始建于1958年的上海彭一小区回搬半月，改造后大变样

改造后的上海彭一小区 图源｜每经记者 包晶晶

该小区拥有17栋高层建筑、94种不同房型以及2110户居民，自1958年建成以来，这个社区已启动了回迁工作，至今已有半个月的时间。

7月14日，《每日经济新闻》的记者抵达了上海目前规模最大的原拆原建小区，即静安区彭浦新村街道的彭一小区。走出地铁彭浦新村站，登上天桥，向东眺望，映入眼帘的是一排排崭新的高层电梯住宅，楼与楼之间的距离相当宽敞，内部的道路也十分宽阔，而大草坪上则被阳光洒得一片金黄。

上海市人民政府官方网站显示，经过大约四年的改造工程，彭一小区的原址上，原本的40栋非成套老旧住房已转变为17栋高层住宅。每户人家都拥有独立的门牌、厨房和卫生间，还配备了电梯、地下停车库以及小区内的公共绿化带，整体环境与新建的商品房不相上下。

王阿姨向《每经》记者透露，那所老宅子最初面积颇为狭小，仅一梯三户，共用的卫生间和厨房。她表示，自己的住所属于租赁性质，近期刚刚拿到钥匙，特意回来一趟，是为了决定是出租还是出售。

王阿姨从中介小李那里得知，小区内有多套新房被挂牌出售或出租，而且其中一套已经成功交易。

中介小陈告诉王阿姨，二房东将租金抬高到了几乎每月3000元。

小区背景

彭浦新村的建立与彭浦工业区的兴起紧密相连，该项目的规划始于1956年，位于广中路南侧，那里共建设了12栋单身宿舍，总面积达到了2万平方米。

随着工业区的不断扩张，职工及其家人的居住需求逐渐成为关注的焦点。依照“生产与生活相邻”的原则，彭浦工业区的职工住宅被规划在工业区的北面，位于共和新路东侧、场中路北部的区域，并命名为彭浦新村。

彭浦新村与上海市中心的人民广场相距7.5公里，与彭浦工业区北端仅有1.5公里之遥。历经持续扩建，至1985年，彭浦新村的占地面积已达362公顷，已发展成为一个完整的大型综合居住区。

（以上资料来自上海地方志）

一个小区94种户型

彭一小区的原拆原建历程，满打满算已经超过6年。

自2019年5月改造建议征集活动拉开序幕，直至2021年12月项目正式动工建设，再到2025年6月底居民们陆续迁回，在这整个阶段，居民们的参与热情始终高涨。

王阿姨提到，自从我们搬离那处住所还不到四年光景，由于住所面积有限，我们每月的租房津贴仅有2900元，这显然是不够的。尽管如此，我们还需额外垫付一些资金，而这笔额外支出，归根结底，是为了资助我们建造新房。

彭一小区并非彭浦新村区域内最早进行改造的住宅区。根据静安区人民政府官方网站发布的新闻报道，与彭一小区仅一街之隔的彭三小区，其改造工程分为五个阶段，整个过程耗时长达14年零4个月，战线颇为漫长。

彭一小区一共有362套产权房，每户都拥有独立使用的厨房和卫生间。针对这些房屋，旧改办公室提出了一个方案，计划为每套产权房增加大约20平方米的建筑面积，并对房型进行优化。这项增量的费用中，政府承担了80%。至于租赁房，虽然只增加了大约2平方米的使用面积，但由于获得了独立使用的厨卫和阳台，实际套内总面积的增加可以达到14到17平方米。

一个小区内存在94种不同的户型设计，且有的楼栋采用一梯四户的布局，甚至还有一梯十户的罕见情况，在这样的居住环境中，厕所与走廊中的行人相互对视，成为一种颇为尴尬的日常现象。

在参观房源的过程中，记者邂逅了一位打算逐一探访各户居民的回迁户。他正计划逐层走访，以寻找愿意出租的住户。“我的住宅面积超过八十平方米，目前小区环境相当宜人。由于我们一家三代都希望团聚，因此最理想的办法是在同一栋楼内租赁一套小型的住宅。然而，经过多方询问，发现租金普遍较高。”

王阿姨提到，中介告诉她的信息是，每月的租金大约在2800元左右，这样的收入用作每月的生活费补贴相当不错。

房东们对售价期待颇高

记者观察到，小区里频繁出现骑电动车的人伫立在路边，他们见到行人便询问：“需要租房吗？有出售房产的吗？”

