租购并举深化，住房租赁市场迎变革：淡季不淡，规范发展正当时

住房租赁的市场，正步入传统的淡季。依据安居客的数据来显示，在10月的时候，伴随新增租赁方面的需求减弱下去，整体挂牌的租金，环比呈现出小幅下降的情况。

伴随着租金水平呈现出回落的态势，租房所具备的低门槛、高灵活度以及高性价比等诸多优势越发显著地展现了出来。依据该机构所提供的数据表明，在涉及全国范围的在线找房这一业务场景当中，租房的用户群体规模渐渐地超过了新房的找房用户数量。

从同一时间来看，房源处于分散状态，租赁关系呈现不稳定态势，租购权益存在不对等情形，这些状况依旧保留持续原状，租赁市场里各种不一样的混乱现象仍然时不时地会出现。《住房租赁条例》，也就是后边下文简称为《条例》的这一项条例，它的施行给住房租赁市场的合规平稳发展注入了全新的动力能源。

近日，《〈中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议〉辅导读本》出版，下文简称《辅导读本》，住房城乡建设部部长倪虹在其中发表署名文章《推动房地产高质量发展》，在这篇文章里，规范发展租赁市场，培育市场化、专业化住房租赁企业，提高行业监管和服务能力，依法维护租赁双方合法权益，被纳入“十五五”时期全面落实推动房地产高质量发展的重点任务。

21世纪经济报道记者听到，中指研究院指数研究部总经理曹晶晶讲，相关政策落地会有力促使住房租赁市场高度质量发展。这些政策能推动加快构建租购并举的住房制度。并且，这些政策还会对盘活存量资产以及培育住房租赁企业等起到重要作用。

“租购并举”深化

据安居客所得数据表明，在10月的时候，全国40个城市的租赁线上需求热度，与环比相比下降了14%，在一线城市里面，北京以及上海的需求降幅超过了8%，于二线城市当中，像天津、太原这些城市的降幅超过了25%。

向21世纪经济报道记者表示的58安居客研究院院长张波称，租房需求下降的核心缘由是，三季度毕业季、入职季等传统租赁旺季告终，新增租房群体规模减小，像应届生、外来务工者这类群体便是如此。与此同时，部分城市由于产业升级致使劳动力流动减慢，再加上 “职住平衡” 政策促使本地租房需求趋向稳定，整体需求步入季节性低谷 。

另据中指研究院提出的数据，在10月的时候，全国重点50城住宅平均月租金是34.57元每平方米，环比呈现下跌态势，下跌幅度为0.49%，在前面10个月里，50城住宅平均租金累计下跌了2.45%，其跌幅相较于2024年同期而言，扩大了0.38个百分点。

那种认为今年以来租金下行主要受两方面因素影响的观点，是张波所秉持的。其中一方面是租赁房源供给量增多，安居客数据显示，全国40城个人房源线上新增挂牌量同比上涨超过10%，大量房源集中入市，竞争有所加剧，部分房东为避免空置择主动降价。另一方面是保障性租赁住房的上市（其租金一般低于市场化租金，对周边租金产生直接影响），且不少保障性租赁住房品质更优，这进一步拉低市场整体租金水平。

在所住地方租金水平回落的情况下，租房体现出的性价比又更明显了。除此之外，和买房比起来，租房有着门槛不高而且灵活度比较高等优势，能够迅速解决新市民、还有青年人这类群体的住房需求方面的问题。

前不久，于“重构居住关系 - 新租住时代”城市共生计划主题沙龙之上，58安居客研究院研究总监韦谢作了指出，自2023年起始，在找房需求这个范畴内，租房需求占据的比例呈现上升态势，租赁市场正处于对购房市场进行补位的状况。租金水平呈现出梯度下降的情形，二线城市的需求趋于稳定，租售比突破了国债收益率，这也为租赁行业给予了利润空间。

早在二零一五年的时候，中央经济工作会议就已经提出了，要去明确深化住房制度改革的方向，是以满足新市民住房需求作为主要的出发点的，是以建立购租并举的住房制度当做主要方向的。“十四五”规划纲要在对房地产工作进行部署之际，也着重强调了“租购并举”这个的重要性 。

曹晶晶表明，在“十四五”这个阶段，于“租购并举”这样的政策指引方向之下，我国住房租赁的市场达成了比较快速的发展态势，一部分企业踊跃参与到租赁住房的运营当中，然而从整体情况来观察，当下我国住房租赁市场依旧是以个人房源进行分散式出租作为主要方式，呈规模化的专业住房租赁企业所占的比例是比较低的。这种状况致使了市场参与主体的行为呈现出不规范的情形，租赁关系也处于不稳定的状态等一系列问题 。

