多地传降物业费，杭州一小区降费仍未续聘物业

潮新闻客户端 记者 吴佳怡 徐叔竞

近期，关于物业费“下调”的讨论日益激烈，众多城市对“长期无人居住的住宅”推出了物业费用减免的政策，其中武汉和重庆部分小区的物业费降幅最高达到了50%以上。

3月20日，潮新闻报道了《全国多地传“降物业费”，记者探访杭州3个降价小区后发现——更换物业时，降价的几率最高》一文。文中提及，萧山东旭府小区的前期物业管理方为了确保续签合同，采取了连续两次降低物业费的措施，将物业费从原本的3.1元/㎡/月（含能耗费）降至2.3元/㎡/月（不含能耗费）。

记者最新消息显示，东旭府小区续聘表决结果已揭晓，众多业主表达了反对意见，导致该物业最终未能成功续聘。

这表明，降低物业费用并非普遍适用的“灵丹妙药”，业主们心中所渴望的还是高品质的物业管理服务。

杭州各小区的物业费 都是怎么定出来的

依据杭州市物业服务收费管理实施办法规定，普通住宅小区的前期物业服务费用遵循政府指导定价；而对于别墅、排屋等高端住宅、非住宅物业，以及业主委员会成立后的住宅小区，其物业费用则采用市场调节机制；若业主委托提供超出合同约定的服务，除政府有明确规定的情形外，服务费用由双方协商确定。

杭州市区（不包括萧山区、余杭区、富阳区）的普通住宅小区，其前期物业服务的基准收费标准如下：设有电梯的住宅，每月每平方米建筑面积的收费标准为甲级2.20元，乙级1.70元，丙级1.25元，丁级0.95元；无电梯住宅的甲级收费标准为1.80元，乙级1.30元，丙级0.95元，丁级0.75元。具体的收费标准可在25%的范围内进行调整。若普通住宅按照甲级收费标准上浮后，仍无法弥补成本并获得合理回报，建设单位可依据优质优价的原则，提出前期物业服务的最高收费标准，经市价格主管部门确认后进行招标。未进行招标的项目，需报物业所在区的价格主管部门确认。需要注意的是，各等级的收费标准中并不包含能耗费用。

换言之，依照指导价格，除去那些优质优价的产品以及特别提供的服务，目前在杭州，一般住宅小区的物业费上限是每月每平方米2.75元。

而小区物业费的市场调节价又是怎么定的呢？

绿城服务杭东区域负责人林建明向记者透露，物业费用通常是依据小区的具体服务需求来设定的，这些需求涵盖了设施设备的标准、社区活动的组织、客户服务的质量，以及各类个性化的服务要求。豪宅小区的设施较为完备，其中不少豪宅配备了宽敞的大堂，采用大理石等高档材料，这也就意味着日常的保养和清洁工作需要更加细致；部分小区的园林景观设计精巧，植被和水系丰富，因此后续的养护费用也会随之增加；另外，一些小区在社区文化的塑造、园区布局以及物业服务人员的年龄结构、环境清洁的频率等方面都有所规定，这样一来，从物业服务的初始阶段起，物业费用的标准就会相对较高。

据了解，绿城物业管理的住宅区中，物业费用的区间设定为每月每平方米2至6元，这一标准是根据市场供需关系进行调整的。此外，小区规模的大小也会影响物业费的设定，具体来说，服务内容相同时，面积约为2万平方米的小区物业费通常会比面积达到20万平方米的小区收费更高。

人力费用是物业成本的大头 物业费涨价是当前的主流

目前，普通住宅小区的物业费指导价格自2017年设定以来，至今已有八年之久。鉴于人力成本、运营费用的攀升，以及小区逐渐步入老龄化阶段等因素，许多小区如今难以继续以较低的费用标准提供相对优质的服务。

林建明指出，对于绿城物业而言，人力成本占据了大约60%到70%的比例。一旦人力成本显著增加，而物业费用保持不变，便可能引发物业人员减少、服务次数减少等问题。这样的变化无疑会降低对家庭最大资产的维护水平，进而对业主的利益造成不利影响。

在这种背景下，适度上调物业费用无疑是当下的主流趋势。一位来自知名物业公司的负责人透露，其公司在全国范围内服务的住宅小区中，2024年共有超过一百个小区实施了物业费用的上调，累计涨幅高达1.1亿元。这些调价决策均是通过各小区业主的投票表决产生的。

