱就得一点点往下减，等房子全卖完，交税的事就算完了，所以公司报税的时候要注意这些情况：

1、注意计税依据和纳税时间。

《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》(国务院令第483号)第三条明确指出，计征土地使用税的基准为纳税人实际占有的土地面积，需按照法定税额进行核算并收取。《关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》(国税地字第015号)第六条说明，纳税人实际占有的土地面积，是依据省、自治区、直辖市人民政府指定的单位组织进行测量所得到的土地面积数据。如果尚未组织测量，但纳税人已经持有政府部门核发的土地使用证书，那么应以证书上确认的土地面积为标准。如果尚未核发土地使用证书，纳税人需要根据实际情况如实申报土地面积。财税186号文件仅明确了应缴税款的时限，然而土地使用权出让或转让合同所载的地面面积，是由国土部门相关机构组织精确测量的。因此，在办理申报手续时，必须以土地使用权出让或转让合同上载明的地面面积为计算基准，并依照财税186号文件所规定的应缴税款时限完成申报和缴款。

2、注意免税土地面积和扣除时间。

依据《财政部、国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》(财税24号)、《关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》(国税地015号)以及《关于土地使用税若干具体问题的补充规定》(国税地140号)的相关条款，对房地产公司规划中配套建设的交给政府或业主使用的医疗机构、学校、托儿机构、幼儿园、物业管理用房，以及在开发项目中配套建设且符合免税标准的廉租房和经济适用房，另外还有小区外公共绿化区域、道路区域，以及小区内未开发的荒山地带、林地地带、湖泊地带、水塘地带等占用的土地，可以不征收城镇土地使用税，或者经过各省、自治区、直辖市税务局的批准，可以暂时不征收土地使用税。房地产公司要充分运用这些税务方面的扶持措施，在提交城镇土地使用税报告时，对于依照规划配套且已移交给政府或业主使用的相关土地项目，应在它们完成建设并交付使用后，免除相应的城镇土地使用税。对于社区外部的公共绿化区域、道路设施以及社区内部未开发的荒地、山林、湖泊、池塘等土地占用情况，应根据实际占用的空间大小，从合同签署时刻或合同中约定的土地交付时间开始，免除缴纳城市土地使用费用。

3、注意纳税义务终止时间及计算方法。

《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税152号)第三条说明：纳税人若房产、土地的实体或权利情形出现变更并依法终止房产税、城镇土地使用税缴纳责任时，其应缴税款的核算须截止于房产、土地的实体或权利情形变更的当月月底。《关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发89号)第二条第一款指出：购买新建商品房，从房屋交付使用的下个月开始征收房产税和城镇土地使用税。这一条款界定了购买新建商品房时纳税责任的起始点，换言之，这也意味着作为销售方的房地产开发商需要停止纳税。由于同一地块不允许再次征税。财税186号文件明确指出，计算纳税责任的时间点应为契约签署时刻或土地约定移交时刻，因此对于土地的实体形态或权益状况的转变，也应在房地产商与购买者签署购房契约时进行判断，假如契约中明确了房产交付的日期，那么房地产商承担的城镇土地使用税的纳税责任就应该在交房时结束，倘若契约里没有注明房产交付的日期，那么房地产商承担的城镇土地使用税的纳税责任就应在契约签署时终止，通过这种方式，纳税的开始时间和结束时间能够保持连贯，防止出现重复缴税的情况。

房地产开发商的某个楼盘在完工进行房屋预售或售卖之后，伴随房产的持续卖出，应缴的城镇土地使用税应当逐步降低，等到所有商品房售罄，缴税的责任也随之结束。所以房地产商在核算城镇土地使用税时，必须留意计算方式，采用按月比例扣除的算法比较恰当。

本月应缴税款等于剩余应税土地面积乘以每月税单价，剩余应税土地面积等于总土地面积减去免税土地面积再减去已签约预售或售出房屋的分配面积，分配面积按照合同约定交付时间或签约时间统计，每月税单价等于年度应缴税款除以十二，已签约预售或售出房屋的分配面积等于总土地面积乘以已签约预售或售出房屋建筑面积除以可售建筑总面积的结果

根据之前讨论的内容，房地产在销售环节同样需要承担税务责任，并且房产售出后，企业应缴的土地税会逐渐减少，所以房地产企业必须明确房屋销售时如何处理土地使用税，合理安排时间，防止出现缴税重复的情况。