一文搞懂：个人转让商品房涉及的相关税费

就国内情况而言，商品房是家庭资产的主要组成部分。商品房的购买和转让往往涉及金额较大，涉及的税种对于非税务专业人士来说也相对复杂。本文综合提炼了国内税收法规，税务专业人士希望通过本文对“个人转让商品房涉及的相关税费”进行清晰的解释。

1、交易涉及的税费种类

个人之间的商品房交易主要涉及买家和卖家。各方涉及税费种类如下：

卖方：增值税及附加（附加费主要包括城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加）、个人所得税、土地增值税、印花税。

买家：契税、印花税。

2、我们来看看个人住房转让涉及的税收细节及税收优惠政策。

个人住房转让涉及税费明细及税收优惠政策

（一）契税

契税仅由买方涉及。判断是否涉及优惠有两个关键点。首先是住房面积。以90平方米为限，90平方米以内的面积税率为1%。 90平方米以上面积的税率分为两档：1.5%和2%。二是是否是家庭的第一套房子。其中，房产面积超过90平方米的，家庭首套住房适用税率为1.5%，非首套住房适用税率为2%。

(2) 增值税

卖家的主要税种之一。是否有增值税优惠取决于两个核心点。第一，房子买了有没有两年。如果房子购买满两年，有折扣，免征增值税；第二，是否是普通住宅。即使是非普通住宅，即使过了两年也不会有折扣。 ，仅影响北京、上海、广州、深圳地区。

（三）个人所得税

卖家的主要税种之一。是否有增值税优惠取决于两点。首先，收购时间是否超过5年，其次，是否是家庭唯一的住所。只有满足“5年且仅”的条件，才能免征个人所得税。

如果您的房屋不符合“5且唯一”条件，但您能提供完整、准确的房屋原值证明和成本核算信息，那么您可以按20的税率缴纳差额个人所得税%。

如果无法提供完整、准确的房屋原值证明和成本核算信息，则按照各城市核定的个人所得税税率征收个人所得税。 （具体税率可咨询当地税务机关，一般为1%至3%）

（四）土地增值税和印花税

个人转让住房目前免征土地增值税和印花税。

3. 计算示例

例如：2020年5月，王某将2019年9月购买的普通商品房（市区）转让给李某，总价200万元，房产面积105平方米。自购买以来一直用于自住，原购买价为140万元。李家是这个家的第一个家。请问，王某、李某出售房屋需要缴纳哪些税费？

王某转让房产应缴纳的税费如下：

（1）增值税=200/1.05*0.05=95200元；

由于房屋购置不满两年，不享受免税，但附加税费可减半。

（2）附加税=9.52*（7%*50%+3%*50%+2%*50%）=57万元

需要注意的是，根据《关于营业税改征增值税试点过渡政策的规定》（财税[2016]36号附件3），房屋持有满两年的，免征增值税和附加费；持有不满两年的，增值税5%，城建税7%（市区），教育附加3%，地方教育附加2%。根据《国家税务总局关于地方税征收管理问题及小规模增值税纳税人附加减税政策的公告》（国家税务总局公告2019年第5号），小规模增值税纳税人享受城建税及附加50%的优惠。 。

（三）因不满5年，不享受个人税收优惠政策

个人所得税=（200-9.52-0.57--140）*20%=99800元

（四）免征土地增值税

(5) 印花税豁免

应交税费总额20.07万元

受让方李某应缴纳的税费如下：

李先生是他家的第一套住房，面积90多平方米，适用1.5%的税率。

1、契税=200/1.05*1.5%=28600元

2. 印花税豁免

应交税费总额2.86万元。

4. 提醒

（一）“购房时间”的判断

房屋产权证和契税完税证明可以同时开具且两者注明时间不一致的，按照“先到先得”的原则确定购房时间。即以较早的时间为“购房时间”。特殊情况另有规定的，从其规定。

（二）“家庭唯一的住所”的判断

是指纳税人家庭（包括购房者、配偶及未成年子女）在全国范围内唯一的住房。