全国二手房成交分析：低总价上车比例攀升，市场进入新调整阶段

一直以来，我们都很关注上海新房和二手房的成交变化。

偶尔也会不定时前往正在受关注的城市以及区域去实地查看楼盘情况，像是深圳，北京，成都，还有杭州的亚运村以及苏州的工业园区等地 。

顺着“金三银四”已然度过，全国的楼市又步入崭新的调整时段，今儿个要从更为宽泛的范畴去探究总体情形 。

在当下这个时间点，先去阐释一下为何要来关注全国二手成交情况。一方面，之前仅仅专注于查看价格的涨落，然而各个城市的二手成交结构究竟是怎样的，像总价段、主力面积段这些方面都被忽略掉了 。

另一方面，二手房的交易自身，乃是众人置换产业链内的关键一部分。存在售卖的情况才会有购置的可能，这就决定了一座城市里最大的具备购买能力的群体呈现出何种模样，因而我们决定运用数量更多的城市数量、时间跨度更长的时间维度。

带大家深入研究一下，当前的二手楼市到底处于什么样的阶段？

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首付比例等政策放开之后，各地二手交易领域里，有一半的局面都被那种极其强烈刚需的“上车”群体给抢占了 。

除了上海以及北京是以“老破小”作为主要情况之外，其他城市其中涵盖了深圳在内，所成交的低价房源大多是自2000年以来的次新房，存量基数自身就是比较可观的。

先去查看北京、上海、深圳处于各个总价段的房屋成交情形，除开三百万以下那个总价段领域内成交占地面积所占比例呈现出提升态势以外其余各个总价段范围之内的成交均出现了程度不同的缩减情况。

再将最显眼的成交数据单独拉出，此数据为四显示以下的成交信息，持续时间为一年，该时间范围内，北京套数占比攀升幅度顶 尖，由原本的 35%陡然增至 46%，同一时段，上海呈现 2%的涨幅，深圳则有 7%的涨幅。

而且，套均成交的总价也跟着降落。自上海从210万降至196万，平均每套减少了14万，北京和深圳则每处各自降低了11万跟3万，这表明有更多人士买下更价廉的二手房，要么是面积变小，要么是单价变低了。

然而处在二线城市的情况之下，总价段靠近200万左右这个范围，才是针对这些城市新房市场以及二手市场彼此之间的分水岭所在之处。就像成都这个城市，还有西安，以及苏州，另外加上南京，大体上预算在200万以下的话，那就只能够去考虑二手房了。

200万以下的成交套数，确实出现了不同程度的涨幅。南京，从3546套涨至4364套，增幅最高达23%。成都，从6270套升至6957套，增幅为11%。西安，从3527套增至3894套。苏州，从2983套到3587套。

有两个时间点极为突出，其一乃是去年的10月，其二便是今年的3月。去年10月释放了“927”新政红利，而今年的3月属于传统旺季。成都去年10月200万以下的二手房成交套数超越了1万大关，今年3月也逼近1万套。一部分原因是政策放开后，吸引了诸如北上广等地更多异地客户，前来成都购置价格适宜的二手房。

当然了，200万的那个总价段，对于别的城市而言实在是太高啦，得进一步往下降，下探到120万，甚至是80万才行呢。太原以及佛山的套均总价，已然低到50万出头啰，真可谓是卖出了如同白菜般的价格呀。

多个地方“低总价”的二手房，其成交量同比增长幅度超过了50%，其中最夸张的，甚至还有成交量翻了一倍的情况。这同样表明，绝大多数城市里，刚需购房的需求还是相对比较大的，而这些群体，乃是支撑二手房市场平稳的关键力量 。

但是，存在购买力不足的情况，同时消费还处于降级状态，这也致使置换能力相对而言没那么充足。

02 也有越来越多城市的大面积成交提振了

近期，多个城市之中，改善需求呈现出爆发态势，那处于北上广深这些城市里，大户型的成交占比显著且大幅度地增多了。特别是深圳这边，依据贝壳研究院所进行的监测情况来看，在今年，面积140平以上的大户型成交占比是12.7%，相较于去年而言幅度扩大了2%，进而创下了近五年时间的新高 。

从全国范围来看，改善型购房者于二手房市场的活跃度呈现出持续上升态势，130平以上房源的成交情况对杭州、苏州、成都以及郑州而言，各自都有一定程度的抬头表现。

甚至还要再极致些许，这几个城市，那些面积在200平以上的成交套数，也呈现出了小幅的增长态势。

不是只有占比在增加，套数也在增加，而且杭州成交的200平以上的房产，套均面积同样处于变大的状态 。就去年6月而言，当时的套均面积尚且只有255平 ，然而到了今年5月，一下子就已然来到了264平 ，其增加幅度差不多接近4% 。

中介跟我们讲，部分高端房源成交主要因土拍“地王”得到推动。1月初，申花民生药厂地块被滨江以71.25%的超高溢价率拿下，使板块房价天花板被刷新。地块不远处的馥香园受影响显著，此为清一色大户型、套均面积200平以上的豪宅盘，其成交量比多数刚需小区还要强劲。2月成交17套，3月售出42套，4月与5月加起来也卖出50多套。

