调解化纠纷丨房屋买卖起争议 法官调处促和解

买卖房屋是常见的民事法律行为，涉及双方的财产权利和义务。买卖房屋时，双方通常会签订书面的房屋买卖合同，明确双方的权利和义务，并保存为证据。

然而，在现实生活中，有些人可能出于方便或信任，仅口头达成买卖房屋意向，而没有签署书面合同。那么，这份口头协议是否具有法律约束力呢？

案例回顾

2021年6月，冯某想出售自己名下的一套房产。他通过别人介绍认识了王某。耕地以总价30万元转让给王某。王某立即通过银行转账支付了2万元，并在转账单上注明“买房”。然而，付款后不久，王某突然联系冯某，希望减少5000元的金额。面对王某的降价要求，冯某明确拒绝，并坚持原来的条件。同时提出，收取的2万元押金不予退还，两人不欢而散。 2021年底，王某联系冯某的亲戚，让他们做冯某的工作，但也遭到拒绝。针对这一情况，王某向双辽市人民法院提起诉讼，请求冯某返还2万元购房预付款及利息。

案件受理后，法官联系被告冯某：“我不能给他钱，他还是要给我钱，我才是应该赔偿的人。”难道这里面隐藏着什么东西？

不久，被告冯某向法院提起反诉，要求王某承担违约责任，并赔偿其因违约行为给其造成的直接经济损失。

原来，反申请人冯某在收到反申请人王某的押金后，将其农用车、防雨布、破碎机、草袋等院内所有设施低价出售。

冯：“因为按照合同，我必须立即腾出房子，把土地过户给王某。我的养殖设备是按照现在折旧商品的市场价格来计算的，价值应该在5万元以上，因为我想要给旺旺，我只以15000元的超低价卖掉了，另外，因为合同被搁置了，我直接损失了35000多元。三年了，没有真正兑现，否则我就赔钱了。而且，我和王先生口头签约的时候，有两个人想买我的房子。我同意了他的说法，并收到了定金，我没有把它卖给其他人，这给我带来了巨大的痛苦和不可估量的经济损失，我必须得到赔偿。”

争议焦点：

1、口头协议是否构成有效的房屋买卖合同？

2、王某转账的2万元“房款”是多少钱？合理吗？

3、冯某是否应当按照合同履行义务？

法律链接

1、口头协议是否构成有效的房屋买卖合同？

根据《中华人民共和国民法典》第四百六十九条规定：当事人订立合同，可以采取书面形式、口头形式或者其他形式。因此，他们真实地表达了购买或出售房屋的意向，并口头达成了协议。

2、王某转账的2万元“房款”是多少钱？合理吗？

根据《中华人民共和国民法典》第五百八十七条规定：【保证金罚金】债务人履行债务的，保证金应当作为价款或者予以追回。支付定金方不履行债务或者不按照约定履行债务，致使合同目的未能实现的，无权要求返还定金；收到定金的一方不履行债务或者不按照约定履行债务，致使合同目的未能实现的，应双倍返还定金。如果未就“押金”达成一致，则不适用“押金罚金”，也不被视为押金担保。其法律特征实际上是“预付房款”。 “本案中，如果双方当事人没有明确约定定金，则不适用‘定金罚金’。涉案所说的购买涉案房屋的2万元，实际上应视为房屋预付款。”如果王某不愿继续履行与冯某之间的口头合同，则应承担相应的违约责任。

3、冯某是否应按照合同履行义务？

根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款规定：当事人应当按照约定充分履行义务。第577条规定：“当事人不履行合同义务或者不按照约定履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”

也就是说，王某要求降价，实质上是希望改变原合同内容。由于冯某明确拒绝降价，双方未能就合同变更达成一致，故原合同继续有效。王某欲解除合同的，必须符合法定或者约定的解除条件，并承担相应的违约责任。

调解纠纷

经法庭审理和调解，原告王某放弃了部分诉讼请求，被告冯某表示将撤回反诉申请，并立即退还王某12000元房屋预付款。双方握手言和。

在日常生活中，我们应该尊重和遵守合同条款，按照约定履行义务。若发生纠纷，应及时与对方沟通，寻求妥善解决办法。如果对方拒绝或无效，我们可以向有关部门或机构投诉或诉讼，以维护我们的合法权益。

法官陈述

虽然法律规定合同可以采用书面形式，也可以采用口头形式，但以口头形式订立的合同往往存在很大的风险。双方当事人发生纠纷并诉至法院时，按照法律规定主张存在法律关系的一方应当对产生法律关系的基本事实承担举证责任。即使客观事实是双方存在合同关系，如果对方否认，主张方也需要提供证据证明。如果证据薄弱，查明的法律事实就无法还原客观事实，存在败诉的风险。签订书面合同，明确双方的权利和义务，有利于按约定履行合同，减少纠纷的发生，也有利于在发生纠纷时运用法律武器保护自己的合法权益。