住房租赁条例来了！租房乱象丛生，如何规范治理？

“一户一栋”“分隔居住”；“高额租金”“低廉押金”……许多有过租房体验的人，都碰到过形形色色的麻烦事。

最近，国家出台了关于房屋租赁市场的《住房租赁条例》（简称为《条例》），计划从九月十五日开始执行。针对租赁过程中租客和房东遇到的各种问题，这个条例提供了专门的管理措施。

新规服务超2亿租房人口

提起租房的糟心事儿，在北京工作的刘女士表示“一肚子苦水”。

“我早先在房产信息网站上浏览过一套住宅，图像十分吸引人，室内布置显得很新，光线也很充足。然而中介带我们去实地考察时，才发现实际房屋与图片大相径庭，不仅家具有年代感，空间尺寸也与介绍的有出入。”提及这段往事，刘女士至今仍感到自己受到了误导。她承认，这种“不实房源”在找住处时经常碰到，有时一天奔波多次，却连一处都符合要求，导致时间和精力都白费了。

王利勇供职于上海某网络公司，自从开始租房过日子，已经搬过三次住所，每一次都为“租约不稳固”而烦恼。比起找房子的辛劳，更令他发愁的，是住进去之后房东胡乱提价或者突然终止合同的状况。

“我早先租住过一处住所，那里条件很好，出行也很便利。居住了整一年，租赁契约即将终止之际，房东突然宣布租金要提高十分之一，并且要求我立刻给出答复，不然就要将房子转租给他人。我那时感到非常无奈，最终只能选择搬离。”王利勇谈道，“对于上班族而言，经常更换住址不仅消耗大量时间，还对工作表现造成很大干扰。”

还有的租客遇到过租房合同纠纷。

部分租客透露，租赁协议中明确洗衣机、冰箱等大件家电若发生故障，由中介承担维修或更换责任，然而现实情况多数时候需要多次沟通，过程漫长，即便更换后新电器也可能存在质量问题。另有租客反映，合同条款规定租期届满时原租户享有优先续租权，但房东常以收回房产为由推脱，随后迅速将房屋转租他人。部分协议对租客与房东各自应付的开销界定模糊，造成后续水电开支、小区管理费用、网络使用成本等承担比例不清的问题……

还有许多类似情况需要关注。租房领域的纠纷虽然看似个别现象，但若将其置于整个租赁行业背景下审视，其影响范围相当广泛。现阶段，我国城市居民中租房居住的人数超过两亿。在北京、上海、广州、深圳、杭州这些主要城市，租房者占当地总居住人口的比例已经超过百分之四十。考虑到租房人群如此庞大，对住房租赁市场进行有效管理显得尤为迫切。

住建部门负责人表示，近些年，国内房屋租赁行业持续进步，在达成住有所居目标、提升居住水平、推动新型城镇化建设、促进城乡一体化发展等方面，取得了显著成效。不过，该负责人同时指出，房屋租赁行业的发展也遭遇了若干挑战。市场环境需要进一步整肃，对于出租人和承租人的合法权利保护还不够到位；房屋租赁领域的供应方大多是个人，从事市场化运作和具备专业能力的组织发育不够完善；租赁中介在房源信息的披露、服务费用的收取等方面仍存在不合规之处；对房屋租赁行为的监管尚需进一步加强等。

处理这些情况，必须出台特别性法规，以便更有力更高效地管理并推动房屋租赁行业，促使房屋租赁行业实现高水平进步，为迅速构建租赁和购买并行的居住体系奠定基础。这位负责人表示。

治理“串串房”“隔断房”“虚假房源”

新规对哪些麻烦事儿“对症下药”？

一方面，聚焦用于出租的住房。

像一些被租客们频繁抱怨的“简装房”，指的是将老旧房屋或是未装修的毛坯房，采用非常少的投入进行翻新后提供给租客的住所。这类房屋的施工水平往往不高，常常含有甲醛，对租客的身体造成不良影响。针对这一问题，《条例》作出了规定，凡是准备出租的住宅，都必须满足建筑安全、消防安全、燃气使用安全以及室内装修等方面的法律法规、规章要求，并且必须符合相关的强制性技术规范，确保不会对居住者的生命安全与身体健康构成威胁。

