北京租房困境：租客押金纠纷频发，房东管理困扰如何解决？

安徽籍贯的张先生，毕业后前往北京进行闯荡，到现在工作刚好满一年，然而他已然体会到了于大城市租赁房屋时候的那种不容易 。

张先生向《法治日报》记者讲，他于一家中介的App上租了一套三居室里的一间，面积不足10平方米，每月租金为3000元，这几乎占据他工资的一半，“生活根本没有幸福感可言” 。

毕业还不满一年，就搬了三次家，这便是柳先生的租房经历，柳先生于北京的一家事业单位上班，经由一家中介租的房。

根据柳先生所讲，在签约之际，那中介口头上声称租金支付的方式是押一付三，然而在合同当中，却又把第二季度的租金设定为要提前一个月去交纳，实际上这就是一个押二付三的租房合同。“当那个中介向我索要第二个季度房租的时候，我跟他们商量，能不能把租期缩短到一个季度，我愿意拿一个月的押金当作赔偿。中介态度坚决，不同意，还说要是我不履行合同，就得马上搬离。”。

致使不受到克扣押金之处分，柳先生借助向法院提起诉讼、检举隔断行为违规、拨打12345热线诉求调解一类方式促使问题得以解决。最终，中介公司采取了妥协之举措，宣称愿意把租期缩减成为一个季度句号。

但是，在最终退费的进程当中，中介公司再度改变状况了，要求我承担对于拆除隔断的开销。柳先生讲道 。

不只是租客，出租房屋的房东也会遇到困扰。

处于退休状态的，居住在地属于北京范畴之内的张女士以及其丈夫，拥有数量达到三套之房屋。其中设有单独作为居住用途的一套，另外两套则处于出租状态。存在这样的情况，具体表现为有时寻觅不到契合适标准的租客，进而致使他们所拥有的房屋出现空置状态，且这种空置状态持续的时长达到大半年之久 。

2020年9月，有一本名为《2020中国青年租住生活蓝皮书》的书籍发布了，在这本书籍之中称啊，城市里面的租住生活成为了超过2亿人的一种选择了。

2020年12月下旬的时候，58同城以及安居客联合发布了一份《2020年中国住房租赁市场总结报告》，说到，在一线城市当中，北京的租房需求量是全国排名第一的，接下来依次是上海、深圳、广州。房屋设备出现损坏却没有人来维修，合适的房源很少，房源信息存在错误，不退还或者少退还押金，这些都是租房的时候常见的让人苦恼的问题。

2020 年 12 月往后的下旬时段 ，在那个时候 ，中国社会科学院财经与战略研究院对外公布了《中国住房发展报告（2020 - 2021）》 ，而后宣称当今住房租赁的市场领域以内现存的问题呈现出海量涌现的态势 ，并且 “爆雷” 的相关事件频繁地出现着 。

中国社会科学院城市与竞争力研究中那个被叫做主任的倪鹏飞，在送给一份被称为提供给《法治日报》某位记者的报告文本里讲，大城市住房中供应和需求相互矛盾的情况当前仍然处在一个表现得相当突出的状态 。

在接受《法治日报》记者采访时，北京大学法学院担任房地产法研究中心主任的楼建波也提出，住房租赁市场存在问题，这个问题实际上反映出租房市场供不应求的状况 。

赵秀池，为首都经济贸易大学教授，同时担任北京市房地产法学会副会长兼秘书长，其向《法治日报》记者表示，住房问题于大城市里最为显著，当下，住房租赁市场已然步入以存量房为主体的时期，突出难题是怎样达成租售并举以及推动租赁市场健康发展 。

健全完善法规制度

规范租赁市场秩序

“大城市住房突出问题”已经进入国家议事日程。

2020年12月16日，中央经济工作会议举行，12月17日，中央经济工作会议继续举行，12月18日，中央经济工作会议举行完毕。其中强调要解决好大城市住房突出问题 。

具体措施当中的其中之一为此，需特别高度重视保障性租赁住房的建设工作，要加快速度完善长租房相关政策，逐渐让租赁住房与购买住房在享受公共服务方面具备同等各项权利，以此规范长租房市场的发展态势。

另有其他措施，涵盖了降低租赁住房在税费方面的负担，对租赁市场秩序加以整治整顿，使市场行为得以规范，以及对租金水平开展合理调控等方面 。

2020年12月21日，全国住房和城乡建设工作会议举行。会议提出，2021年住房和城乡建设工作的8个重点之中有一项是，大力去发展租赁住房，将大城市住房那突出的问题给解决好。

会议表示，要强化住房市场体系以及住房保障体系的构建，加速弥补租赁住房方面存在的不足，处理好归属于新市民、青年人范畴内尤其是致力于基本公共服务工作的人员等有着住房困难状况的群体的住房问题 。

住房和城乡建设部提出要求，要加快构建住房保障体系，该体系是以保障性租赁住房和共有产权住房为主体的。需扩大保障性租赁住房供给，还要做好公租房保障工作，在人口净流入的大城市重点发展政策性租赁住房。要规范发展住房租赁市场，加快培育专业化、规模化住房租赁企业，建立健全住房租赁管理服务平台。要整顿租赁市场秩序，规范市场行为。

