国务院确定加快发展保障性租赁住房政策：缓解新市民、青年人群住房困难

在6月18日，由国务院总理李克强主持召开了国务院常务会议，会议确定了加快发展保障性租赁住房的政策，意在缓解新市民青年人等群体住房困难，其中提到了鼓励市场力量参与，还提到了允许将闲置和低效利用的商业办公用房、厂房等改建为保障性租赁住房。

特别是自今年10月1日起，企事业单位朝着租赁企业出租住房，还有租赁企业向着个人出租住房之际，减税幅度颇为大。于业内人士眼中，这是针对租赁企业头一回给出的系统、全面之减税政策。

具备低于市场水平租金现状的小户型保障性租赁住房的供给量，于6月18日召开的国务院常务会议中被明确增加，图片来源为中国政府网的截图 。

市场力量参与，解决新市民、青年人基本住房需求

对于保障城镇化进程里新市民以及青年人的基本住房需求，此次会议作出明确规定，那便是落实城市政府的主体责任，鼓励市场力量积极参与其中，加强金融方面的支持力度，进而增加租金比市场水平低的小户型保障性租赁住房的供给。

对新市民以及年轻人而言，租赁房源的供给始终是市场方面十分紧迫的需求。按照广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉所讲，在城镇化不断推进的进程当中，进城务工人员、新就业大学生这类新市民、青年人对于具备体面感、拥有体验感的住房需求极为强烈。然而当下，大城市存在高房价，还有高租金的问题极为突出，存量租赁住房的供应效率并不高效率并不高，要么是大户型，要么所处位置是城中村，要么租赁的整体秩序比较差。这对新增住房需求的释放形成了阻碍，这也是致使这些人群在城市很难实现落脚扎根的主要原因之中的其中一个原因之一。

贝壳研究院的高级分析师黄卉也指出，当下，市场所供给的主体乃是60至90平方米、租金超过3000元的两居室。新市民以及青年人的租赁需求主要在于小户型且租金低廉的住房，这群人面临着住房条件欠佳、寻觅合适房源存在困难的情况。然而借助市场的力量能够更为高效地扩充保障性租赁住房的房源规模，能够使得新市民、青年人在城市里得以安居乐业。

在李宇嘉的观点里，对市场参与予以鼓励，这表明保障性租赁住房的供给以及运营，主要是以市场化的企业当作主体来加以推进。这构成了保障性租赁房和公租房之间存在的最大区别。换句话讲，保障性租赁住房属于准公益的住房产品，需要在政府政策、规划给予扶持，普惠金融进行支持的情况下，达成市场化的资金平衡 。

值得一提的是，此次会议另外确定了，在人口呈现净流入状态的大城市等地，能够利用集体经营性建设用地，以及企事业单位自身拥有的土地来建设保障性租赁住房，并且允许把闲置下来的以及低效利用的商业办公用房、厂房等改建成保障性租赁住房。

对于此情况而言，易居研究院智库中心研究总监严跃进持有这样的看法，即这一现象致使闲置房源达成了实实在在的盘活效果。举例来说，把属于闲置范畴内的商业办公项目同保障性租赁住房实施了对接之举，这无疑属于极佳的创新性举措。而这种现状对于一些房企的商办物业达成去库存目标将会产生有利影响。

此外还存在这种情况，黄卉表达称，如此这般进行盘活闲置房源的行为，对解决职住平衡的疑难状况是具备积极作用的。

增值税、房产税大幅降低利好谁？

在不少业内人士眼中，此次会议之中最为突出的闪光点指向减税，会议作出提议：自10月1日起始，住房租赁企业朝着个人出租住房之时适用简易计税方式，依照5%征收率削减为按1.5%去缴纳增值税；针对企事业单位等朝着个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房的情况，削减为按4%税率征收房产税 。

有个叫黄卉的人是这么讲的，住房租赁这个行业呢，其盈利的空间是比较狭窄的，而降低税收的行为能够起到缓解住房租赁企业经营压力的作用，进而提高企业盈利的空间，同时呢，这对于提升企业参与租赁市场的积极性也是有好处的。

在增值税这方面，严跃进讲道，往昔存在针对个人房东增值税的减免举措。2016年3月，国家税务总局颁布了《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》，其中提到个体工商户出租住房按1.5%缴纳增值税的规定。同年6月，《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》明确指出，对于个人出租住房的情况，是由按照5%的征收率减按1.5%计算来缴纳增值税。

相比较而言，针对企业的减免政策规定数量较少， 然而，此次所提出的政策是，租赁企业向个人出租住房可减按百分之一点五缴纳增值税 。

关于房产税，严跃进进行介绍，这里所提及的房产税，和个人持有住房时缴纳的房产税，二者并非同一回事，这里的房产税，是针对经营性的出租业务才产生的 。

此次出现了变化，是什么变化呢，变化在于实体企业把空置下来的房源朝着租赁企业去出租住房，这种情况下能够减征房产税。通俗阐释一下，这也就是“公对公”的房屋托管或者出租行为，在这种行为下房产税能够获得减征。过去在这种情形时房产税税率是12%，现在变为按照4%进行征收。

已对企业向个人出租住房的房产税，早就减按4%来征收了。在2008年的时候，《财政部、国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》已然清晰明确规定，专门针对企事业单位、社会团体以及其他组织，按照市场价格向个人出租用于居住的住房这种情况，要减按4%的税率去征收房产税。

减税推动房源释放以及长租公寓运营

在那帮业内人士眼里，于房产税降低所形成的推动作用之下，存在这样一种情况，即能够促使那些持有商业、办公、住宅、酒店式公寓等各类物业的实体企业，较为主动地去提供保障性租赁住房的房源。其中呢，有个叫黄卉的人表示，要是把出租房屋的企业房产税给降低，那么就能够起到鼓励企事业单位的作用，让它们把闲置的房屋拿来用于出租，如此一来，一方面可以解决员工住房方面的问题，而另一方面呢，又能够增加有效租赁房源。

严跃进觉得，就眼下这次降税幅度而言，这可是对那些租赁企业的一种强有力的支持。因为长租公寓的税负压力有所降低，所以其经营方向变得更加清晰明确了。

大家都清楚知道，在最近几年当中，长租公寓以及市场化租赁企业始终面临着经营方面的压力，特别是长租公寓频繁出现“暴雷”情况，这给行业的规模化发展笼罩上了一层阴影。与此同时，企业针对降低税负、削减成本的那种呼吁也是十分强烈的。

综合起来看，严跃进表明，这是国家针对租赁企业头一回提出来的系统且全面的减税政策。以往减税政策更多是在廉租房或者向个人租房等层面展现，然而此次明显是在减轻租赁企业的经营压力。预计减负效应显著，会为租赁企业营造更优的营商环境。

李宇嘉有所表态，就当前情形而言，国家针对低成本保障性租赁住房发展提供的政策支持力度颇为可观，这在推进新型城镇化进程、分流住房购置需求以及构建租购并举且先租后买的全新住房制度等层面，都具备重大意义。