其他还有很多城市也是二手户型越大越好卖了。

依据CRIC统计数据，去年的时候，四房产品的成交占比不断持续性增长，从原本的26.4%提升到了29.2%，五房产品成交占比同样有着微微的上升，上升幅度为0.2% 。

大体而言，多个地方大户型成交所占比例有所提升，在这提升的背后，存在着家庭结构发生变迁以及生活方式实现升级二者共同产生的共振 。

增多了部分“二孩三孩”家庭，对大户型的需求便越来越旺盛，各种购房政策起到刺激作用，大幅降低了改善成本，使其抛弃户型功能性缺失且多成老旧房源的情况，转而一步到位买入大面积的三房四房产品，这些购房者对于更大面积的热情，远比我们想象中高得多。

03 高库存之下，很多城市的二手房都卖不出高价

去年11月，我们留意过全国库存逐渐持续升高，越来越多城市的二手挂牌开始急剧增加。

又过去了半年的时长，多个城市之中链家的挂牌数量仍处于增加的态势，增幅多达20%的涵盖了深圳，重庆，成都以及南京 。

增幅极为显著的要数成都，挂牌套数在半年期间增加了将近8.6万套，增长幅度高达45.9% 。依据当地中介所做的解释表明，成都主城区当下挂牌状况还算比较稳定 ，然而恰恰是众多外围新盘鉴于前些年的大规模供应，如今房东们陆续获取到产证之后，进而导致了大量房源挂牌并推向市场。

像是天府新区的那个南湖国际社区，仅仅只是一个小区，目前的挂牌数量就已然超过了500套，在全成都范围内可称得上是最高的 。

与此同时，存在相当数量去年年末未曾予以关注的城市，当下全市二手挂牌量又一次趋近历史高位。举例来说那西安二手房数量已然超出15万套，大连超出12.6万套，海口同样接近4万套。存在一些总价仅仅10万、20万上下的二手房，其中有的还是公寓性质的住房。

从五月八日安居研究院所披露的面向全国范围的数据情况来看，直至刚刚过去已结束的五月月底之时，数量达到共一百个城市范围之内的二手房挂牌数量已然是达到了二百七十一点八万套之多，与去年同期数据相比增长状况超过了百分之十五 。其中处于一线层级的城市挂牌数量比去年增长了百分之十三，处于新一线层级的城市增长了百分之十四，来到处在二线层级的城市增长幅度为百分之十五，至于处在三四线层级的城市增长幅度直接是逼近了百分之二十二 。

造成高库存最为直观的那种影响，便是进一步使得市场现有的竞争压力加剧起来，还强化了买方在市场所占据的地位了。这般情况下，可以看到，许许多多城市那具备刚需性质特色的小区，其议价空间依旧在持续不停扩大着，而且成交价也仍然在持续不断下行呢。到了五月份啦，百城二手住宅每平米的均价仅仅只有13794元而已，跟去年同期相比较而言可就下跌了7.24%哟，环比跌幅更是扩大到了0.71%呢。这都已经是今年以来连续四次出现下跌情况啦。

图源：中指数据

在当下，楼市处境较为低迷，这些数据再度起到了一种证明作用，价格，乃是推动购房者做出下单这一行为的决定促使因素 。

不能否定，有些城市开展了还算比较显著的引导工作，用于各种政策上的事物正在展现出其具有积极意义的功效比如西安连贯实施好多项给予支持的政策比如二手房“带押过户”、取消限购限售、鼓励农民工买房、助力多孩家庭改善居住所需等 。

04

这次统计下来，总体二手市场的轨迹也逐渐显露出来。

我们可以大体得出这样几个结论：

一，一线城市的二手结构之中，成交主体是300万以下低总价的房源。二线城市成交总价延续下降趋势，下探至120 - 200万区间。而诸如太原、佛山等更多城市，其套均总价仅仅在50万左右徘徊。这意味着，绝大部分城市内，主要购房客群所具备的置换能力并非那般强。

二，大户型二手房，在杭州、苏州、成都此类热点城市，变得越发吃香，改善需求成为主流趋势。

当下，全国二手房市场仍处于弱势复苏状态，市场需求步入新一轮调整阶段，三。

这就如同在调研进程当中，好多中介所讲的那样，热度最高的3月一旦过去以后，绝大多数客户对于楼市依旧怀揣着观望的情绪，特别是好多有着买房打算的刚需群体并不焦急，买卖双方仍然处在一个处于长时间僵持不下的阶段。

最终，我们同样得留意到一些城市正处于向好转变之中，出现了所谓的“点状回温”现象。举例来说，像杭州啦、苏州啦等等，其成交量以及价格均保持稳定状态，整体的挂牌体量处于可控制范围之内，而且去化的速度也相对比较稳健。毕竟唯有二手房的价格维持稳定态势，展现出回暖的趋向，才能够切实有效地改善购房者的信心，进而推动整个房地产市场停止下跌转为平稳态势。