天井房变‘窨井房’？花费310万买院惊现公共窨井，法院这样判

梁心慈 作

支出三百一十万元用以购置“天井房”，原本满心以为能够拥有心目中理想的令人惬意的庭院，然而却由于一次下水道进行检修之时，意外发觉院子里暗中藏着公共窨井。买家直接指出卖家蓄意隐瞒，卖家声称“确实是忘记了”。最近，上海市闵行区人民法院就审结了如此一桩房屋买卖合同纠纷案件，判定出卖人赔付买受人违约所造成的损失两万元。

2023年9月的时候，张某跟徐某签订了《上海市房地产买卖合同》，这份合同约定，徐某要把自己名下位于上海市闵行区的一套房屋卖给张某，而且房屋的价款是310万元。同年11月，涉及到的这套房屋变更登记到了张某名下。

同年12月，二楼下水道出现堵塞状况，物业工作人员进入张某家的天井展开维修工作，这时张某才知晓自家院内放着两个下水道窨井。张某针对此情况跟徐某交流沟通，徐某称是自己敏感度欠佳，确实把这个事情忘掉了，可是，双方就赔偿这事未能达成统一意见。张某于是向法院提起诉讼。

张某声称，窨井有异味，有可能产生沼气，接着会发生危险，并且还会使房屋价值降低。徐某为了售卖房屋，向张某隐瞒了这个情况，此行为违背了诚实信用原则，张某要求徐某赔偿违约造成的损失，数额为 18.6 万元。

徐某辩解称，在签合同之前张某就已发现窨井盖，他不存在隐瞒情形，并且案涉房屋售价原本就低于同期其他房屋售价，此外，窨井盖是备用维修渠道，自己居住期间基本没打开过，对居住没影响，所以不同意张某的诉讼请求。

法院在审理过后得出这样的认定，《中华人民共和 ``` 国民法典》有条文规定是这样的，其第七条明确指出，民事主体在从事民事活动这个行为的时候，应当遵循诚信原则，要秉持诚实的态度，并且恪守承诺不违背。 ``` 在二手房进行交易的这种情形之下，房屋那些各种各样的环境情况属于影响房屋交易以及价格的因素里面的一项因素。 ``` 依据诚信原则来考量，出卖人是负有告知房屋真实且完整情况这样的义务的，出卖人应当把那些有可能妨碍房屋购买或者正常使用的情况如实告知给买受人。 ``` 出卖人绝对不可以刻意去隐瞒那些可能会影响房屋交易的重大瑕疵或者不利因素，目的是要避免交易双方出现信息不对称的状况 。买受人在购买、查看房屋时亦应尽到合理审慎的注意义务。

这一案件当中，涉案房屋的院子内部存有窨井维修口，房屋主人不可避免地要面临疏通以及检修这类情形，维修人员于维修下水管道之际需要进入院子里面去实施，明显会对屋内居住人员的生活带来影响。而且，窨井有可能会散发出异味，存在着管道堵塞以及反水的隐患，这些有可能出现的状况同样会对原告关于房屋交易的意愿以及交易价格的判断产生影响。被告在对这些情况明明知晓的状况下，却没有进行主动的披露，应当对原告承担相应的赔偿责任。

另外，于现场能够见到，窨井所在位置的瓷砖跟其余地方的瓷砖展现出显著差异，并且与其余瓷砖彼此之间存在明显的间隙。原告自己承认在查看房屋之际确实留意到了这种不同之处并且就此询问了相关情况，然而却未曾谨慎认真地对待，在没有向被告全方位核实清楚的状况下就订立了房屋买卖合同进而完成了交易，明显也没有尽到合理审慎的注意责任，存在着一定程度的过失行为。

于是，根据公平之原则以及诚信之原则，全面考量原告所主张损失的合理性、关联性以及可预见性，还有合同履行的状况，以及当事人过错的程度等各类因素，法院最后判定由被告赔付原告违约损失2万元人民币。此判决如今已然生效。

购买房屋从而安定家庭，以此提升居住的质量，这些是许许多多人士的梦想。由于交易信息方面存在不对称的情况，以及买卖双方对于各自所应履行义务认知存在缺失，相当多的争议随之就产生了，好多争议都体现出诚信方面的问题。民法典第七条所规定的诚信原则是各类市场交易活动的法律基石，更是每一个人都应当牢记在心里并且严格去遵守的规则。

卖东西的人，对于关键的信息，一定要“讲明白”。那个被称作出卖人的，应该严格遵守诚信的准则，做到公平地进行交易，在整个交易的过程当中，对于那些有可能对房屋的价值产生影响、让买受人的购买意愿发生改变以及影响房屋正常使用的重大事项，不管买受人有没有去询问，出卖人都有主动去披露的责任，这其中包含但不限于房屋质量方面的问题、权利存在的瑕疵以及环境方面的问题等等。当面对买受人的询问时，出卖人不可以做出虚假的陈述或者有意去隐瞒。针对确实处于不知情状态的那些事项，应当清晰明确地告知“不知情”，不可以自己去进行猜测或者编造解释。对于一些明显能够看见的瑕疵，出卖人同样不可以凭借“不知情”这个理由来逃避责任。与此同时，出卖人需要积极主动地配合买受人去核验权属材料、实地查看房屋的现有状况，绝对不能够阻碍或者拖延买受人针对房屋情况展开合理的核实 。

买家可要牢牢记住，得主动把眼睛擦得雪亮，主动去“瞧仔细”。买受人于交易进程当中，需秉持谨慎的态度，主动去知晓房屋的情形，绝不能够完全依靠出卖人的讲述，或者中介机构的介绍，进而懈怠履行自身所应尽的注意责任。在签订合同以前，买受人应当去核实房屋的登记信息，而且要实地去查看房屋当下的状况，对权属状况、房屋的结构、装修的情形、周边的环境等展开全面地了解。对于明显能够看到的瑕疵，或者经过合理查验本来应该能够发现却没有发现的问题，像漏水、有异味等，买受人一般都需要自行去承担核查不严格的后果。倘若一旦察觉到问题，那就应当要及时朝着出卖人以书面的形式去提出询问，一直等到情况核查核实清楚之后才能够决定可不可以继续进行交易。在必要的情况下，可以去聘请具备专业资质的验房机构针对房屋开展技术性评估，千万不能为了贪图省事而把潜在的法律风险给忽略掉。