二手住房转让交易涉及的相关税费

转眼间，2020年已经过去了一半。回顾上半年，突如其来的疫情给我国经济发展带来了阶段性的负面影响。这场黑天鹅事件给交通运输、餐饮住宿、旅游娱乐等行业带来了一系列的负面影响。房地产行业自然也未能幸免于疫情带来的严峻挑战。因此，上半年大多数人对楼市持悲观态度，预期疫情会对楼市产生一定的抑制作用，期待房价再度出现下跌之轮。

但从上半年杭州楼市来看，疫情对房地产行业的影响似乎因地而异。上半年在杭州摇号买房依然困难，身边不少朋友都抱怨性价比高的楼盘中签率极低，最夸张的莫过于号称“万人摇号最火爆”的西溪公馆，近6万人参与摇号。此外，据相关数据显示，上半年杭州土地出让金位居全国第一，二手房成交量已连续数月突破万套。

在如此火爆的摇号形势下，为支持自住需求、抑制住房投机行为，7月2日，杭州市住房保障和房屋管理局发布了《关于进一步明确以公证摇号方式公开销售商品住房要求的通知》（以下简称《通知》）。

通知相关内容如下：

1.人才住房5年内限制出售：明确高层次人才家庭通过优先购房获得的住房5年内不得挂牌出售。

2.补充了“无房家庭”的认定：在原有要求基础上，还需满足以下要求：“自购买住房之日起一年前已在本市限购区域内连续缴纳社会保障或个人所得税十二个月”的要求。

3.进一步加大对“无房家庭”的优惠扶持力度：新建商品住房均价3.5万元/平方米以下的项目中，“无房家庭”住房供应比例一般不低于50%。

四、明确一个购房家庭每次只能参加一个新建商品住房项目的购房意向登记。

《通知》的本意是贯彻“房子是用来住的、不是用来炒的”精神，但其加大对“无房家庭”的支持，引发热议。加大支持力度，确实可以优先保障基本需求用户的住房需求，但对非人才群体，效果并不明显。对于家庭单身人士，摇号难度再次加大。《通知》将偏向性提高到50%，再加上人才优先摇号的20%，意味着单身人士只能参与剩余30%的房源供应。如果出现部分热门房源，首轮未中签的无房家庭和人才，将继续参与剩余30%房源的摇号。可想而知，单身人士中签概率很低，还有另一种方案，可以提高中签概率。单身人士可以选择抽签购买均价在3.5万元/平米以上的住房，但从经济实力上讲，自己未必能够承担得起这样的房价。

这导致不少单身人士开始考虑购买性价比更高的二手房。然而购买二手房，不仅要考虑产权、地段、房屋状况、中介费等，相应的税费也是买房决策的关键因素。本文，小编就带大家简单了解一下个人二手房交易所涉及的相关税费。

一般而言，二手房交易过程中双方需要承担的税费如下：

转让方需要缴纳的主要税费有：增值税、城市建设及附加、土地增值税、印花税、个人所得税。

受让方需要缴纳的主要税费有：契税、印花税。

虽然双方缴纳的税费种类不同，但在市场交易行为下，转让方缴纳的税费最终都会转嫁到受让方的身上。

就二手房交易而言，上述税费均有相应的税收优惠。注：这里不讨论家庭财产分割、无偿赠与等特殊情况，只按税种汇总一般情况。

增值税

1.个人销售自建自用的房屋，免征增值税。

2、个人购买并转让的住房：

杭州（不含北京、上海、广州、深圳）

个人出售购买未满两年的住房时，须按照5%的税率全额缴纳增值税。

个人出售购买2年以上（含2年）的住房，免征增值税。

补充：北京、上海、广州、深圳

个人出售购买未满两年的住房时，须按照5%的税率全额缴纳增值税。

个人将其购买2年以上（含2年）的非普通住宅住房出售，其销售额减去购买价款的差额，按照5%的税率缴纳增值税。

个人出售购买2年以上（含2年）的普通住宅，免征增值税。

土地增值税及印花税

个人出售住房时，暂免征收土地增值税。

个人出售、购买住房，暂免征收印花税。

个人所得税

个人出售其住房，在“财产转让所得”项目下缴纳个人所得税。

应纳税额=（财产转让收入（不含增值税）-财产原值-合理支出）*20%

注：纳税人不能提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，按照住房转让收入的1%-3%区间确定应纳税额（详见国税函[2006]108号）

涉及的优惠政策如下：

契税

不同情况下契税税率不同，如下表所示：

契税税率表

区域

区域

第一个家

家庭第二个家

家庭第三套

杭州（不含北京、上海、广州、深圳）

90平方米及以下

1％

1％

3%

90平方米以上

1.5％

2%

3%

北京、上海、广州、深圳

90平方米及以下

1％

3%

3%

90平方米以上

1.5％

3%

3%

总结

总结一下，在杭州二手房交易免征土地增值税和印花税，只要交易满5年的房子就可以享受最大免税额度，下面我们简单总结一下税费情况。

杭州二手房

增值税

个人所得税

契税

不到 2 年

5%（另加城市建设附加费）

差额*20%

无论房龄多少，均按面积和户型数量确定：

面积90平方米及以下的一、二套住房，为1%；

90平米以上房屋，第一套住房征收1.5%，第二套住房征收2%。

2至5年

豁免

差额*20%

五年后只有一个

豁免

豁免

整整 5 年，并非独一无二

豁免

差额*20%

补充：本文罗列了目前二手房交易的税费政策，希望对大家有所帮助，如有政策变动请以最新政策为准，谢谢！

关于作者：

冯陈玉洁

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