陕西横山华城嘉苑业主遭遇房产证难题：全款购房后竟发现房子被开发商抵押

我们在 2019 年全款购买了房子，之后就正常入住了。然而，房产证一直无法办理下来。经过打听才得知，我们所购买的房子一直处于在建抵押的状态。

业主吃惊：咨询办理房产证，发现房子早已被开发商抵押

苏先生是受害业主中的一位。他在 2019 年 7 月就已在陕西省榆林市横山区的华城嘉苑全款购买了一套房产。入住之后，他同其他业主一样，多次催促询问办理房产证的时间，最终得到的答案让他们大为震惊。

业主们从榆林市不动产登记中心进行查询后得知，他们在 2019 年 7 月购买的房产，在 2019 年 9 月 10 日时，被当时的开发商横山县（已县改区）大禹房地产开发有限公司当作在建工程抵押给了齐商银行西安分行。原本抵押期限到 2022 年 9 月 9 日到期，然而直到 2025 年，这些房屋仍然没有被解押。因为房产还处于抵押状态，业主们的房子自然无法办理房产证。

业主们表示很忧心忡忡。他们说自己先与开发商签订了购房合同，然而之后房子却被拿去抵押了。现在不仅办不了房产证，而且更让他们担心的是，万一银行把这些抵押房产收回并进行拍卖，那他们的权益该如何得到保障呢？

抵押范围：业主们估计，上百套房被开发商先卖后抵押

华城嘉苑到底有多少房产被开发商抵押给了银行呢？这是业主们急切希望知道的事情，然而一直都没有人能够给他们一个确切的答案。

业主们介绍，华城嘉苑小区分为一期和二期。2012 年开始开工建设，到 2022 年竣工。小区共有 1800 余套住房。业主们向榆林市不动产登记中心了解后，经该中心核实，华城嘉苑小区 1 幢楼未作抵押贷款，2 幢楼未作抵押贷款，3 幢楼未作抵押贷款，4 幢楼未作抵押贷款，5 幢楼未作抵押贷款，6 幢楼未作抵押贷款，17 幢楼未作抵押贷款。7 至 16 幢楼中，仅有一小部分房屋未办理在建工程抵押贷款。其余众多房屋在 2019 年 9 月 10 日被横山县大禹房地产开发有限公司抵押给了齐商银行股份有限公司西安分行，且是以在建工程的形式进行抵押的。

业主们认为：有上百套房产，这些房产是开发商先卖给了我们老百姓，然后又拿去银行进行了抵押。

住建局回应：系统显示正常，抵押情况不知情

3 月 3 日，华商报大风新闻记者联系了榆林市横山区住建局以了解相关情况。住建局房产交易中心的工作人员称：“在我们的系统当中，该小区所显示的状态是正常的。并且我们的系统主要是承担网签备案登记这一工作的。”

小区业主反映了房产被抵押的情况。工作人员解释称，开发商将已售房产抵押给了银行，而这一情况不在他们的管理范畴内。同时，住建局对此也不知情。

工作人员称：按正常流程来讲，若办理在建抵押，开发商需在他们那提交申请，他们得在系统中进行登记。但如今他们的系统里未显示在建抵押，而是直接显示为正常状态。可在不动产登记中心那边，这些房产却是抵押状态。

记者询问，当系统中显示房产为抵押状态时，是否就意味着不可销售。工作人员给予了肯定答复，并补充说：系统显示状态正常的话就可以对外销售。抵押业务应该由负责的人进行监管，不动产登记中心称不负责，但实际上这抵押业务是他们办理出去的。

不动产登记中心回应：办理抵押时难掌握销售情况

横山区不动产登记中心的工作人员称：当时是在正常办理在建工程抵押事宜。目前此抵押已过期，现在需要银行前来办理相关解押手续。通常情况下，每卖出一套房子，开发商将款项归还后，就会为一套房子办理解押。不过，这属于开发商与业主之间的问题。开发商申请了在建工程抵押后，在销售房产的过程中，开发商需要和银行一同到这里办理解押手续，并且在销售时还需办理预告登记。

对于如何避免业主所购买的房产被开发商拿去抵押这一问题，工作人员表明，需要让开发商进行预告登记。同时，工作人员还表示：目前的情况是业主没有向开发商索要预告登记。

记者接着咨询了榆林市不动产登记中心的相关业务科室，工作人员称，对于开发商私下出售房产这一情况，登记中心确实难以掌握。无论是先进行售房还是先进行抵押，倘若开发商有意隐瞒房产抵押情况，亦或是向不动产登记中心隐瞒房屋销售情况，确实不存在有效的办法来加以杜绝。

工作人员称：我们主要承担产权登记的工作。若房子有抵押，就不会为其办理房产证。然而，对于房屋是否存在交易情况，我们确实不太了解。

律师观点：业主物权期待权应优先受保护

华商报大风新闻记者多次尝试联系横山县大禹房地产开发有限公司，但都没有成功。通过“天眼查”App进行查询后得知，该公司存在 5 条限制消费令，涉案金额达到 5100 余万，并且还被记录了 22 条有关历史失信被执行人的信息。

陕西恒达律师事务所的高级合伙人，知名公益律师赵良善觉得，商品房的买卖合同一旦成立且生效，买受人就能够获得对房屋的债权。在房屋完成交付并且办理过户登记之前，买受人所享有的物权期待权是受法律保护的。

在“买卖在先抵押在后”这种情形下，如果买受人符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第 28 条所规定的条件，那么就能够排除房屋上的抵押权。

《民法典》规定，建设工程优先受偿权在顺序上优先于抵押权。同时，商品房消费者的物权期待权在顺序上又优先于建设工程优先受偿权。在本事件中，业主已经支付了全部或部分房款，并且实际占有了房屋。开发商的抵押行为存在恶意。因此，业主的物权期待权应当在受保护的顺序上优先于抵押权。

赵良善指出，依据《民法典》第 394 条可知，房屋抵押不会对所有权的确认和登记产生影响。抵押之后，房屋的所有权依然归属于抵押人。同时，抵押权人在债务人不履行债务时，拥有优先受偿的权利。所以，开发商应当配合业主办理房产证，并且要向业主说明抵押的相关情况。

首先，赵良善提醒购房者在购房时需提高警惕。其次，要在签合同前前往不动产登记中心，核实房屋是否被抵押。再者，要按照合同约定进行付款。然后，要确保自身具备购房资质。接着，要尽早接收房屋并占有它。最后，要完成房屋的过户手续。

华商报大风新闻记者 谢涛