杭州地区，近年来小区物业费用上调的情况远超下调。2017年，杭州众多小区经历了一场物业行业的“洗牌风波”，不少小区在更换物业时，原本较低的物业费被替换成了收费更高的知名品牌物业。以滨江区的温馨人家为例，原本的物业费为1.18元每平方米每月，但在更换物业的过程中，众多业主表达了要么不更换，若要更换则希望选择服务质量更好的物业。尽管龙湖物业所定的收费标准为每平方米每月2.25元，这一价格相较于之前几乎翻了一番，并且也超过了其他入围企业的报价，然而业主们最终还是选择了龙湖。目前，龙湖在温馨人家已经提供了超过7年的服务，这表明业主们对于涨价后的物业服务是相当满意的。

去年四月，位于滨江浦沿的钱塘玫瑰湾小区在业主大会的投票中决定，将物业费用从原先的每平方米每月2.25元提升至2.75元。该小区于2017年交付使用，历经八年，小区人口结构逐渐趋向老龄化，导致园区维护和保养的费用不断攀升。到了2023年，绿城物业与第二届业主委员会进行了协商，探讨是否可以适度提高物业费，以便更好地匹配当前的维修养护实际支出。在经过多次业主大会的投票决策后，上调物业费的事项终于得到了批准。绿城物业钱塘玫瑰湾项目的陈经理在接受采访时透露，自去年4月11日起至12月31日，物业费已按照新的收费标准进行收取，并且缴费率高达近99%。

城西的知名改善型住宅小区西溪诚园正信苑，近期业主们已经对物业费上调进行了表决，结果亦已通过。物业费将从原本的每平方米每月3.2元（不含能耗费）调整至每平方米每月4.2元（不含能耗费）。同时，绿城物业还作出承诺，未来将致力于打造“老有所依、幼有所教、花儿绽放”的优质服务。以“花儿绽放”园区美化项目为例，绿城物业管理公司透露，在价格上调之后，园内纯花卉的种植面积将超过五十平方米。

西溪诚园正信苑绿城物业“花儿绽放”园区美化工程效果

一味“降物业费”并非良策 业主的物业服务意识在觉醒

当前物业成本普遍攀升之际，近期全国范围内热议“对空置房物业费给予折扣”、“降低物业费”议题，其热度之高，很大程度上源于房地产市场尚未稳定，房价波动影响了业主缴纳物业费的意愿。根据克而瑞的数据，由于房价下跌、业主满意度降低等多重因素的作用，2024年全国主要城市物业费的收取率仅为82%，较之前下降了大约3个百分点。

2021年，杭州的陈先生通过摇号购得艮北新城的一套新居，该楼盘的中签率不过略高于10%。然而，陈先生所购之房，位置和楼层均不尽人意，难以满足其自住需求。到了2023年，小区交付之际，陈先生打算将房子出售，却发现售价未达预期，加上资金成本，甚至可能出现亏损。房子既不能自住，又成了“投资失利”的象征，长期闲置还需承担全额物业费，这让陈先生感到十分郁闷。我未曾在此居住过一日，对物业服务也未曾充分体验。然而，若不缴纳物业费，似乎又显得缺乏应有的契约意识。

陈先生所遭遇的房屋长期无人居住的现象并非罕见。然而，在今年二月，全国人大常委会法制工作委员会针对“业主未入住或未使用物业应否缴纳物业费”的问题提出了审查意见，明确指出业主需按照合同约定向物业服务企业支付相应的物业费。只要物业服务企业已按约定和相关规定提供服务，业主便不能以未享受或无需享受相关服务为由拒绝缴纳物业费。地方性法规不宜对业主未实际入住使用实施打折措施作出规定。

而一味“降物业费”也并非良策。东旭府就是鲜明的案例。

事实上，近些年杭州众多小区纷纷掀起更换物业品牌的潮流，这一现象背后隐藏的深层原因，正是业主们对物业服务的认识逐渐觉醒。经过多年的实践体验，业主们已经深刻意识到，物业服务质量的优劣对小区的整体影响十分显著。这种影响不仅表现在居住环境的舒适度上有所不同，同时也反映在房产的保值和增值潜力上。众多业主观察到，部分知名品牌物业管理的住宅区即便已超过十年甚至二十年，其建筑外立面依旧保养得相当出色；相对而言，那些由小型物业公司负责的较新小区，尽管入住时间不长，外立面却已显得陈旧。这种外立面的状况，对房价所产生的影响是显而易见的。