夏季强降雨致房屋漏雨，财产损失谁来担？北京法院案例解析

今年夏天，好多地区老是出现强降雨，这致使一些小区住户家中因漏雨而被淹、被泡，产生了一定的财产损失。这般损失之中哪些应由业主自身承担？哪些应由他人或者房屋的开发商、小区的物业公司来承担？今儿我们就来关注这个问题。先瞧瞧北京法院判决的一起案例。

房屋长期无人居住 开放式露台存大量积水

日前，北京市东城区人民法院审理了一则财产损害赔偿纠纷案，此纠纷乃是由漏雨引发的。2023年7月31日，北京地区遭受特大暴雨侵袭，有一小区，该小区房屋露台为开放式设计，业主刘先生鉴于自家长期无人居住，且露台之前曾有积水情况，遂向小区物业人员发送信息，告知物业自家有一把钥匙存于物业处，请求物业前往查看露台下水是否需要疏通。之后，物业应刘先生之要求，去到他家开展了查看工作。

楼上露台下水管道堵塞 导致楼下房屋被泡

物业在经过刘先生同意之后，又另外聘请了专业人员前来进行疏通，然而下水道管道阻塞的程度处在相当严重的地步，致使外请过来的师傅也没办法开通下水管道。就是这样，雨水连续不断地倒灌进屋内，并且渗透到楼下，使得楼下业主于先生家天花板、墙面等多处出现鼓包而受损，地板被浸泡，墙上所挂的一幅画作因为局部遭到浸水导致变得模糊不清 。

委托物业照看房子 业主辩称应由物业担责

对于损失赔偿这一问题，双方进行协商，然而并没有取得结果，之后，楼下的业主向法院提起诉讼，诉求是让楼上的业主赔偿房屋修复所需的费用，以及共计1.5万元的画作损失，。

法庭之上，楼上的业主刘先生进行辩解称，那些房屋钥匙他一直都放置于物业的地方，多年以来都是委托物业去照看那套房子的，然而物业却并没有及时地到上面去查看情况，损害的出现和物业是存在着一定关联的。

在北京市东城区人民法院担任民二庭副庭长一职的康婷婷表示，通过审查得出物业协助楼上的业主去保管钥匙这一情况，实际上这算得上是一项额外增添的服务内容，然而这并非是一种全然意义上的委托 。

业主作为房屋第一责任人 疏于管理担全责

人民法院经过审理之后得出这样认为的结果，我国民法典当中的第二百七十二条作出了这样的规定，房屋的产权所有者对于其建筑物专门所属的部分具备拥有、使用、获取收益以及进行处分的权利，房屋的产权所有者行使自身权利的时候绝对不可以对建筑物的安全形成威胁，绝对不可以损害其他房屋产权所有者的合法权益。

规定提及第一千一百六十五条，其表明因行为人过错致使他人民事权益受损并造成损害的，就应当承担侵权责任。被告刘先生身为楼上房屋所有权人，对房屋而言负有管理义务。他未于雨季时对排水系统预先检查以及做出防范，这应视作其对自身所有的房屋疏于管理。所以，被告刘先生应对因漏水所产生的合理损失承担全部赔偿责任。

最终，法院作出判决，楼上的业主刘先生，需对楼下业主进行赔偿，赔偿房屋修复造价所需的费用，为11293.46元，同时还要赔偿画作损失的金额，是3000元。

公共管道跑水致损 该由谁来承担责任？

法官作出提示，身为房屋第一责任人的业主，理应尽到针对房屋的管理义务，可是倘若楼内公共管道出现故障致水流出，进而致使业主家遭受水泡，那么究竟应由谁来承担赔偿责任呢 ？

河北省保定市中级人民法院审理了一起案件，这一情况在中国裁判文书网上有所显示。2024年7月7日，保定市某小区业主孙先生察觉到房屋遭水浸泡，之后物业派遣经理以及工程技术人员前往现场勘察，经确认是25楼公共设施管道井内发生漏水致使这般状况。孙先生向物业公司提起诉讼，要求赔偿各类损失共计28868元。

法院经过审理得出这样的看法，民法典第九百四十二条第一款作出规定，物业服务人需要依照约定以及物业的使用性质，妥善地进行维修、做好养护、开展清洁、实施绿化以及进行经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全 。

在此案件当中，可以对案涉事故进行认定之处在于，是25楼公共设施里的管道井出现了漏水情况，进而致使孙先生家遭到浸泡。最终，法院作出判决，要求物业公司给予孙先生房屋维修费4256元，给予孙先生房屋维修期间的租房费10080元，还给予孙先生房屋损失鉴定费4900元。

