国家营业税政策调整：个人转让房地产营业税规定变迁

国家颁布的营业税暂行条例明确，对于任何单位和个人在销售不动产时，需按照成交额的5.65%缴纳营业税。1999年，为响应国家住房改革的号召，旨在切实降低个人在买卖普通住宅过程中的税收压力，政府实施了相关政策，对那些购买并持续居住超过一年的普通住宅的个人，在房屋销售环节将不再征收营业税。个人购置并自住未满一年的普通住宅，在出售时，营业税将根据销售价格减去购房成本后的差额来计算。近期，为了推动房地产市场的健康进步，并抑制投机炒作现象，我国对个人出售房产所应缴纳的营业税政策进行了修订。自2005年6月1日起，对于个人在购房后不到两年便进行转售的交易，其出售房产时需全额缴纳营业税，即按照售房所得的全部收入来征税。个人若持有普通住宅满两年或以上再行出售，将无需缴纳营业税。而对于那些非普通住宅，若个人持有时间超过两年或以上后进行交易，在销售时需缴纳的营业税将基于其售房所得扣除购房成本后的余额计算。

2009年12月9日，国务院常务会议决定将个人住房转让营业税的征免期限从原先的2年延长至5年，同时，其他住房相关的消费政策也将持续执行。

在2011年1月26日，国务院常务会议提出规定，对于个人在未满五年持有期内出售的住宅，需按照其销售总价的一定比例缴纳营业税。

2015年3月30日，为了推动房地产市场的持续健康发展，国务院批准了一项决定，即个人住房转让的营业税征收和减免期限被重新设定为2年。

政策变迁：

1999年8月1日发布的《关于对房地产市场相关税收政策进行调整的通知》，文件编号为财税字【1999】210号。

在2006年6月16日，发布了《关于对房地产营业税相关政策进行调整的通知》，该文件的编号为财税【2006】75号。

2008年12月29日，发布了《关于个人住房转让营业税政策的通告》，该通告的文号为财税【2008】174号。

自2009年1月1日起，《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》正式施行，该细则由财税部、国家税务局联合发布，编号为第52号令。

2009年12月22日，我国发布了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，该通知的文号为财税【2009】157号。

2011年1月27日，发布了《关于调整个人住房转让营业税政策的通告》，编号为财税【2011】12号。

2015年3月30日发布的《关于调整个人住房转让营业税政策的文件》（编号财税【2015】39号）。

财政部 国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知

财税〔2015〕39号

各省份、自治区、直辖市、计划单列市的财政厅（局）以及地方税务局，西藏、宁夏、青海（自治区）的国家税务局，以及新疆生产建设兵团的财务局：

为了推动房地产市场的持续健康发展，根据国务院的批准，特此发布关于个人住房转让所需缴纳的营业税的相关政策通知，具体内容如下：

个人若出售购买时间不足两年的房产，需缴纳全额营业税；若是购买时间超过两年（包括两年）的非普通住房，则需缴纳基于销售收入扣除购房成本后的差额营业税；而对于购买时间超过两年（包括两年）的普通住房，则无需缴纳营业税。

二、关于普通住房与非普通住房的界定、免税手续的办理流程、购房时间规定、发票开具、差额征税的扣除凭证、非购买方式获得住房的行为以及相关的税收管理规范，均需依照《国务院办公厅关于转发建设部等部门稳定住房价格工作意见的通知》（国办发﹝2005﹞26号）、《国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发﹝2005﹞89号）以及《国家税务总局关于执行房地产税收政策中若干具体问题的通知》（国税发﹝2005﹞172号）中的具体规定执行。

自2015年3月31日起，本通知开始实施，与此同时，《财政部 国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税﹝2011﹞12号）亦将不再生效。

财政部 国家税务总局

2015年3月30日

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