彭一小区北邻的闻喜路上，不仅与彭三、彭五、彭七等多个大型社区相连，而且在该路段的一栋楼沿街底商，就分布着三家房产中介店铺。在记者逗留的短短10分钟里，陆续有居民前来询问：“彭一小区目前的挂牌价格如何？”

彭一小区的房东们对于售价抱有很高的期望。特别是一套位于五楼的住宅，面积达到77平方米，为单室一厅格局，其挂牌价格高达460万元，计算下来，每平方米的单价已达到59740元。

然而，让人感到惊讶的是，这类相较于普通商品住宅存在诸多不足的住宅，却依然备受瞩目；自正式回归市场不到半个月的时间，便已成功售出了一套面积较大的房源。

相较之下，彭三小区在完成更新后，贝壳平台数据显示，6月份的成交平均价格为51274元每平方米，而挂牌的平均价格为50097元每平方米。

这套住宅以750万元的价格成交，面积达到133平方米，十分受欢迎。该小区仅此三套同类型户型，价格上几乎没有商量的空间，房东对于降价谈判的态度并不积极。小李中介一边指着房源表，一边向《每经》记者如此介绍。

而这样的房屋，按照规定是不能入市交易的。

若房屋属于承租性质，需先将房屋交由你进行装修，入住其中，待三年期满后即可办理相关证件，随后再将房产过户至你名下。小李如此说明。

北京金诉律师事务所的主任王玉臣，通过微信向《每经》记者郑重指出：“这种交易必然存在一定的风险。”

“交易风险还是很大”

静安区人民政府官方网站显示，房屋性质从非成套转变为成套后，居民可依据上海市公有住房的相关管理规定，购买公有住房的产权并在市场上进行交易。

依照邻近的彭三小区的做法，在改造之前，大多数住宅为“公有住房”，居民仅享有租赁权；而在原地拆除重建之后，居民能够以每平方米1295元的价格购得房屋的所有权；性质变更后的住宅也允许进行产权的买卖交易。

王阿姨向《每日经济新闻》记者透露，我们居住的住宅属于租赁性质，不具备交易资格。若有人想要进行交易，将会面临诸多不便，必须自行垫付资金，将房屋产权购买到手。

小陈表示：“每平方米的价格大约在1300元左右即可。”然而，他补充道，由于房屋的原始属性各异，小区内既有租赁性质的房屋，也有使用权房屋，还有原始产权的住宅，而且这些房屋上市交易的时间限制也有所不同，因此需要详细了解情况。

上海中原地产的市场分析师卢文曦通过微信向《每经》记者表示，这类房屋的购置过程与购买动迁安置房类似，需等待3年方可办理过户手续，期间存在诸多不确定性，风险系数较高。因此，在实际操作中，我们对待此类房屋持谨慎态度，通常不会进行代理。

王玉臣指出，首先需要明确的是，该小区的产权状况相当复杂，必须根据每栋房屋的具体状况进行评估。例如，某些房屋属于承租房或使用权房，这类房屋不能进行交易，或者存在一定的交易限制。再者，由于房屋过户需等待3年之后，这个过程相对较长，因此可能会面临履约的不确定性以及违约的风险，甚至还包括政策变动所带来的风险。之前便屡次发生安置房交易中的争议，有些是因为房价上涨，房主不愿继续出售；有些则是房价下跌，买家不再感兴趣；另外，还有一些是由于安置房涉及共有产权人问题，导致私下非法转让，进而引发了无权处置的纠纷等问题。

小陈透露，那些房源中部分原本属于产权房，不过在进行重建时，房东已将不动产权证上交，至于何时能够重新获得并完成交易，还需进一步详细咨询。

对于类似二手房交易，王玉臣提醒：

首先，购房者务必核实房屋的产权性质和所有共有者的详细信息；其次，对于法律和政策规定禁止购买的房屋，必须坚决避免购买；再者，考虑到过户手续所需时间较长，购房者需仔细审查合同中的过户时间条款；此外，应明确卖方需协助办理的合理期限，并加强违约责任的规定；同时，还需约定付款的具体条件，以降低提前支付可能存在的风险。

同时，还要注意如果合同最终无法继续履行，应如何解决。

购房者在选购房屋时，务必关注该住宅区的具体转售规定、转售期限、是否需要额外支付土地出让金等相关事宜，同时还要掌握产权过户的进展情况、房屋是否处于查封或抵押状态、卖方是否存在债务纠葛等问题，并且妥善保存与卖方及中介的交流记录。