既有自家管道又含公共管道 责任怎么划分？

小区公共区域，其中涵盖管道竖井内的各类设施，物业公司需对此尽到管理职责，不然，一旦出现漏水状况并给其他业主致使损害，那么就极有可能要承担侵权赔偿责任。然而，有业主或许会存有疑问，我家拥有自身的水管，并且还有整栋楼共同使用的污水管这类，倘若这些出现问题，都要由我来负责吗？

北京市东城区人民法院民二庭副庭长康婷婷表明，住宅小区存在诸多不同管道，依据这管道的位置，能够大致判断责任主体，通常像雨水管道、消防管道这类处于房屋墙体之外的管道，属于小区以及住宅的共有部分，其主要管理人应为小区物业 ，小区物业需在职责范畴内，针对这些管道展开定期的维护以及检修 。

法官表明，简要来讲，业主家室外存在的各类管子，其中不管是涉及水的、暖的还是消防用的管道，其日常养护管理所负的责任都是归小区物业公司来承担的，在这些属于公共区域的管子出现漏水事故，进而导致业主家财产遭受损害的情况下，业主便能够去找物业公司开展索赔行为。而业主家室内的各类管子，其责任主体则是业主自身。

北京市东城区人民法院民二庭副庭长康婷婷表示，处于房屋内部的管道，涵盖部分厨房管道以及一些卫生间管道，与之相关的管理主体乃业主自身，要是因业主使用方式不妥致使管道出现破损，进而导致其他业主财产遭遇损失，那么实施不当使用行为的人需承担赔偿责任 。

法官作出提示，业主家室内厨房的污水管属于公共的，可责任主体却是业主自身，业主得保证自家这些管道不存在问题，卫生间的污水管同样是公共的，责任主体也还是业主他自己，业主要确保自家这些管道没有故障，然而物业公司对于这些公共排污管道负有定期疏通、维护的责任和义务，要是由于物业公司没有履行好义务，致使污水管道出现反水情况，进而造成业主家的财产遭受损失，那么物业公司就得承担相关的赔偿责任。

楼顶漏水 顶层住户受损找谁负责？

存在这样一些常见状况，小区顶层居住者所居楼顶出现漏水现象，致使室内财产遭受损害，或者小区地下车库发生进水情况，从而导致车辆受到损坏。那么这般损失业主该去寻觅谁来承担责任呢 ？

法官作出提示，针对小区楼顶出现漏水这种状况，要是房屋仍处于质保期范围之内，那么责任主体即为开发商。

北京市东城区人民法院民二庭副庭长康婷婷表示，对于一般的住宅而言，新房在交付之际，通常会有一份质保通知书，一般情况下，可能会划分不同的区域，其中有的区域质保期可能是5年，在这5年之内要是出现了漏水等相关情况，那么由开发商来承担赔偿所造成的损失 。

楼顶漏水 哪些情形归物业承担责任？

法官表明，要是房屋超出了质保期限，对于楼顶出现漏水这种情况，就算是小问题，物业公司也应当承担起维修的责任，然而要是小区建造的时间比较长，楼顶漏水的状况严重到达到了一定的面积，那么就应当按照相应的程序去申请住宅专项维修资金来进行维修。在这样的情形之下，即便业主家因为漏雨而造成了财产方面的损失，物业公司也不会承担赔偿的责任。

任职于北京市东城区人民法院民二庭的副庭长康婷婷表示，要是超出了质保期的范围，物业就应当及时针对楼顶防水情况，切实履行起检查的责任，倘若由于物业在检查方面有所疏忽，进而致使漏水情况出现，那么相关责任或许就得由物业公司来负责承担 。

私占顶层露台 物业应依法拆除

于生活实践当中，存在这样的状况，顶层露台有个别业主私自进行占用，去种一些植物，或者搞一些搭建，而这些行为，均会对顶层的防水层造成必定的破坏，面对此种情形，物业公司理应及时予以劝阻、制止，接着上报相关行政部门，请求依法拆除，要是物业公司未履行相关义务，从而给业主家造成财产损失，那么物业公司也会承担一定的责任。

物业应提前做好防汛准备 保障地库安全

针对夏季雨水较多，个别小区地下车库出现了进水状况，甚至存在车辆被水浸泡的情形，那么这种情况下物业公司是否有责任呢？法官讲解，如果物业未曾提前做好防汛准备工作，像是检查排水系统、准备防汛物资，在出现较大雨势、汛情时也没有及时告知业主采取防范举措，那么物业就有可能要承担一定的责任。

北京市东城区人民法院民二庭副庭长，康婷婷表示，当雨量超过了自己所能够做出预见的范围之外时，就需要及时拨打市政相关部门的电话，去请求获取一些救援协助，然而要是物业没有尽到前期应有的提醒责任义务，或者是没有及时向市政部门展开求助之行径做法的话，那么物业也会存在疏忽大意方面的过失情况，所以物业则要承担一项与之相关的赔偿责任 。

（总台央视记者 冀成海 聂继承）