同时，此前，在《条例》实施以前，我国住房租赁范畴内，欠缺国家级的行政法规。市场之中，租金价格的相关信息情况，呈现出一种不透明的状态。住房租赁企业，或者是经纪机构，发布不实信息、高进低出、长收短付等各类问题，时常会出现。

另外，有个叫张波的人指出，以前那种“重视购买轻视租赁”的想法，致使租客在教育、医疗等这些公共服务方面，很难享受到跟购房者一样的权益。而“租购并举”可不是仅仅形式上对等就行的，而是得达成真正意义上的权益对等，借助租赁合同备案跟公共服务联系起来，以此推动优质教育、医疗等公共资源在租购方面实现同等权利。

租购并举推行起来难以一下子就成功达成，倪虹在《辅导读本》署名文章里再度着重表明，要将住房制度健全成多主体供给、多渠道保障、租购并举的模式，这进一步突显了政策的延续性，“十五五”时期持续推进租购并举的目标不会发生动摇。

租房市场规范化发展提速

9月15日，《条例》正式开始施行，这是我国首部在住房租赁领域的行政法规，它的出台意味着住房租赁市场从粗放发展朝着法治化、规范化新阶段迈进。

曹晶晶表明，《条例》借由清晰界定各方权责、增强市场监管，给构建稳定的租赁关系给到制度保障，促使形成权责分明、行为规范的市场环境，为住房租赁市场的长久稳健发展筑牢法治基础。

比方说在合同备案这方面，《条例》第八条明确作出要求，那就是“出租人和承租人应当使用实名来签订住房租赁合同”。并且，“出租人应当按照规定，借助住房租赁管理服务平台等多种方式，把住房租赁合同向租赁住房所在地的房产管理部门进行备案”。合同备案制度对规范租赁市场秩序能起到帮助作用，能保障出租承租双方的合法权益，还能提升市场管理的规范化程度。

又如，针对“高进低出”以及“长收短付”所引发的资金池风险，《条例》作出规定，从事转租经营的住房租赁企业，应当依据规定去设立住房租赁资金监管账户，还要向社会进行公示，并且要通过这个账户来办理住房租赁资金的收付业务。当下，已经有多个城市出台了租金监管的相关细则，要求对超过三个月时长的租金予以监管。

张波持有这样的看法，《条例》开始落地实施，这会对住房租赁市场当中存在的虚假房源问题，起到较大的遏制作用，也会对哄抬租金的现象起到较大的遏制作用，还会对租金贷乱象这类问题起到较大的遏制作用。然而在实际开展落地执行的过程当中，有可能会面临监管难度比较大的状况，并且会面临企业合规成本有所增加的情形。

想要促使住房租赁市场发展生态得以优化，这绝非短时间就能达成的，与之相关政策的细致化完备以及持续不断地予以推进，同样是极为重要的。倪虹于《辅导读本》里面署名文章里标明，要全方位地落实推动房地产高质量发展的重点任务，其中在推动房地产市场持续健康发展这项重点任务当中，明确提出要让租赁市场得以规范地发展，培育出具备市场化、专业化特质的住房租赁企业，提升行业监管以及服务的能力，依照法律来维护租赁双方的合法权益。

张波称，规范开发租赁市场，能够达成保障性租赁住房补足短板、市场化房源提升品质的目的，致使青年人、新市民“租得安心、住得放心”，而这同样是推进以人为本的新型城镇化的关键之处所在。

对于住房租赁行业，有所关注的曹晶晶表明，和发达国家相比较而言，当下我国住房租赁行业的机构化率依旧是较低的，依据市场化、专业化的政策导向来进行分析，我国长租公寓企业仍然具备着较大的发展空间，促使专业的住房租赁企业获得发展将会对提升住房租赁产品品质以及服务质量有所帮助，进而推动住房租赁市场实现高质量发展。

要说住房租赁企业的发展，是离不开政策支持这项因素的，有个叫曹晶晶的人指出，在未来的时候，政策有希望持续从财政金融、市场培育等角度，以及非居改租这个层面，再结合公积金、人才引进、生育等方面，加大住房租赁政策支持的力度，并且对供需两段的政策持续开展优化工作 。

展望“十五五”时期，张波持有这样的看法，租赁市场会全方位踏入“高品质发展”难度更高的阶段。就保障属性而言，保障性住房租赁市场于住房保障体系里起到的兜底作用不会变小，而是会变得更为精准高效。与此同时，行业洗牌的情况会进一步得以加剧，有标准化运营能力、能给予全周期服务的优质租赁机构，将会依靠品牌口碑以及服务优势占据更多市场份额。