我们窥视了上海数千条二手成交，发现几个惊人事实

我们对上海近期的成交数据做了很多解读，比如成交总价、均价、板块情况等。

但是否可以获得更具体、更详细的信息呢？

一次偶然的机会，我收到了某领先机构的10月份第一手数据（数据真实性经过严格验证）

打开一看，总共有6318条交易明细（除了表头01），涵盖了上海所有板块。

粒度很细，包括各个维度，除了每个套件的基本属性

还有各自的评级等级、应收销售佣金、议价空间、交易周期、条件……

由于该平台在上海的市场份额非常稳定，数据权威，具有很大的参考意义。

可以说，这是我今年获得的最有价值的一条数据。

完整读完之后，我对现在的二手市场有了新的认识。

今天就让我们抓紧时间来了解一下吧

01

我们先来看看大家最关心的议价率。

是指挂牌后房东砍价的比例，也称“砍价”。

这么多交易数据总挂牌价281.11亿，但最终成交价只有261.19亿

平均议价率为7%，略低于市场共识的8%。

从分环看，内环的房子因为价格高，议价率是全市最高的。

从价格来看，2000万元以上的豪宅议价率最高。总价越高，讨价还价就越困难。

主要是因为该平台豪宅成交量较小，受个别5000万+别墅影响，仍处于“挤泡沫”阶段。

例如，翠湖天地已售出的5套，总价在1800万至4080万之间，平均议价率仅为6%左右，远低于平均水平。

议价率最低在500万到800万之间，这也是从刚需到刚改的分水岭。

从不同区域来看，浦东、杨浦区的议价率遥遥领先，但奉贤区的议价率是全市最低的。

尽管讨价还价在这座城市的所有交易中都很常见，但令人惊讶的是，有1%的房屋没有折扣甚至以更高的价格出售。

我举了两个极端的例子

购买最多的房产是莘庄大片区域，成交周期近10个月。

最终仅以1.6w/m²的单价成交，议价幅度接近60%，比砍半还要夸张。

排名第二和第三的两个单位很快就被售出。房东直接用了一把“屠龙刀”，让小区单价回到了10年前。

涨幅最大的是青浦赵巷地段的。交易周期较长，超过14个月。

交易记录显示，房东于2021年1月以229万的价格购买了该房屋，随后于2023年8月以298万的价格挂牌。

436天我不着急卖，调整了4次价格，最后10月份卖了360万。

不到3年的时间，销售价格比购买价格增加了131万，增长了57%。

另外两处房产也小幅上涨约6%。可能是房东又加上了新政的税费优惠。

02

看完议价率，我们再来看看交易周期

虽然现在市场上错失的机会多了，但卖房依然困难重重。

超过6000条交易数据，平均交易周期达到129天，这意味着一套房子平均需要4个月左右的时间才能完成。

从分环来看，外环以外的交易耗时最长，而内中环和中外环内的交易速度较快。

从价格段来看，新修订的总价800万至1000万的价格段由于稀缺，平均成交周期最短。

第二短名单是300万以下的低价房。首先，住房选择多，其次，购房者可以议价。

千万级以上房产的交易周期基本都在140天以上。

分地区看，8个区成交周期高于全市平均129天，其中五大新城占3个，加上金山、崇明

黄浦、长宁主要是房价高，而浦东则是因为面积太大，受到一些表现不佳的板块拖累。

例如，陆家嘴板块的平均交易周期长达210天，世博滨江和唐镇也分别需要186和175天。

不过，也有一些板块分解得比较快，比如周浦，只需要95天。

徐汇区的表现更加出色。无论是热门的徐家汇、滨江、漕河泾，还是新改制的田林、长桥等地区，成交速度都不低。

从极端情况来看，交易周期超过1000天的房产有13处。

其中，5个主要新城有7个单位，浦东新区有4个单位。

最长的已达2059天。 2019年2月起挂牌。 松江泗泾绿地9房

还有5个单位的成交周期为0天。它们在同一天上市并立即出售。

不难发现，社贝家园和联安小区这两个户型的价格极低，成交单价仅在2w/m²左右

至于上海大花园和新浦江城，成交单价也是近三四年来最低，非常划算。

