西安加入以租换购行列！盘活存量房，新增购房资格如何获取？

继湖南长沙、四川成都后，陕西西安也加入“以租换购”行列。

8月19日，陕西省西安市住房和城乡建设局网站呈现出这样的情况，即西安市住房保障工作领导小组办公室发出了一则通知，有关印发《西安市居民存量住房用于保障性租赁住房操作指南》的通知，简称为《操作指南》 。

照《操作指南》所示，住房一旦被归入保障性租赁住房管理范畴且正式订立租赁合同，那么出租人家庭能够在限购区域获取一套新的住房购买申请资格；要是存量住房被用作保障性租赁住房，便会被纳入“服务平台”达成统一管理，5年之内禁止上市进行各类交易活动，像转让、市场租赁之类的情况均不被允许。

中指研究院西安分院的研究总监支家骏表明，盘活存量房源，加大保租房供应量是此次政策颁布的背景情况。按照《西安市“十四五”保障性租赁住房发展规划》，西安在未来必定要筹集30万套保租房，存量住房遂成为一个筹集房源最为便捷的窗口。

一位被叫做赵然的人士，其身份是ICCRA住房租赁产业研究院的院长，照他的观点来看呀，借由盘活存量房，能够达成的效果可不少呢。其中一方面，能够有效地降低存量房的空置率；另一方面呢，还能够增加保障性租赁住房的那种供给；再一方面，能满足不同类型人群的租住需求；另外呀，还可以减缓政府在存量房配建方面所面临的财政压力。而“租购联动”的政策，把房地产市场当作一个有机整体看待，这一政策带来的作用也是多样的哟。其一，能够平衡增量新房和存量房之间的关系；其二呢，在租赁住房市场和销售型住房市场之间搭建起一个类似“变压器”的东西 。

已有三城出台“以租换购”政策

今年以来，各地有着不断涌现的“因城施策”创新型政策，在众多的楼市政策里面，长沙市的“盘活存量”这一举措，以及“以租换房票”如此这般的情况，曾经引发了市场的热烈讨论，一度被看作是有着“一石多鸟”效果的行为。

在今年5月八日的时候，长沙市培育以及发展住房租赁市场工作领导小组印发了《关于推进长沙市租赁住房多主体供给多渠道保障盘活存量房的试点实施方案》，这个方案简称为《方案》，该《方案》表明，那些已经实现网签备案交房或者已经办理不动产登记的房屋，在盘活作为租赁住房之后，是不会被纳入家庭住房套数计算范围的。

依据《方案》，于资格审核之际，以家庭作为单位，若盘活一套或者多套住房用作租赁用途，暂时按照“一户核减一套”的准则来核减家庭住房的总套数，也就是说，存在有多套住房出租情况的家庭，在对家庭住房套数进行计算时，全都仅仅核减一套。

长沙所出台的这一试点方案，其目的在于让新房市场通道得以畅通，让二手房市场通道实现畅通，让租赁住房市场通道达成畅通，引导刚需需求进行统筹与分流，引导改需需求展开统筹与分流，引导租赁需求予以统筹与分流，进而促进房地产市场达成良性循环。

随后，长沙对其政策进行优化调整。

据最新信息呈现，8月16日红网所进行的报道表明，长沙户籍单身家庭名下存有一套住房，若将此套住房予以盘活并用作租赁住房，那么在购房资格审核之际，该房屋不会被计入购房资格套数，依据政策能够再购买一套住房。对于外地户籍单身人士而言，在长沙仅拥有1 套房子，当盘活租赁之后，同时满足拥有24个月社保或者个税的条件，同样能够购买第2套房。

长沙“以租换购”的思路引来效仿。

其后居于长沙，于7月6日晚间时分，成都市住建局官方微信号发布了《关于居民自愿将自有住房用于保障性租赁住房操作指南》，于此其中明确指出，若居民自愿把自有住房用于保障性租赁住房，待住房被纳入保障性租赁住房房源库之后，该居民便能够申请于出租住房所在的限购区域获取新增购买一套住房的资格。

