【热点】营改增5月落地 个人二手房交易营业税改为增值税征收

二手房交易营业税改为增值税。

3月13日，十二届全国人大四次会议举行第三次全体会议。国家税务总局局长王军在路过“部长通道”时透露，总理在政府工作报告中下达了全面实施营业税改增值税改革的“总攻令”。税务部门作为主攻力量，将确保5月1日改革如期实施。与以往相比，本次营业税改增值税改革有几个不同之处，包括涉及到营业税改增值税的征收管理。自然人首次缴纳的增值税，如个人二手房交易。

“这也意味着，未来二手房交易的营业税将改为增值税。”上海财经大学（房地产）教授胡一建说。

根据财政部网站2015年3月30日发布的《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，自2015年3月31日起，调整个人住房转让营业税政策。其中，个人转售购买的普通住房的营业税免税期限由现行购买期限5年以上（含5年）缩短为2年以上（含2年）。 。购买2年以上（含2年）的普通住房，免征营业税；购买不满2年的住房，销售时全额征收营业税；购买2年以上（含2年）的非普通住房，按销售收入减去购买房屋的金额计算。营业税按价格后的差额征收。

上海中原地产研究咨询部高级经理陆文曦表示，营业税改征增值税的出发点是税法体系的完善，其主要功能是间接抑制房地产猜测。

目前，房地产营业税主要征收5.5%，但据业内猜测，房地产纳入营业税改征增值税后适用税率为11%，引发了对房地产税费增加的担忧。税收负担。

“营业税改增值税是否会增加税负，要等具体制度出台后才能讨论，具体要看不同情况。”胡一建指出。

按照11%的增值税税率计算，对比二手房营业税改增值税后的税收差异，主要可以分为两大情况：

第一个是在购买后两年内出售房屋。

如果一套房子卖300万，不管是不是普通房，2年内都要缴纳5.5%的税，也就是16.5万。

如果按11%的增值税计算，房子的售价仍然是300万，但最初的购买价格是150万。扣除进项税后，需要缴纳约14.7万元。但你赚的利润越多，你征收的税就越多，超过营业税。例如，销售价格为400万元，营业税为22万元；增值税24.77万元。

另一种是出售购买2年以上的房子。

对于普通房屋来说，如果售价是300万，2年后就不需要缴税了。如果还要缴纳增值税的话，就是14.7万元。

非普通房屋，售价按300万计算，和2年内的情况差不多，差别可能不会很大。

“通过测算，乍一看似乎对普通住宅并不有利，所以估计政策制定上还有调整的可能。在完善税制的同时，应考虑到合理的住房需求。”另外，如果增值税开征，其他一些税种理论上也会做出调整。”陆文曦说。

值得指出的是，二手房交易税种除营业税外，还涉及契税、个人税、土地增值税、印花税等税种。胡一建指出，“营改增只涉及营改增，契税、个人税等将照常征收。”

“目前业内也有猜测，二手房营业税改增值税将按照增值税简易计税方法征收，税率为3%，这样税收就比以前减少了。”胡一建说道。也就是说，如果两年前卖掉一套价值300万元的房子，扣除进项税后，需要缴纳8.7万元左右。

王军介绍，实施方案原则上考虑了延续以往的优惠政策。在此基础上，根据不同行业的特点和情况，制定了一些新的过渡措施，确保各行业税负减而不增。