合同解除权的时间限制与除斥期间解析：淮阳区法院房屋买卖纠纷案例分析

在日常生活里，签订合同并且履行合同是很正常的事情。然而，并不是所有的合同都能按照当事人的预期顺利地履行到最后。当合同在履行的过程中出现了意外的情况，像是一方出现了严重违约或者其他特定的情形，这时解除权就成为了保障守约方合法权益的重要救济途径。

解除权的行使是否存在时间限制呢？另外，什么是除斥期间呢？请大家来看淮阳区人民法院今日的案例。

案情回顾

2019 年 8 月 20 日，刘某和王某签订了《房屋买卖协议》。协议约定，刘某要以总价 55 万元的价格把一套商品房出售给王某。其中首付为 17 万元，剩余的 38 万元在房产过户之后支付。合同还特别规定，刘某必须在签约后的 30 个工作日内办理好产权证，要是办不好，王某就有权解除合同。

合同签订之后，王某依照约定按时支付了首付款。然而，刘某却一直未能办妥房屋产权证。到了 2024 年 6 月，王某因为刘某未履行合同义务这一情况，向淮阳区人民法院提起了诉讼。王某要求解除房屋买卖合同，并且让刘某退还房屋首付款。

法院审理

本案中，双方在《房屋买卖协议》里有明确约定。刘某需在合同签订后的 30 个工作日内办理好房屋产权证。若刘某未能做到，那么王某就有权终止合同。并且王某有权让刘某退还全部首付款。

《中华人民共和国民法典》第 564 条规定了合同解除权的消灭事由。除斥期间届满且未行使解除权的，解除权就会消灭。按照合同约定，王某从 2019 年 10 月 1 日起具备行使解除合同的约定权利。所以，2019 年 10 月 1 日到 2020 年 10 月 1 日这段时间是王某行使合同约定解除权的除斥期间。

所以，对王某的诉讼请求依法不予支持。

一、《房屋买卖协议》中关于合同解除的约定是否有效？

依据《中华人民共和国民法典》第 562 条，当事人具备约定合同解除条件的权利。《房屋买卖协议》中约定，倘若刘某未能在 30 个工作日内办理产权证，那么王某便有权解除合同。

具备民事法律行为的效力。

二、除斥期间是什么？王某是否能够行使合同解除权？

法律规定了形成权的存续期间，这就是除斥期间。权利人在除斥期间不行使权利，当期间届满后，就会产生该权利消灭的法律后果。合同解除权的除斥期间为 1 年，不过如果合同另有约定的话，则按照约定来。

解除权无论是约定解除权还是法定解除权，都受除斥期间的限制。如果未在除斥期间内行使，解除权就会消灭。在本案中，王某在 2020 年 10 月 1 日前没有做出解除合同的意思表示，所以他要求解除合同的权利已经消灭。

解除权丧失后，并非就没有权利救济了。守约方可以通过提起诉讼，要求合同对方继续履行合同；也可以要求对方采取补救措施；还可以要求对方赔偿损失，以此来追究对方的违约责任。

法条链接

《中华人民共和国民法典》第五百六十二条规定，当事人若协商一致，便可以解除合同。同时，当事人还可以对一方解除合同的条件进行约定。当解除合同的条件达成时，解除权人就能够解除合同。

第五百六十三条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

当事人一方在履行期限届满之前，明确地表示不履行主要债务；或者当事人一方以自身的行为表明不履行主要债务。

当事人一方存在迟延履行主要债务的情况，经过催告之后，在合理的期限内依然没有履行。

这些情况致使合同目的无法实现。

（五）法律规定的其他情形。

不定期合同是以持续履行的债务为内容的。当事人能够随时解除这样的合同。不过，当事人在解除合同之前，应当在合理期限内通知对方。

法律规定了解除权行使期限，或者当事人约定了解除权行使期限。当期限届满时，如果当事人不行使解除权，那么该解除权就会消灭。

法律未规定解除权行使期限，当事人也未约定。自解除权人知晓解除事由之日起一年内不行使该权利，或者在对方催告后，在合理期限内仍不行使，那么此权利就会消灭。