西班牙曾是经济强国，欧债危机后房地产市场如何复苏？

处于欧盟第四大经济体位置，占有世界第十二大经济体排位的西班牙，于2008年全球金融危机来临之前，其经济已保持了多年的快速增长态势，而且和希腊、葡萄牙、意大利等国家相比较，西班牙在政府预算收支平衡这一方面做得相当出色，从1999年开始直到2007年，西班牙GDP平均每年都会增长3.7%，在2004年至2008年期间，西班牙房价上涨幅度达到了44%，然而随着欧债危机如海啸般汹涌袭来，西班牙经济形势迅速恶化，在2012年时房价比2008年时下跌幅度超过了25%。情况更为糟糕的是，自2013年1月1日起始，西班牙房产购置税加以调整，从此前的4%提升至10%。

西班牙房地产市场复苏最早时间是2014年，相较于同年之前同期增长1.8%，达成连续6年下跌后的首次增长，西班牙房地产市场经济泡沫正式步入尾声，当年新房价格上涨1.9%，二手房价格上涨1.7%，从2015年底开始进入稳定缓慢增长情形，虽会依季节变化有所浮动，但西班牙房地产市场已迎来春天 。

西班牙国家统计局相关住房指数统计结果显示，西班牙不动产价格在2016年夏季迎来连续五个季度增长，房屋价格同比增长4.5%，迎来自2007年经济危机以来最大反弹，成为2016年西班牙不动产市场繁荣高峰期，2016年房地产市场虽在增长但仍动荡不定。依据Ideslista调查所公布的统计数据，于2016年4月，西班牙房地产市场有迅速下降3.1%，每平方米价格跌至1284欧元，在同年7月情况亦是如此。而据此房地产评估师以及专家表示，自2013年起始，西班牙不动产市场便一直在上上下下的动荡期。

按照西班牙相关部门的剖析，2017年时，西班牙房地产市场在历经房产经济泡沫后，达成了连续4年持续上扬，2017年西班牙不动产市场同2016年相比较，其变量为，房产价格上升不再只限马德里、巴塞罗那以及高档旅游区，而是于西班牙全景范畴内均达成3%至5%的增幅，西班牙2017年房地产平均价格定会上涨至每平方米1560，达至经济危机前2004年所处水平 。

事实是，据专家称，西班牙房地产市场的复苏跟西班牙经济的复苏关联极大，西班牙房地产市场的复苏，首要归功于经济的复苏，官方数据显示，伴随西班牙经济增长，西班牙房屋销售量也在增长，二者成正比，2018年以及2019年西班牙房地产市场逐步升温，随着经济转暖，民众对投资不动产会越来越有信心。

观看了诸多宏观数据，似乎没那般贴近实际，笔者于2014年下半年抵达西班牙开展工作，笔者抵达西班牙之际，事实上房地产市场正在回暖，接下来借助自身亲身经历，向大家介绍西班牙房地产的现状，依据真实的所见所闻，期望能为大家带来助力，对西班牙不动产拥有更深入的认知。

我有一位西班牙同事，这位与我一起工作的同事，在2011年花费13万欧元买下郊区别墅，该别墅如今贬值近40%。如今房地产业呈现回升态势，然而即便现在出售，其价格最多也只能达到11万欧元，要是出租基本上没有可能。若于同样时间段以同样价格在北京购置一套房子，到现在其价值整整升了五倍。

以笔者经手的两套房子来说，一套所处位置在马德里市中心皇宫西侧，与皇宫隔着河相望，这区域位置等同于北京西二环外从天宁寺到首都博物馆这一块，这套房子当前价格是18万欧元，它是三室一厅60平米，有着六十多年的历史，要是出租的话每个月能够租到一千欧，在欧洲可算是房龄年轻的房子，要知道马德里市中心的房子大多历史可达几百年，马德里的房屋在基本方面不存在公摊面积，因而60平米等同于北京的75平米，该小区存在一个院子，其风格特别类似北京70年代那种军队大院的6层小楼，这种一个大院里包含着几栋小楼 。

另有一套位于东边富人区，该区域等同于北京从三里屯直至望京的这个范围 ，是马德里市区里唯一的一片别墅区 ，其占地面积极为庞大 ，外国不少公司或者政府驻当地相应的机构均处于这个地段 ，像中国大使馆就在此处 ，那房屋是在别墅区边缘地带有新建的房屋 ，面积一百多平米 ，具备两室一厅 ，南北方向清爽通透且带有一个小型院子 ，售价目前能够售卖到大概35万欧元 ，然而租金却只能租得上一千欧元以下 ，旁边的别墅基本上是以联排形式为主 ，面积大概二三百平米 ，价值50万欧元左右 。向北边去，那里有着大片成片的独栋别墅，其售卖价格基本上都是在100万欧元之上的了。像这样的房子，在西班牙所处的区域是非常优质良好的。同样的情况，在北京，这样的价格仅仅也就能够买到三环以内的一套三室一厅的公寓而已。

