2023年房地产开发企业判决文书超13万例，职工遇纠纷咋维权？

由中国房地产信用平台进行统计，在2023年的时候，中国裁判文书网那里，关于房地产开发企业的判决文书大约有13.04万例。其中，合同纠纷所占的比例超过了71.39%。而在合同纠纷当中，有关房屋买卖、预售、销售等涉及到房屋交易的纠纷，所占比例超过了55%。

在碰到“一房二卖”这种现象，以及非恶意“跳单”这种情况，还有中介“吃差价”这类问题之际，职工要怎样来维护自身的合法权益呢？

案例一：

选择在报价低的中介成交 是否属“跳单”？

在房屋买卖居间合同之时，存在一种约定，此约定是有关禁止买方的情况，啥情况呢，就是禁止买方运用中介公司所提供的房源信息 ，然而却做出绕开该中介公司，进而与卖方去签订房屋买卖合同的行为，说白了呀，这一约定的目的就是防止买方出现“跳单”的情况。但是呢，实际情况是，并不是所有出现的“跳单”情形都构成违约。

基本案情

2018年的时候，李某前往多家房屋中介，将自己名下的一处房屋挂牌用于销售。同年10月，某甲房产中介带着刘某去看了那处房屋。11月，某乙房产中介同样带着刘某去看了该房屋，并且和刘某签订了《房地产求购确认书》，这份确认书约定，在刘某验看过该房地产之后的六个月内，其本人或者其委托人等与刘某有关联的人，利用某乙房产中介提供的信息等条件，然而却并未通过该公司，进而与第三方达成买卖交易的情况下，刘某需要按照实际成交价的1%支付违约金。在那个时候，房产中介里某乙对那处房屋给出了一百六十五万元的报价，房产中介里的某甲则给出了一百四十五万元的报价，等到了年底的时候呀，在房产中介某甲的居间这种行为之下呢，刘某和李某签订了房屋买卖合同，合同中的成交价是一百三十八万元，之后买卖双方跑去进行并且完成了过户有关的手续，刘某朝着房产中介某甲支付了佣金一万三千八百元 。

针对于此这种情况，某个名为乙的房产中介持有这样的看法，那就是刘某的所作所为是属于带有恶意性质的“跳单”行径，进而请求法院能够做出判定让刘某支付违约金1.65万元。在一审的时候法院展开权衡做出判决判定刘某存在违约情形。在宣判之后，刘某向上级法院提出了上诉行为。

裁判结果

二审法院觉得，某些乙方房产中介跟刘某签订的那个《房地产求购确认书》具备居间合同的性质，这里面有禁止“跳单”的格式条款，可是，衡量买方是不是“跳单”违约的关键所在，是看买方有没有利用该中介公司给出的房源信息、机会等条件。要是买方经由其他公众能够知晓的正当途径获取了同一房源信息，那么买方就有权利挑选报价低、服务好的中介公司来促使房屋买卖合同成立，而不会构成“跳单”违约。在本案当中，原产权所属之人借助多家中介公司将同一处房屋挂牌予以售卖，刘某则经由不同的中介公司知晓了同一房源的相关信息，并且是通过其他中介公司促使房屋买卖合同得以成立。所以，刘某并未运用某乙房产中介的信息，故而并不构成违约行为。

案例二：

中介赚了房屋报价差 能否要求返还？

商品房被买家以51.8万元的价格购入，之后买家恍然知晓原房主所报价格是50.8万元，原来这其间1万元的差价是经由中介赚取得利所得，那么买家是否能够要求中介把中介费以及差价返还回来呢？

基本案情

二零二三年年初的时候，郭某是在某家中介公司所出售的房源信息里瞅中了一套住房。那家中介公司带着他去看完房之后，郭某进而委托中介公司去代为跟原房主商谈价格，随后中介公司告诉郭某啊，说是原房主的最低售价是五十一万八千元。到了次月，中介公司分别跟郭某以及原房主签订了房屋买卖合同，郭某给中介公司支付了中介费八千多元。同年四月，郭某偶然从原房主那里知道了，其委托中介公司出售房屋的时候，约定的委托出售价格是五十万八千元，高出这个价格的差额部分当作中介费用。