此外，交易周期在3天内的有240个单位，交易周期在7天内的有530个单位。

1,663套成交周期在1个月内，占比约26%

议价率与交易周期也存在一定的正相关关系。

简单来说，房子上市的时间越长，议价率就越高，这也符合日常认知。

03

谈完议价率和交易周期后，

我们来看看最近大家都在抱怨的代理费问题。

契税、增值税下调后，佣金无疑成为二手房交易中最大的一笔支出。

上海大部分中介收取1.5至2个点的佣金

较大的中介收取3分，买方支付2%，卖方支付1%。有些卖家会要求买家承担所有税费。

佣金一直是各大中介机构的绝对秘密。这次难得一睹内幕。

10月份6000余套物业的佣金总额达7.58亿，平均每套物业佣金约为12万元。

负责计费的中介机构有4767个，每个中介机构平均收取佣金16万元。

听起来金额并不小

那么，最大的佣金是多少呢？

答案是234万，来自浦东御翠园别墅，面积491m²

成交总价为7800万，比挂牌价直接砍掉了1200万。代理费仍然是标准的3%。

更神奇的是，交易周期只有17天，也就是半个多月。这栋别墅的销售负责人收取了超过200万的中介费。

即使他还需要与多方分享，但他得到的金额也不会少多少。

各大“畅销品”的表现还不错。 10月，共有3人每人卖出9套。他们主要负责外环以外的刚需板块。他们各自的佣金收入在51万到104万之间。

还有一家销售公司专注于静安大宁，刚刚换了板块。该公司还从售出的 8 套公寓中获得了 110 万美元的佣金。

还有7人卖了6台，17人卖了5台，都获得了不少佣金收入。

但并不是每次销售都能赚到这么多

佣金在1万元以下的还有10套房子。最低的成交总价为20万元，佣金仅为2000元。

此外，该数据仅显示已下订单的销售额。

该平台在上海的员工人数约为3万人

新政推动的“银十”期间，销售数量不足5000辆，这意味着上个月“零销售”的人数超过250万人。

平均而言，每销售六次，一个月就能卖出一栋房子。

这让我看到了房产中介行业残酷的现状。内部差异巨大，上限很高，下限也很低。

能卖房的经纪人收入不比陆家嘴金融白领差

如果做不出任何销售，就只能拿到几个月的底薪，然后走人。

从对应门店来看，10月份共有1,252家分店有房屋成交，每家分店平均每月销售5套房屋。

截至今年9月，该平台正式宣布在上海共有2301家门店。

也就是说，单月开单的门店比例约为54%，46%的门店未能下单。

同时我也理解为什么现在中介平台都在大力推广租赁业务。毕竟他们每个月要支付这么多的工资和店面租金，面临着巨大的成本压力。

卖房拿单不容易，但租房市场也有希望

04

这个数据还有一个非常有趣的事情。

它不同于市场上普通的纯价格交易因素。每栋出售的房子都有自己的分数。

在中介眼里，房子分为“三六九档”

满分为10分，不同属性分为>8分、7-7.9分、4-6.9分、<4分。评分标准大致可以参考如下

从房屋基本属性、价格竞争、房东诚意等多个维度进行评分。

在已售出的6000多套房屋中，这四项评分分别占62.63%、15.02%、21.59%和0.76%。

得分高的房产可以获得更多的曝光度，并被代理商更多地拜访，这意味着更容易达成交易。

从浏览量来看，前7天平均浏览量为6.5次，前15天平均浏览量为13.5次。

也就是说，基本上每天都会有一位潜在买家来看房。

只有拥有大量的引导基础，才能实现快速交易。

05

我们可以看到，除了新房之外，整个市场上还存在大量的潜在二手房群体。

全市二手房挂牌量再创新高23万套

物业越来越多，顾客却越来越少

每个卖家面临的问题是如何快速卖掉房子，每个买家都在思考如何买到性价比高的房子。

通过龙头中介的销售数据，这个非常珍贵的样品

我们一窥议价空间、交易周期、中介佣金、楼盘评级、浏览量等，这一系列具体数据随着市场变化而变化，其重要性不可低估。

这些小幅下调的背后，也展现了当前楼市的真实状况。

以上为正文，来自远山

这是陆军公众号的第5702篇原创文章