另外存在一种情形，即把房间分割成多个小单元，这种现象在大城市比较普遍，部分房东为了赚取更多租金，会将住宅进行改造，分成好几个出租单位，或者把一些不适合人住的区域对外出租，这样的做法带来了很大的安全风险，从九月十五号开始，厨房、卫生间、阳台、走廊、地下储藏间、车库这些非生活区域，不允许被单独用来当作住所来租赁。

比如伪造的出租房源，根据法规，租赁公司公布的地址、大小、费用等出租信息必须真实、精确、齐全；若公布不实的或带有欺骗性的出租信息，将面临两万到十万不等的惩罚。

另一方面，聚焦房屋签约环节。

租客们普遍关心的几个问题，在新规里都有所涵盖，比如随意扣留押金、租金收取不公开透明、房东拒绝签订书面合同等。

《条例》的条款涉及租赁活动开始之前以及活动结束之后两个方面，北京链家研究院的分析师王一帆这样表示。租赁启动之前，《条例》针对合同签署、登记备案以及资金管理等方面制定了具体措施，为租赁互动构建了规范框架，其中涉及保证金的事项有详细说明，规定租赁契约须清楚标明保证金额度、退还期限和可扣除情形，禁止非合理因素进行扣除；租赁过程之中，通过界定双方权利义务和强化监管措施，增强了租赁过程的可靠性与公开性。

例如，规定出租者进入出租住宅时必须获得租客许可或者依照法律程序行事。在此之前，一些房东曾发生‘在现任租客不知情的情况下带人参观房屋’等侵权情况，新规定加强了租客对居住环境的管理权，降低了‘受到干扰’的矛盾，增强了租客的居住安全感，使租房生活更为平稳。王一帆这样表示。

房东的利益也将获得更佳维护，以往租赁期间，部分租客随意更改房屋构造，或充当中介私下转租，以此牟利。《条例》明确要求：禁止破坏、私自移除、关闭消防设备，或者调整出租房屋的承重构造，禁止随意拉设水、电、燃气管道等。

维护出租者与承租者的合法权利，有助于租赁领域和租赁互动的稳固，促进租赁市场的良好发展，这是广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉的观点。

促进实现“住有所居、租有宜居”

《条例》颁行后，具体规则如何落地，受到普遍关注。

今年五十岁的李伟，家里有两处房产用于出租业务。他表明，谈到房屋租赁，人们往往觉得出租方占据主导地位，其实，出租方也面临不少困扰。过去，房屋租赁领域缺少明确统一的法律规范，一旦产生矛盾，双方只能争执不下，而且未必能妥善处理。李伟表示，新近要实施的《条例》，清楚界定了出租者与租用者各自的权利和责任，为租赁活动提供了额外的保护，接下来怎样运用它来管理市场，值得我们留意。

就住房租赁市场管理而言，住建部相关人士透露，《条例》将通过多个途径，增强对租赁领域的管控力度。政府部门会拟定并发布房屋租赁协议、中介服务合同的标准范本，设区的市级以上地方政府需建立房租监测体系，周期性披露价格数据，房产管理机构要通过租赁服务平台履行监管职责，同时与其他机构构建信息互通渠道，同业相关团体也必须强化自律机制。

专家指出，新规强化了对租赁行业各个环节的管控，这将显著推动住房租赁市场朝更健康的方向发展。短期内，一些借助“隔断房”和“资金池”运营的中小租赁公司或许会因合规开销加大而离开市场，房源供应可能因此向大型企业汇聚；从长远角度出发，这会促使租赁价格公开透明，增强租客的居住安全感，租赁行业将逐步摆脱无序状态，走向正规化进程，最终达成“人人有房住、租房有品质”的理想状态，王一帆指出。

李宇嘉认为，《条例》推行后，部分低成本的非住宅租赁空间、二房东机构以及“隔断房”等类型可能会被淘汰出局，从而引发部分地段租金的起伏变化，使低收入人群的租房选项变得更为有限。为了应对这种情况，需要着力提升保障性租赁住房的供应量，并且在规划布局、土地审批、资金支持、税收减免等方面给予更多政策倾斜，还要主动活化现有的租赁房源，以此来扩充市场的整体供给能力。

从长远角度来说，《条例》的推行有助于维护各方利益,能够增强人们租房的意愿,增强房屋租赁的稳固性,使租赁资金流转更加平稳,进而鼓励市场主体踊跃投入住房租赁领域。这对推动房地产开发商从开发新建转向盘活存量、从单纯建设转向专业运营具有正面作用,对于行业新模式的建立意义重大。这是李宇嘉的观点。（记者 廖睿灵）