西班牙住房大体分成几类有，其一是市中心的老房子，欧洲城市中心历经数百载毫无变动，依法规房屋产权所有者不得擅自更改房屋外观，要是确实需要修缮，就得向政府进行申请，这类房子里居住的大多是拥有房屋产权的老人以及刚毕业步入社会身为租客的学生，与此同时此类房屋通常经由房屋中介开展买卖，其二是市中心与郊区相交织区域的新楼房。大概在三年前前后，西欧历经西方经济危机后开始复苏，首先受到影响进而复苏的是房地产，城郊结合区域众多空地开始动工建设，不少参加工作几年的年轻人热衷购买，这类房产通常直接向房地产公司直接购置。三，市中心与郊区别墅。这两种别墅房屋建造大致相似，然而差别最为显著的是价格，市中心独栋别墅价格一般在100万欧元以上，而郊区的别墅50万欧元左右便能购得。就叠拼别墅而言，市中心大约需50万欧元，于郊区25万左右即可买到 。

四，欧洲富人阶层所占比例通常很少，然而这部分人对于房产的喜好，与普通人存在一定差异。我有一位朋友，其全家皆是律师，他家房产配比大概能够代表西班牙富裕阶层购房习惯。他的家族在马德里拥有多处房产，他家身处于市中心富人区，拥有一套独立别墅，除此之外，其家族于北部著名的杜埃洛河葡萄园产区，还拥有一套古罗马时期的乡间别墅。另一个从事商业活动的友人，其家族居住于距马德里几十公里之遥的阿拉卡拉，此地乃著名西班牙文学家塞万提斯的家乡，还是一座大学城，设有西班牙历史最为悠久的阿拉卡拉大学。除市中心存有多处商铺之外，还有一套用于自住的独栋别墅，皇马知名球星纳乔乃是邻居。在离马德里一百多公里开外的地方，有一处占地面积达150公顷的马场，每逢周末全家会返回马场休假并接触大自然。诸如海滨城市巴塞罗那这般的地方，不少富人会挑选于海边小镇购置一座朝着大海的别墅，以供在假期家人休假之际使用。

西班牙房产存在着几个特点，房屋产权是永久的，并且基本不存在遗产税，每年所需缴纳的房屋税极少，几乎可以忽略不计，然而交易税相对较高，无论是卖房还是买房都要缴纳高额的税，政府如此规定用意十分明确，旨在减少二手房的商业炒作行为，使房屋回归居住的基本属性，无论是自住还是留给后代都无需缴纳过多的税，西方人并没有储蓄的习惯，所以政府为了支持年轻人买房，要求一些国有银行提供零首付以及零利息贷款，即便如此，大量的西班牙人依旧买不起房子。年轻人不急于买房存在众多原因，政府福利高使得房屋价格不会猛涨，这乃原因之一。另外，欧洲人普遍喜好享受生活，旅游、泡吧、健身所产生的花费消耗了大部分可支配收入。西方经济危机在五年前处于最为严重的时期，众多欠贷款且因失业无力缴纳之人的房子被银行强行收回，致使很多年轻人流落街头 。

三，政府出于对低收入家庭住房问题的保护考量，于房屋租赁市场所制定的法律是偏向租房者的，一旦签订租房协议，若租客不搬走，居住数年乃至数十年，租金依据合同签约之时来定，不论期间涨价至何种程度，皆按照之前合同的金额予以缴纳，经由我所认识的当中，就有一位房东本人离世了，而租客仍租住着仅几十欧月租金的房子，合同均是几十年前签订的，要晓得倘若在现在的马德里，具备同等住房条件的房子租金都已达上千欧元 。他的遗产继承人，只是将房产过户到自己名下，然而房子依旧由之前那位租客居住着。更有甚者，要是租客缴不起房租，那么房东必须等待超过半年以上方可起诉租客，官司还得继续再打半年之后才会出结果，可结果却是倘若租客真的毫无支付能力，房东也未必能让欠房租的租客在短期内搬离。

四，要是长期空置的房屋被那些买不起房子的人强行占据，按照法律规定，房主不能把闯入者驱赶出去。在西班牙，有个属于流浪者和无家可归者的网站，网站上标明了西班牙各个城市空置房屋的地址，给那些无家可归的人提供信息。有一位认识的华人朋友，在西班牙买了一套房屋用来投资，之后就离开了西班牙，因为担心租客会损坏家具等设备，所以那房屋就没出租 。但他们全家返回西班牙去度假之时发现，屋子当中住了一大家子黑人，报了警之后也没办法把他们清离出去，因为这些黑人属于低收入群体，并且还有未成年孩童，法律乃是保护弱者的。还有笔者有一段时期住在马德里的移民区，有一位摩洛哥流浪汉长时间霸占着隔壁街一栋楼房的一套公寓，房东一直都赶不走他。终于有一天，听闻他被警察遣送回到自己的国家，但并非是因为霸占房屋这件事。原因在于喝醉酒之后和别人争抢女朋友，恶性伤人之后遭人报警 。

现今，伴随西班牙经济复苏，大量曾外出的年轻人返回国内，何况还有移民涌入，大家对于未来经济增长存有信心，坚信西班牙的房地产市场将会持续稳定且健康地不断发展下去 。