有一点值得留意，在2020年12月29日的时候，于北京市举办的“回顾‘十三五’、展望‘十四五’”系列主题新闻发布会上，北京市住建委副主任张国伟作出表示，打算选取在2021年这个时间段，面向市场投放集租房大概5000套，着重去处理新市民等群体的有关于过渡性居住方面的需求情况需要解决问题。 。

同一日，上海市政府常务会议，原则上同意了《关于进一步整顿规范本市住房租赁市场秩序的实施意见》，针对整顿规范上海市住房租赁市场秩序，展开了部署 。

规范住房租赁市场秩序已然成为监管机构的共识。

倪鹏飞针对住房租赁市场提出的建议为开端推行“租售结合”的“新市民安居工程”，构建“租售结合”的住房体系；着力开展“322”新市民安居工程这种项目，也就是旨在挖掘空间潜力、业态潜力以及人群潜力这三大方面的潜力，着重聚焦于大都市周边和城市主城区内这两大空间范畴，采取购买与租赁这两种不同的形式 。

在倪鹏飞的观点里，把健全面向新市民的租赁住房体系当作去解决住房租赁市场问题时的关键要点，于此同时，还得完备具有保障性的关于租购住房的保障机制 。

华东政法大学法律学院副院长陈越峰表示，在接受《法治日报》记者采访时他有这样的看法，租赁市场的规范以及未来发展，一方面要让市场机制在资源配置里起到决定性作用，另一方面还要更好地让政府在居住保障与市场监管这两方面发挥重要作用，进而建构出多级多样的租赁市场供给体系，建构出分类分层的租赁市场供给体系，建构出规范稳定的租赁市场供给体系，建构出合法合规的租赁市场。

对于那些通过市场机制不容易应对以解决从而诞生的如信息不对称、保障性居住需求以及权益保障等方面的问题，陈越峰向《法治日报》记者提出了这样的建议，那就是能够借助科学立法完善规则、严格执法加强事中事后监管等这一系列的举措来将其予以解决 。

于楼建波而言，住房和城乡建设部针对《住房租赁条例（征求意见稿）》开展了公众意见征求工作，“凭借法规制度的完备，租赁市场必定会朝更好的方向发展” 。

租购住房同等权利

切实保障居住权益

在中央经济会议期间，“逐步让租购住房于享受公共服务方面拥有相同权利”这事，被放置到重要的位置之上 。

当中，“公共服务”涵盖户籍这一方面，还包括教育这一方面，也包含社保这一方面，又有养老这一方面，同时涵盖医疗等多个方面 。

赵秀池持有这样的观点，购买房屋所获取的是产权，租赁房屋所获取的是使用权，这两者自身所享有的权益是不一样的，然而要是这两者所享有的公共服务是相同的，那么将会极大地推动租赁市场的发展。

在2020年12月22日那天，江苏省苏州市，对《关于进一步推动非户籍人口在城市落户的实施意见》予以公布，在该意见里提到，要落实租赁房屋常住人口在社区公共户落户的相关政策，要是经过房屋所有权人的同意，那么既能够在房屋所在的地点进行落户，又能够在房屋所在地点的社区落户，以此破除那种隐形门。

事实上，在苏州之前，江苏省的无锡市，山东省的济南市等数十座城市，都已出台了租房能够落户的相关规定了。

赵秀池称，处于租购并举的情形下，“租房即落户”这一举措削减了人口入驻所具备的成本，对吸引人才有益处，是租购同权达成的关键一步 。

对于部分城市所推行的租房也能够落户的政策，以及其背后存在的租购同权问题，陈越峰持有这样的看法，城市政府推出的购房落户政策值得肯定，城市政府推出的人才落户政策值得肯定，城市政府推出的租房落户政策同样值得肯定。在关乎基本民生的层面看来，更为重要的是要采取各种各样有效的措施，切切实实地保障城市当中实际拥有人口的居住权益，从而达成“居者有其屋”这样的目标。

在楼建波眼中，要达成租购同权，牵涉到诸多方面的公共服务政策，这其中涵盖了户籍制度、就医、入学等等，事实上这属于一个极为复杂的问题，应当将租赁所包含的问题予以简单化处理，比如说更为关键的是，承租人那些承租权利能不能切实有效地落实下去呢。

在租购同权之下，租赁企业应该如何应对？

楼建波觉得，在我国当下，存在着两种租赁企业，其一乃是房地产企业以创新方式来成为租赁企业，其二则是那种借助对废弃厂房等进行改造以此来增加供应的租赁企业 。

楼建波声称，当下存在很大一部分转自中介的租赁企业，这些企业会收购社会上的闲散房源，将其装修后再予以出租。对于这种“二房东式”的租赁方式，必须设置自有资金门槛，如此方可解决无序与垄断问题。“总体而言，我们应鼓励那些切实增加租赁住房供应的租赁企业发展，而非‘二房东式’的租赁企业。”。

赵秀池持有相同观点，即不应鼓励那些通过收购个人住房来赚取差价的、轻资产性质的机构租赁盛行，而应鼓励个人房东直接于住房租赁平台之上发布房源，以此减少中介环节 。