银行房产直售业务加速推进，千套房源入场！会冲击二手房市场吗？

本报记者 李贝贝 上海报道

这段时间以来，兰州银行、吉林银行、天津银行等好多家银行，还有地方城商行与农信社等，都加快速度去推进一种叫做“房产直售”的业务。在拍卖平台上面，有一些银行相关挂牌的房产数量已经超过了一千套。这样的房源因为价格很低，而且产权没有问题，所以受到了市场的关注，同时也引发了关于“大量房源进入市场是不是会对二手房市场造成冲击”的讨论，进而成为了当前楼市最为引人注目的焦点。

11月10日，向《华夏时报》记者表明看法的是广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉，他指出银行“直售房产”一直存在，其本质跟法拍房差距不算大，不过交易风险相对而言较小，这对加速资产处置较为有利，此项情况近期备受瞩目，一方面原因在于规模陡然增加，“其中主要是中小银行、尤其是农商行”，另一方面原因是银行开始注重从“To B”向“To B与To C”并重转变，“银行开始看重债权处置，况且在互联网+渗透的情况之下，直接面向C端已然成为必然走向。”。

11月11日的下午时分，记者于阿里拍卖平台之上，随机选取了一套由南京银行所挂出的房源，进而展开咨询。相关的负责人明确地表明，直售的房源不存在中介费，竞买人仅需要支付拍卖平台所规定的相关费用。要是有意向去购买，可预约时间前往实地观看房屋，从而去了解情况，然而对于记者所提出的“能否在本银行直接办理按揭”这一问题，却表示“可能不太方便”。

地方城商行与农信社为挂牌主力

北京金诉律师事务所主任王玉臣，向记者介绍说，银行直供房是这样一种房源，它是银行通过司法程序，比如说以物抵债这类方式，拿到抵押房产，并且取得清晰产权之后，直接以产权人身份挂牌出售的。这些房源原本是借款人，也就是企业或者个人的抵押物，因为借款人无力偿还贷款，银行作为抵押权人就通过司法途径，实现取得房屋的完整产权，然后以房主身份，直接出售或者出租 。

比起传统的法拍房来，银行直供房在产权的清晰度方面优势显著突出，极为明显呀。王玉臣讲道，银行在要对“直供房”开展售卖之前，就已经凭借债权剥离获取到了完整的产权，房屋的产权是比较明确不含糊的，购买房屋之后根本无需担忧会出现产权纠纷的情况；要是后续出现了产权方面的问题，那么购房人能够向银行追究责任，要求其负责呢。

在阿里拍卖这个平台之上，以及京东资产那个平台之上，可以看到，标有“银行直供”字样的房源规模，已然达到相当可观的地步，其中，地方城商行方面的挂牌程度，以及农信社方面的挂牌力度，显得尤为突出 。

据媒体公开报道，京东资产平台所显示的数据表明，2025年时，兰州银行挂牌直售的房产标的有1779个、吉林银行挂牌出售的房产超过2000个、天津银行接近1300个。与此同时，银行直售房源的数据呈现出显著的上涨走向。比如说，2024年，兰州银行挂牌直售的房产标的数量是1130个，到2025年，其挂牌直售的房产标的数量已然达1779个。

自2024年8月起，广东农信系统有媒体不完全统计显示，挂牌出售的房产标的有12386个，农信系统规模更为庞大，2024年11月以来川，四川农信系统所示出售售的房产标的数量达24821个，此外，兰州农商行挂牌房产标的共720个，其中2025年新挂牌的有630个换行该行在海南澄迈的景园悦海湾有140多套住宅和180多套商铺 。

在阿里拍卖平台之上，于11月11日这一天，据记者并非完全统计，有着超过160套的房源含租赁标的处于正在拍卖的环节，转让方大多是地方城商行以及农商行 。

其中，“惠农商批转2025年1号”资产包，其起拍价为3.14亿元，此乃标价最高的，它涵盖惠东县巽寮管委会巽寮村黄竹洋村小组石岩龙地段天境湾花园5号楼1层01号至1层17号，总共17套房产，转让方是惠州农村商业银行股份有限公司，在这阿里资产平台上，该行同时还有24套房源，也就是24个资产包正在竞拍；而排名第二的“通化市东昌区新胜公路1—1号门市”，挂牌价为4221.27万元，转让方是通化农村商业银行，该行同时有61套房源，即61个资产包在进行竞拍。

柏文喜作为中国企业资本联盟副理事长觉得，银行直供房确实有着实打实的价格优势，因为其定价普遍低于市价百分之十到百分之二十五，并且产权干净，不存在民间债务纠纷，这对于价格敏感型买家而言确实具有吸引力 。

王玉臣进行举例表明，兰州某个小区内，有着一套面积为125平米的“银行直供房”，其是以151万元的金额成交的，然而处于同一小区的二手房挂牌价格达到了180万至220万元之间，这就相当于能够以大概七折的价格购得该房屋。不仅是这样，“如果部分房源经历了多次流拍的情况，那么还会在每一次流拍之后进一步降低价格。”除此之外，除了存在相对比较低的价格以及房屋的产权相对较为明确以外，部分地区选择把此类房屋用于进行出租，并且推出房产租赁权拍卖，这样的一项举措能够为拥有短期居住需求的人提供更多的选择。