8月19日，西安市出台了类似政策，住房被纳入保障性租赁住房管理，住房正式签订租赁合同，签订合同后，出租人家庭可在限购区域获得新增购买一套住房的资格。

按不完全统计情况来看，截止到当下这个时间节点，起码已经存在三个省会城市颁布了新的政策，清晰表明能够进行“以租换购”这种操作 。

在那些身处行业内部的人士看来，“以租换购”这件事的背后呈现出这样一种情况，一方面，这和各个地方所面临的新增保障性租赁住房目标存在关联，与此同时，借助“租赁破限购”这种方式能够释放出一部分改善性需求 。

能瞧见，在今年年初的时候，住建部作出明确规定，要去扩大保障性租赁住房的供给，在“十四五”这个时期之内，40个重点城市初步的计划是新增650万套（间） 。

就上述三城的任务目标而言，《西安市“十四五”保障性租赁住房发展规划》给出呈现，把加快保障性租赁住房的发展当作“十四五”住房建设里的重点任务，努力去使新增的保障性租赁住房能够达到30万套（间），且占新增住房供应总量的比例超过30% 。

成都给定明确规划，在“十四五”这个期间，要运用新建、改建、改造以及盘活等诸多不同方式，通过多个渠道去筹集建设保障性租赁住房，数量达30万套（间），其中在2022年，计划筹集建设的数量为6万套（间）。

对于长沙而言，《长沙市“十四五”住房保障规划（2021至2025）》有所显示，会新建（筹集）保障性租赁住房，数量为15万套。

“以租换购”效果如何？

那么，在“以租换购”政策的情形之下，是不是能够达成既增添保障性租赁住房的供应，又促使商品住房市场稳住增长的状况呢？

以长沙的实践状况而言，依据《长沙晚报》所公布的数据，截止到6月8日，新政发布一个月的时间，两家试点企业累计之中接受咨询的有4879户，“长沙住房”App累计存在3025套存量房提出申请用作租赁住房，其中已经完成签约的有833户。

将目标依照来，力求长沙在年内达成签约一万套超出。长沙市住建局的相关负责人讲，开展盘活存量房供作租赁住房进行试点，会加紧构建多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，达成刚需、改需、租赁需求分类得以满足，降低住房空置率，把新市民、青年人住房问题解决好，促使房地产业实现良性循环；接下来步会督促两大国企把办理手续进行优化，将有关材料精简，限定5天结束办理，切实把办理进度和房源签约加快，力争等到年内完成签约一万套超出 。

58安居客房产研究院分院的院长张波指出，租赁跟购房相互结合，若要显著把效应体现出来，市场自身得有足够需求才行，像是长沙、成都等省会城市，住房需求的实际支撑力度很强，特别是改善型住房潜在需求强，这是支撑这一政策的重要基本面。

张波持有这样的看法，租赁与购房政策相互结合，这属于一种创新行为，是值得去进行推广的。一方面，把存量房源转变为租赁住房，这使得租赁市场的供给量得以加大，能够切实有效地解决新市民的居住问题，这是多渠道共同构建租赁市场的关键体现。另一方面，通过出租房屋从而换取购房资格，这也是针对解决改善性需求购房资格所做出的有益尝试，对改善性需求的有效解决是有利的。

赵然表明，“租购联动”对人口净流入的二线城市有着颇为显著的示范效用，其一能够达成市民多元化、多层次的住房需求，其二能够切实发挥平抑市场预期的功效，达成房地产市场稳增长的目标，还是对房地产发展新模式的有效探寻 。

中指出研究院西安地区分院专门从事研究工作的总监支家骏持有这样的观点，西安参照长沙、成都进而跟进“以租换购”的举措，能够使一部分有购房意愿的人的需求被激活，激励那些有改善居住条件想法的家庭积极进入市场参与购房行为。这次相关政策的发布对于稳固市场信心将会发挥重要的作用，对于改善市场预期同样也会带来积极的影响，有助于房地产市场的预期保持稳定状态。