长租房政策完善，受年轻租客欢迎，租赁市场加速补齐短板

“十四五”规划纲要作出提出，要“加快培育和发展住房租赁市场”，还要“完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上拥有同等权利”。作为解决大城市住房问题的关键重要途径，我国对于长租房的政策举措不断创新完善加强，各地方也都正在积极踊跃实践探索尝试，以此让更多人能够安居乐业得以实现，朝着全体人民住有所居的目标持续不断迈进前行。

市场体系、保障体系“两条腿”走路，加速补齐租赁短板

眼看着，下个月房子就要到期了，租住在北京市东四环自如长租公寓的萧琳，马上续签了两年合约，租期变长了，安全感也充足了，并着这充足的安全感，萧琳准备买点鲜花绿植，用来装点一下“小家”。

萧琳刚到北京工作那会儿，经过好多方面的比较，挑选了那种房源信息相对来说透明些，还能够拎包就住进去的分散式长租公寓。“能稳定地长期租下来，用不着担心老是搬家，很大程度上提升了工作生活的幸福感。”。

长久以来，我国住房市场存有“重购轻租”这种现象，在租赁市场往前行进时出现的短板里，租赁周期相对较短的这个问题格外显著。去发展长租房，不但能够切实提升租客的租房感受，让租房的质量得以提高，还对增添租赁市场的有效供给、改进租赁方面的供需结构有益处。另外一方面，租购“两条腿走路”这样子还能够缓和整体住房市场里的供需矛盾，营造出一个更为理性租购的市场环境。

所以，近些年来，租赁关系处于较为稳定状态，且租金水平也较为稳定的长租公寓这类租赁形式，受到了年轻租客的喜爱。自如的相关负责人介绍说，自如在全国10个城市管理的房源数量超过了100万间，为400万左右的租户提供服务。他还表示，有许多像萧琳一样，在大城市工作的青年人，当下暂时没有能力购买房屋，然而对居住品质却有着一定的要求，分散式长租公寓满足了部分此类的住房需求。

近些年来，我国长租房市场呈现出蓬勃发展的态势。然而，从整体上来进行观察的话，大城市在租赁方面的供给与需求之间，依旧存在着不算小的缺口。

浙江工业大学副校长虞晓芬表示，其为中国房地产估价师与房地产经纪人学会副会长，解决大城市住房突出问题，当前重点为解决包含新市民、青年人特别从事基本公共服务人员等人群的住房问题，要增加小户型、低租金的租赁房屋供给，为群众提供与其经济能力契合匹配的“一张床”“一间房”或者“一小套房”，叫他们能够首位在城市安稳居住。

长租房供给在增加，除了市场化租赁住房以外，保障性租赁住房现今正处于加速建设状况之中。

苏州宝时得公司员工吴琼，最近入住苏州润家乐璟东景社区的集体宿舍楼，此地4人一间，距离公司不远，餐饮、娱乐、运动等设施配套齐全，还提供就业创业服务。这一社区经改造后纳入苏州市保障性租赁住房的试点，与市场化租赁住房相比，保障性租赁住房租金更低，住房品质及配套也不错。吴琼表示：“让我们这些年轻人在苏州工作很有归属感。”。

据知晓，保障性租赁住房已渐渐从城镇户籍家庭延伸至新市民、青年人以及从事基本公共服务人员等群体。虞晓芬讲道，“十三五”期间，由政府主导建设运营的公租房已达成对城市低保、低收入住房困难家庭当保尽保。当前在苏州、广州、沈阳等13个城市开展保障性租赁住房试点，主要针对量大面广的新市民住房需求。历经一年多实践，试点城市初步摸索出政府给政策、银行给支持、市场主体踊跃参与的保障性租赁住房可持续运作模式。

租赁短板因市场体系跟保障体系“两条腿”一块儿发挥作用而加速被补齐，这也给促进国内大循环带来了助力。国务院参事室特约研究员姚景源讲道，居住这个问题要是得到解决，居民才会更有胆量去消费，还更有能力消费，加速租赁市场发展，尤其是提高长租房的占比，对拉动消费增长是有利的。

盘活存量、发展增量，政策多方位支持社会力量参与

3月22日，今年，在浙江温州工作的朱女士，喜迁新居，成为聚鑫苑长租公寓的第一批租户。朱女士表示，她跟朋友合租了一个两室一厅，家具电器全都齐全，一楼大厅配有自助咖啡机，还设有书吧与会客厅，周边生活配套完备，交通便利，距离公司也很近。对于新居所的环境和服务，朱女士赞不绝口。

一年前，这座有着7层的建筑，它原本的身份是一个办公楼。而把它转变成为长租公寓，在物业持有方温州现代锦华置业集团有限公司担任董事长的邱振光眼里，这是一件有着“一举三得”效果的事情。邱振光表示，原来的办公楼其利用率处于不高的状态，改成了长租公寓后，一方面盘活了企业所拥有的存量资源，另一方面作为房地产企业又针对转型发展开展了有益的探索，与此同时还为其他企业参与到发展住房租赁市场这件事起到了引领带动的作用。

