住房租赁条例来了！租房乱象丛生，这下有救啦？

很多经历过租房的人，都碰见过形形色色的麻烦事，比如“套间”“夹层房”；“倒挂租金”“灯下估损”等等。

最近，国家出台了《住房租赁条例》，简称为《条例》，这个法规从九月十五日开始正式执行。针对租房过程中租客和房东遇到的各类问题，该条例提供了具体的治理措施和规范。

新规服务超2亿租房人口

提起租房的糟心事儿，在北京工作的刘女士表示“一肚子苦水”。

“我先前在房产信息网站上浏览过一套房产，图片显得格外吸引人，室内布置看似非常现代，光线也相当充足。然而，经由中介实地带看之后，才发现实际房屋与图片存在显著差异，不仅家具有年代感，空间尺寸也与宣传内容相悖。”每当回想起这段往事，刘女士依然感到自己受到了误导。她承认，这种“不实房源”在找房子时经常遇到，有时一天要跑很多次地方，但一套也找不到合适的，时间和精力都白费了。

王利勇供职于上海的一家网络公司，自从开始租房过日子，已经搬过三次住所，每一次都因为“契约不稳固”而烦恼。与找房子时的艰难相比，更令他忧心的，是住进去之后房东胡乱提价或者突然终止合同的状况。

“我早先租住过一处住宅，那里条件很好，出行也很便利。只住了短短一个年份，就在租赁契约临近终结之际，房东突然宣布月租金要大幅度提高百分之十，并且催促我立刻表态，否则就要把房子转租给他人。我那时感到十分无奈，最终不得不选择搬离。王利勇这样说道，‘对于我们这些朝九晚五的职员而言，不断地更换住址不仅会消耗大量精力，更会显著干扰职业上的专注力。’”

还有的租客遇到过租房合同纠纷。

部分承租人称，租赁协议上明确写明，洗衣机、冰箱这类大件家电若发生故障，应由中介方负责维修或更换，然而现实中，往往需要多次沟通，过程漫长，即便更换后的电器依旧存在质量问题。另外，部分协议规定租客在租期届满时享有优先续租权，但房东常以收回房产为由推脱，随后迅速将房屋出租给他人。部分协议未明确区分租客与房东各自应支付的开销，因而引发后续水电气、物业管理、网络使用等费用划分不清的问题……

类似的麻烦事还很多。租房纠纷虽然看似个别现象，但若扩展到整个租赁领域，其影响就非常显著。目前，我国城市租房者数量超过两亿。在北京、上海、广州、深圳、杭州这些主要城市，租房者在常住人口中的比例已经超过百分之四十。考虑到租房人群如此庞大，整治住房租赁环境显得很有必要。

住建部门负责人表示，近些年，国内房屋租赁行业持续进步，在达成住有所居目标、提升居住环境、推动新型城镇化建设、促进城乡一体化发展等方面成效显著。不过，该负责人同时指出，房屋租赁行业的发展也遭遇了一些挑战。市场环境需要进一步整顿，对于出租人和承租人的合法权利保护还不够到位；房屋租赁领域的供应方大多是个体，从事市场化运作和专业服务的组织发育不够完善；中介机构在发布房源消息、收取费用等环节存在不合规之处；对房屋租赁行为的监管还有待加强。

处理这些情况，需要出台特别的地方性法规，以便更有力地管理和推动房屋租赁行业，推动该行业实现高水平进步，为迅速构建租赁和购买并行的居住体系奠定基础。这位负责人表示。

治理“串串房”“隔断房”“虚假房源”

新规对哪些麻烦事儿“对症下药”？

一方面，聚焦用于出租的住房。

租客们经常抱怨的所谓“简装房”，指的是将老旧房屋或者未装修的毛坯房，用非常少的投入进行一番简单处理就拿来出租的住宅。这类住宅的装修水准不高，经常含有甲醛，对租客的身体造成很大损害。针对这一情况，《条例》作出了规定，凡是要用来出租的住宅，都必须满足建筑安全、消防安全、燃气使用安全以及室内装修等方面的法律规定、行政规章和必须遵守的技术规范，不能对居住者的生命安全与身体健康构成威胁。

还有“隔断房”，这种住房形式在大城市里比较普遍，部分房东为了赚取更多租金，把房子分割成多个小单间，或者把一些不适合人住的区域也租出去，这样存在很大的安全风险，从9月15号开始，厨房、卫生间、阳台、走廊、地下储藏间、车库这些非生活区域，都不可以单独出租给人住。