然而呢，王玉臣也做出提醒，但这种提醒表示，像这类房源所潜藏的风险是绝对不能被忽视的。比如说，房屋实际的具体状况是必须要进行仔细评估的，而这类房源极有可能会由于空置的时间比较长久，从而存在维护方面的问题，又或者房屋自身原本就存在质量方面的问题，所以买家在购买房屋之前最好前往现场去看房，以此来核实房屋是不是存在上述那些问题。

低价快销缓解银行财务负担

有一种看法觉得，银行直供房数量的急剧增加，其本质是银行面对不良资产所带来的压力以及法拍市场遭遇冷淡状况时的双重抉择，当下上市银行对于不良资产处置有着紧迫的需求，而且法拍房市场的成交处于低迷状态，这促使银行转向直接售卖的模式。

开源证券研报数据证实了银行存在不良处置压力，在2025年上半年之时，上市银行的按揭不良呈现了整体向上的情况，部分银行上升幅度超过了20bp（此bp也就是基点，1bp等于0.01%），不过因为按揭之中抵押的物品充足，并且利率调降也极大地减轻了居民客户端的还款压力，减少了房贷这一贷款类型客户违约的可能性，所以当前按揭不良率的绝对水平在所有各类零售贷款里依旧是最低的，其风险仍然处于能够控制的范围之内 。

与此同时，个人经营贷里头不良的情形在总体上呈现出一种上升的态势，有一部分的银行上升的幅度超过了30bp。然而，研报却具体指出了，这并不是意味着经营贷的风险就处于失去控制的状态嘞：“我们持有这样的看法，即当前银行针对经营贷不良的情况倾向于将这样的不良留存于账目里边，而并不是在账目以外部进行处置，所以才引起了经营贷不良方面的积累从而使得相对应的不良率得到了推升。”。

因法拍市场正处于低迷状态，所以这在侧面起到了加速银行向直售模式转型的作用。依据中指研究院所做的统计可以了解到，在2025年1月至10月这段时间里，全国法拍市场上各类法拍房源累计挂拍的数量达到了60.5万套，相较于往年同一时段来说，下降了5.7%；房源累计拍次总共是105.8万次，这里需要说明的是，同一标的物有可能存在一拍、二拍等多次拍卖的情况，最终成交的拍品数量为13.8万套，和之前同比下降了2.4%，清仓率为22.8%，其计算方式是成交拍品除以交易截止拍品，总成交金额为2048.7亿元，同比下降幅度为22.5%。

对于“银行直供房规模增长会进一步使房价降低、对二手房中介形成冲击”这一观点，柏文喜进行分析表明，“银行直供房”乃是银行在面临不良资产处置压力情况下所采取的阶段性手段，它低价的特性会在局部范围、短期之内对二手房报价以及中介业务带来冲击，然而其体量和房源质量决定了它难以成为使全国房价降低的长期主要原因。

比如说，就从对于房价所产生的影响这方面来讲，当下银行直供房实际的成交量仅仅只是占据同城二手房总成交的极低的比例，一般普遍处于1%至3%这个范围，尚且还不能够去决定大盘的价格，然而低价挂牌是会拉低小区或者板块之内的“最新锚定价”的，从而对业主以及买家的心理预期造成压制 。

与此同时，鉴于房源大多是前期断供而生成的的不良资产，因其区位、楼龄以及户型相对处于劣势，所以真正能够跟主流“刚需房”直接展开竞争的房源数量是有限的；仅仅是在本身库存高且需求弱的外围片区，才或许会出现那种“以点带面”形式的价格下调。而一旦价格下跌至银行自认为的“回收底线”之后，挂牌速度将会显著放缓，所以直供房对于市场的“增量利空”属于阶段性、一次性释放的，并不具备持续加码的能力。“市场后续的走势依旧取决于宏观经济、信贷环境以及真实住房需求的变化。”柏文喜强调说。

就对于中介市场所造成的冲击而言，柏文喜觉得，往后更大的可能性是“银行 + 中介”展开合作，也就是说，银行身为产权方给出底价以及风控底线，中介承担获客、带看、交易服务的职责，双方依据成交进行分成，这样既能够降低银行处置成本，又可以提升成交率。

李宇嘉持这样的看法，那就是，伴随银行业绩考核力度以及资产处置强度的深入推进，再加之房地产市场下行之后，表内部分不动产的风险呈现出增大的态势后，银行直接面向C端去处置资产情形或许会增多，“故在未来银行端有可能演变成为房源供给的一个关键渠道。”。

其更深入表明了这样一种状况，即处于止跌回稳的关键阶段时刻，一定要对银行等相关的机构所采取降价出售这项行为严格规范对待：绝不能够只是纯为了单方面达成对自己手上债权的基本保障，便去开展那种本身就毫无意义的（也就是无效能、无真正实效意义所为）的降价出售行动 。