这并非锦华置业的头回尝试。在2019年8月时，把温州饭店4—5层加以改造而成的长租公寓已然开业并运行。鉴于这两处经过改造的物业均地处市中心，租赁的市场情况良好，出租比率一直维持在80%往上。

长租房的发展通过盘活存量资源得以推进，在不少试点城市已然有了一些有益的探索成果。国务院发展研究中心市场经济研究所副所长邓郁松持有这样的观点，即把盘活处在闲置状态的存量资源当作发展长租房的首要选择。他还表示，要是存在相应的政策给予扶持，相较于新建租赁住房而言，改建所需要的成本会低一些，并且许多处于闲置状态的商业物业其位置常常较为优越，将其用于租赁对于职住平衡也有着积极作用。贝壳研究院首席市场分析师许小乐觉得，“商改租”具备现实基础，依靠贝壳研究院统计，截止到2020年底的时候，在全国主要城市里适配改造为租赁住房的闲置商办面积这个数量总共大概是5.5亿平方米。

在盘活存量之际，发展增量不可停歇，于各项政策大力扶持之下，新建长租房正稳步扩充。

去年7月份的时候，全国首个集体土地长租公寓项目，也就是北京万科泊寓成寿寺社区营业开展了工作，那首批的235套房源全都在提前的状况下租完了。这个社区是村集体把土地的经营权提供出来的，而企业负责的是建设以及运营这方面事情。该社区的有关负责人表明说，凭借设计运营，能够促使村民和村集体、企业多方达成长期可持续的收益，“利用集体土地建设租赁住房，企业节省了土地获取的成本，还最大程度降低了租客的租金成本，仅才差不多是周边同品质一居室的七八成。”。

不单单是在北京，上海、沈阳、南京、杭州等10多个城市同样展开了集体土地租赁住房试点，贝壳研究院数据表明，自2017年起，全国18个集体土地租赁住房试点城市推出了超过150个试点项目地块，去年开始相继建设完成并入市。

加强扶持、建立机制，进一步解决试点中凸显的难题

为了加快长租房发展，各项扶持政策正在加速布局完善。

财政给予补助。在2019年的时候，北京、长春、上海、南京、杭州、福州以及其他等16个城市被纳入到中央财政所支持的住房租赁市场发展试点范围之内，在2020年的时候，又有天津、石家庄、太原等8个城市被选入其中。

2020年，中国住房和城乡建设部促使中国建设银行在未来三年之中给予三千亿元的贷款，以此引导相关企业参与到保障性租赁住房的发展进程里面。

土地有所增加。北京、上海等地已然纷纷展开利用集体经营性用地、调整商业用地等举措来扩大租赁住房土地供给。“十四五”规划纲要明确提出“单列租赁住房用地计划”，专家进行分析，这表明未来城市土地供应要进一步朝着租赁住房建设倾斜，从而更好地从源头保障租赁住房建设需求。

采访中的记者也知晓了，伴随试点不断向深入推进，于用地、规划、审批以及项目盈利能力这些方面，建设长租房是存在着一些困难的。专家们宣称，要促使长租房市场朝着规范方向发展，就得进一步去完善机制，加大政策扶持力度，于多个领域一块儿协同发力。

对审批流程予以优化，为建设标准进行制定，来完善长租房建设运营机制。有专家表明，就长租房改建项目而言，当下尚无专门的租赁住房建设改造标准，改造项目还涉及土地、规划、消防等多个监管部门，部分城市采用一事一议的方式，因而审批周期较长。邓郁松提出建议，要尽快出台统一的建筑设计标准，构建适合非住改租项目的消防安全、建筑容积率、采光排风等建筑标准。与此同时，在项目申请、审批条件、改建验收等环节更进一步明确细则以及流程指引。

增大财税方面的支持力度，使融资渠道更为畅通，进而进一步鼓舞企业参与进来进行建设与运营。投入规模大、收益较为低、实现资金平衡很困难这样的问题，对市场主体建设租赁住房的积极性产生了影响。“不管是实施新建举措还是开展改造行动，企业参与建设运营长租房均面临成本高以及投资回报率低的情况，政策给予扶持是极为关键的。”邱振光针对此有着深刻的体会。清华大学房地产研究所所长刘洪玉觉得，要激励商业银行等金融机构给予专项贷款方面的支持，为改建租赁住房以及新建租赁住房给予多渠道、具备制度规范的长期融资渠道。

发展长租房这一行为，供应方面不但需要去妥善准备好政策方面的支持，而且还得在需求的一端开始行动，以此来推动租赁消费，“要一步步地理清并且解决租住家庭在享有公共服务这件事情上，和自住家庭相比存在权利不一样的问题。”刘洪玉给出建议，促使租购同权成为完善租赁消费相关政策那重要的点，与此同时还有去落实住房公积金用于支付租金的政策、住房租金支出能够在税前进行抵扣的政策等等。