比如伪造的出租房源，根据法规，中介机构提供的房屋位置、大小、费用等租赁数据必须确实、精确、齐全；若刊登不实或易引人误解的出租资讯，将面临两万到十万的行政处罚。

另一方面，聚焦房屋签约环节。

租客们普遍关心的几个方面，包括随意扣留押金的情况，租金标准不够公开透明，以及房东拒绝签订书面合同等，新规定都作出了明确规范。

《条例》中的条款涉及租赁活动开始之前以及活动进行之中的多个方面，北京链家研究院的分析师王一帆这样表示。租赁初始阶段，该法规对签约、登记和款项托管等流程作出具体规范，为租赁互动构建了合法框架，其中详述了保证金事项，规定租赁契约须载明保证金额度、退还时限及扣除条件，禁止非因公扣除；租赁期间，该法规清晰界定各方权利义务并设立监管措施，增强了租赁过程的信赖感和明晰度。

例如，规定出租方进入出租屋时必须获得承租方许可或依照法律程序行事。以往，一些房东在未征得现租客许可的情况下，会随意带人看房，属于侵权行为。新规定加强了租客对居住场所的管理权，降低了因打扰引发的矛盾，增强了租客的居住安全感，使租房生活更为安稳。王一帆表示。

房东的利益也将获得更佳维护，以往在租赁环节中，部分租客随意更改房屋构造，或者充当中介私下转租房产，以此牟取利益。《条例》明确要求：禁止破坏、私自移除、关闭消防设备，或者调整租赁住宅的承重构造，禁止随意铺设水、电、燃气管道等。

维护出租者与承租者的合法权利，是保障租赁行业平稳运行的关键，有助于租赁关系的和谐，促进租赁市场朝着积极的方向发展，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉这样认为。

促进实现“住有所居、租有宜居”

《条例》颁行后，具体规则如何落地，受到普遍关注。

李伟今年五十岁，家里有两处房产用于出租业务。他承认，一般而言，租赁领域人们普遍觉得出租方占据优势地位，但事实上，出租者同样面临诸多困扰。过去，租赁行业缺少明确统一的法律规范，一旦产生矛盾，双方往往陷入僵持状态，最终未必能妥善处理。李伟表示，新条例即将生效，其中详细规定了房东与租客各自的责任与利益，为租赁活动提供了更可靠的依据，接下来市场将如何依照此条例进行管理，是一个值得关注的议题。

针对房屋租赁管理方面的问题，住建部门负责人指出，新规将通过多个层面，加强对于租赁房屋市场的管控力度。政府部门将拟定并发布房屋租赁协议、房屋租赁中介服务协议的标准版本，设区的市级以上地方政府需建立房租监测体系，周期性公布房租数据，房产管理机构要借助房屋租赁管理信息系统实施管理及服务，同时与相关单位构建信息互通渠道，行业相关团体也须强化内部规范运作。

专家指出，新规定强化了对租赁行业各个环节的管控，有助于租赁市场更加健康稳定地发展。短期内，一些依靠“隔断房”和“资金池”的中小租赁公司或许会因合规费用增加而离开市场，房源可能会因此流向大型企业；从长远角度来说，这会促使租金公开透明，增强居住安全感，租赁市场将逐步摆脱无序状态，走向正规化，最终达成“住有所居、租有宜居”的理想状态，王一帆指出。

李宇嘉认为，《条例》推行后，部分租金偏低的非住宅类租赁空间、中介机构以及“隔断房”等类型可能面临清退压力，由此引发部分地段租赁价格的变动，进而压缩低收入人群的租房选择范围。因此，需要着力提升保障性租赁住房的供应量，并且在规划布局、土地审批、资金支持、税收减免等方面给予更多政策倾斜，还要有效利用现有房源资源，扩充市场租赁供给。

从长远角度而言，《条例》的推行有助于维护各方合法权利,能够增强民众租房意愿,使房屋租赁关系更加稳固,让租赁资金回笼更加平稳,进而引导市场主体踊跃投身住房租赁领域。这对于推动房地产开发商实现从开发新建到盘活存量的转变、从单纯建设到注重运营的升级具有正面作用。这种转变对行业新业态的形成意义重大。李宇嘉对此表示了看法。（记者廖睿灵）（实习生付晓晴参与调研）