郭某觉得，中介公司有意隐瞒关键事实，致使其个人利益受损，而后多次和中介公司业务员以及负责人展开交涉，诉求退还购房差价，中介公司全都予以拒绝。所以郭某向法院提起诉讼，要求中介公司退还中介费以及购房差价。

裁判结果

法院持有这样的看法，依据《中华人民共和国民法典》、《房地产经纪管理办法》等相关法律的规定，房产中介在从事中介活动之时负有如实报告的义务，要如实向买卖双方去披露有关交易的信息，以此促成交易，禁止弄虚作假，不能损害委托人的利益，而且更不许收取除合法佣金以外的任何费用。中介公司利用交易双方存在的信息不对称这一机会，故意去隐瞒和交易价格有关的信息，通过这种方式赚取房屋交易的差额利益，此种行为缺少基本的诚信，违背了中介人员应有的职业道德，违反了中介人员如实报告的义务，损害了委托人的利益，还扰乱了市场交易的秩序，。

在此案件当中，哪怕中介公司同卖方协定把高于底价的那部分当作中介服务费，也应当如实地向买卖双方坦率告知真实信息。最终，于法庭调解的情况之下，双方达成了调解协议，中介公司在法庭上当面向郭某返还了一万一千元。

案例三：

买了“一房两卖”的房怎么办？

在早先买卖合同没有确定解除的情形被某房产中介以及房屋卖家知晓的状况下，他们还是促使新的买卖合同达成，从而造成了“一房两卖”的情况，非但致使原买家遭受损失，还让后来的买主没办法取得房屋所有权 。

基本案情

2016年2月，王某跟刘某签了房屋买卖合同，王某把案涉房屋卖给刘某。后来因为刘某信息登记有误，导致网签没通过，在同年4月被撤销。王某接着改变了主意，想要跟刘某解除买卖合同，刘某不同意。同年5月，刘某把王某当被告提起诉讼，要求王某继续履行合同并赔偿损失。6月，王某在案涉房屋有诉讼的情形下咨询中介公司，中介公司说房屋能够继续买卖，之后王某和李某在中介公司的居间服务下签了买卖合同。7月，王某与李某就案涉房屋办理了网签。

法院在2017年3月的时候，判令王某去协助把房屋过户到刘某名下，同时还得支付刘某违约金，同年7月，李某发现自己没办法取得房屋所有权，所以李某就以王某作为被告，把中介公司作为第三人诉到法院去，想要解除买卖合同，赔偿损失 ，接着法院裁定解除王某与李某的买卖合同，王某要赔偿房屋差价等损失，之后王某又把中介公司诉让裁判将应向李某承担的赔偿责任承担起来 。

裁判结果

法院在审理时发现，依据王某所提交的微信聊天记录，还有谈话录音，以及当事人的陈述，中介公司业务员是在王某与李某签订房屋买卖合同大约前半个月那时与王某就网签失效、房源核验展开沟通的，这和通常购房交易的沟通事项以及办理流程并不相符，并且在之后跟王某的沟通当中有“那会儿我就知道”等一系列表述。

法院经过审理得出这样的看法，现有的证据能够认定，中介公司清楚先前的网签已经失效，然而这并不意味着房屋买卖合同就是无效的，或者是没有办法继续履行的，中介公司也应该清楚，在先合同并没有确定得以解除的情形下，如果王某再次去签订新的房屋买卖合同，在极大程度上会致使新合同没有办法继续履行这样的后果，基于此，王某应当承担违约责任的风险。

在这样的情形之下，中介公司促使王某与李某签订了合同，并且没有充分朝着双方报告合同履行时的风险，最终王某跟李某的合同以解除结束，因而王某向李某承担了违约赔偿责任。中介机构于居间服务里没有做到诚信审慎的风险评估以及善良报告的义务，存在显著过错，应当承担相应的损害赔偿责任。最终法院判定中介机构赔偿王某40万元。

（河北工人报记者李华）