二手房成交动能放缓，重点城市供需错配情况不容忽视

在二手房成交动能放缓的情况下，业主挂牌心态也发生转变。

北京、上海、深圳这三个超级都市，二手房的待售数量，比去年同期增加了五成以上，卖房的人想要脱手的想法变得很强烈。不过杭州的情况就不一样了，8月份二手房的待售数量，跟去年同月比，也跟今年前几个月比，都减少了，卖房的人想要挂售的意愿也变得很弱。

深入分析可知，公开售卖房屋的活跃度跟市场交易量大体相符，譬如上海市今年八月二手房交易达一万七千六百套，同比和环比均实现增长，与此同时二手房待售房源数也出现增加；杭州市同月二手房交易量环比下滑百分之十点二，相应的单月新增待售房产数也减少了将近三十个百分点。

根据最新公布的房源构成情况，并参照交易情况统计，我们注意到主要城市的二手房市场，供给与需求之间依然存在较为明显的失衡现象。

二手房源挂牌规模可以直观的看出市场信心的变化。

根据CRIC统计的北京、上海、深圳、杭州四地新增房源数量分析，今年八月这四个城市的挂牌房源呈现周期性增长，然而，这四个主要城市的二手房交易领域正遭遇显著的“心理预期分歧”。

具体城市分析，八月北京新增二手房挂牌数量最多，单月达到将近一万八千套，同比提升三成三，环比上升百分之七。今年前八个月，北京新增二手房挂牌总量为十四万套。深圳同比增幅最大，八月新增挂牌五千九百八十九套，同比增幅高达百分之九十四。上海八月新增二手房挂牌五千五百五十套，同比增幅为百分之五十一。

在这四个城市里，杭州是唯一一个同比出现下降的，业主们发布房源信息的意愿从四月份经历了急剧下滑后，目前正逐步减少。

观察态势可知，这四个城市的表现大体相同，都是在三月经历短暂的挂牌高峰后逐步回落，北京和上海由于政策环境趋松，市场信心得到提振，挂牌数量呈现增长态势，深圳则起伏较小，整体市场心态较为平和。

从价格公示情况分析，北京、上海、深圳、杭州这四个城市，新增房源标价变化趋势彼此之间存在显著不同。

北京总价不超过五百万的首次和改善型住房，卖家发布意愿增强，新增房源数量占比环比增长了1.37个百分点，并且这种增长在各套型面积上都表现得很突出。

相对应的，总价段成交比例却急剧降低，北京300万到400万区间的成交量环比减少了0.96个单位，而400万到500万区间的成交量则稍有增加。

在上海，低价房源的上市量持续增长，较上期提升了0.75个百分点。然而，购房者的活跃度并未相应提高，整体交易量的增长幅度不及房源供应的增长幅度，500万元价位区间的成交比例上期增加了0.71个百分点，而200万至500万区间的成交比例却减少了0.73个百分点。

该价位的房源挂牌多来自计划出售并购置新房的业主，然而实际供应数量庞大，潜在买家却普遍持谨慎态度，导致销售速度显著减缓，价格面临最严重的下滑风险。

另有数据显示，上海600至800万元价位区间的房源在市场上的发布比例明显增加，八月份与七月份相比，这个比例上升了0.37个百分点，达到了9.29%，然而，同一价位的房源成交比例却仅有4.94%，并且与上个月相比，该比例还下降了0.19个百分点。

这也再次证实了价格区间在三百至五百万元的市场消化存在阻碍，进而波及了那些希望改善居住条件的群体进行房产升级的进程。

此外，杭州整体挂牌数量减少，低价刚需房源数量却在上升，二手房市场内部出现明显分化。

八月份，杭州价值三百万以下的二手房新增数量提升了百分之一点二七，但与此同时，同价位区间的销售比例却降低了百分之二点八六，显示出基本住房需求群体的购买能力显著降低，而杭州价格在三百万以下的纯基础性住房销售难度明显增加。

杭州二手房市场购买力正出现方向性变化，价格在五百万到一千万区间的优质房源，卖方放盘的积极性出现显著下滑，与上月相比，这类房源的挂牌数量减少了百分之一点一九，但实际交易比例却大幅提升。

核心都市里价格不高房产数量增长势头增强，首次置业者群体购房倾向更加突出，他们有较多谈判余地，卖方为迅速售出房产选择降价促销，导致二手房市场行情走低。

通过分析新增房源数量的变动情况可以发现，北京地区、上海地方以及深圳区域的业主信心出现回升，他们准备卖房的想法变得更强一些，不过杭州那边发布房源信息的主动性有所减弱，整个市场的态度显得比较小心。

从二手房卖方公布意向变化以及各城市二手房交易构成特点分析，二手房市场活跃度会持续降低。首先，卖方公布房源数量增加，市场可供房源仍保持较高水平；其次，具备优良品质的新房进入市场，会吸引部分高端买家，从而影响二手房的购买需求。

供应量上升时，那些房产标价高的刚需房主将面临更大压力，若价格没有明显吸引力，买卖过程会持续更久，能否迅速卖掉房产，关键在于房主愿意降低多少价钱。