购买农家小院享田园生活却遇法律风险，李某购房定金退还引纠纷

购买农家小院养花种菜

享受田园生活悠哉悠哉

美好愿景总有太多无奈

法律风险还需谨慎对待

基本案情

李某打算在某个村庄购置房产，因此和许某商议了房产买卖的初步想法。李某因为相信许某所说的房屋归属和交易合规性，给许某支付了三万三千元的购房预付款。李某与许某就房屋过户及交易事宜多次进行交涉，了解到该房产实际登记在许某配偶付某名下，属于农村宅基地使用权房屋，而许某并非该宅基地使用权的真正权利人，同时他既没有得到配偶付某的合法许可，也未获得共有人的同意，因此导致交易无法顺利进行，李某认为这些情况构成了许某的违约行为，多次要求许某退还定金，但许某一直找借口拒绝归还。李某遂诉至法院要求解除合同，并要求许某返还3.3万元。

法院审理

法院审理认定，被告许某把农村房屋卖给非集体经济组织成员，触犯了法律法规的强制性条款，损害了集体经济组织的利益，双方形成的房屋买卖协议属于无效协议，由于定金条款的效力依赖于买卖协议，若买卖协议无效，定金条款同样无效。依照《中华人民共和国民法典》第一百五十五条与第一百五十七条的条款，无效的合同从一开始就不具备法律上的约束力，基于此合同所获得的财产理应被归还，原告李某请求被告许某退还3.3万元，此诉求与法规相符，法庭决定采纳。

法官说法

宅基地自建房能否自由买卖？

依照《中华人民共和国土地管理法》第九条及关联政策，宅基地归集体所有，村民仅获准使用，此使用权受法律约束，不可随意转让，若要购置农村宅基地上的房屋，须达成以下要求：买卖双方须为同一集体组织成员，购买者无宅基地，或因分家或外来人口迁入等符合村庄规划；房屋须已获取不动产权证，完成登记确认；宅基地使用权与房屋所有权须同步转移，禁止分开转让；交易须经集体组织批准，并报乡镇政府核准。

此案里，被告充当了乡下宅院自盖房的销售方，没有坦诚地告知原告房屋的准确产权状况，而且双方也不符合购买乡下宅院自盖房的那些要求，这属于不合法的买卖，双方的宅院买卖协议从一开始就是没有效力的。

定金协议的效力如何认定？当事人之间订立的定金合同是否成立？被告许某有无义务退还李某已缴纳的3.3万元定金？

本案涉及买卖合同中的定金条款，该条款旨在确保合同得到履行，属于合同中关于权利义务的约定内容，虽然本身不具备独立效力，其作用依赖于主合同，即买卖合同。如果主合同失去法律效力，定金条款也随之失效。依照《中华人民共和国民法典》第一百五十七条的条文内容，合同一旦被认定为无效，基于该合同所取得的财产需要被退还。

司法官员指出，非集体单位购置农地私宅面临显著法律及经济隐患，此类房产交易协议会被判定作废，协议作废后，房产无法变更登记，买方先前付出的资金亦会被判令退还因为诉讼、执行环节常有风险，所以购房人付出的购房资金，有时难以收回，少数购房人甚至会遭遇“失去房产又损失钱财”的窘境。所以购房要慎重，不提倡非本户籍人士购买农村宅基地上的自建房。

法条链接

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《中华人民共和国土地管理法》

第九条 城市市区的土地属于国家所有。

乡村以及城郊地区的土地，除非法律有明确规定归属于国家，否则均归村民集体所有；村民的宅基地，还有那些个人使用的土地和山岭，也都属于村民集体所有。

第六十二条第一款 农村住户每家只能申请一块宅基地，这块宅基地的面积不能超出省、自治区、直辖市所设定的限制。

《中华人民共和国民法典》

第一百五十五条 失效的或者被取消的民事法律行为，从一开始就不具备法律上的约束作用。

第一百五十七条 民事法律行为一旦失效、被取消或最终无效，参与者基于该行为获得的财物，必须归还；若无法归还或没有必要归还，需按价值进行赔偿。若其中一方存在过失，应补偿另一方因此遭受的损失；若双方都有过失，则各自承担应负的份额。法律若有其他具体规定，则按那些规定执行。