魔方生活服务集团啥来头？长租公寓再闯IPO能成吗？

01魔方生活服务的市场背景

在经历了一段时间的沉寂后，长租公寓市场近日又一次掀起了波澜，而这次带来风潮引领之势的正是魔方生活服务。9月26日晚间，魔方生活服务公开了它的招股书，这标志着其正式朝着资本市场迈出了至关重要的一步。长租公寓市场曾经历经了起伏变化，在此种背景状况下魔方生活服务再次尝试去冲击资本市场，想要为行业带来不一样的新气象。资本市场对于长租公寓市场来说并不陌生，在过去这个领域曾经出现过像青客公寓以及蛋壳公寓等一些知名品牌。然而，这些作为先行者的品牌其上市之路并非一帆风顺。风光上市之后，相继陷入困境，最终破产清算，退市摘牌，给市场带来沉重打击。如今，长租公寓行业阴影未完全消散，市场普遍留意魔方生活服务此时选IPO能否开辟新路径，给整个行业带来复苏希望。

自2009年，魔方公寓在南京开业以后，魔方生活服务经历了十三载的发展还有壮大。截止到今年六月末，公司旗下具备七万六千一百九十套在营公寓，其中北京、上海、深圳等一线城市的占比高达大约百分之六十四。与自如等公司相类似，魔方生活服务以轻资产的模式来运作，以直营作为主要方式，占据着较大市场份额，不过面临着盈利方面的挑战。魔方生活服务同样主要运用轻资产运营模式，涵盖直营模式以及加盟管理和第三方托管模式。虽说这两种模式同时存在，同步进行，然而直营模式一直持续是公司业务的重点核心所在，并且其收入所占的比例在长时间之内都稳稳地固定在大概95%的水平上。

02财务表现与挑战

招股书显示，今年上半年，魔方生活服务的净利润出现大幅下滑，下滑幅度超过了99%。即便面对着如此严峻的挑战，公司依旧维持着积极的发展态势。在报告期内，魔方生活服务直营公寓数量处于稳定状态，其拥有50074套直营公寓，这一数量与2021年是持平的。与此同时，加盟管理以及第三方托管公寓的数量也有了增长，增长后达到26116套，相比2021年增加了303套。虽然营收有增长，但是魔方生活服务上半年净利润大幅下滑，面临着来自运营成本以及市场环境的挑战。

细细回想过去三年的拓展数据，就会发现，2021年成了魔方生活服务的一个关键转折点，在那一年，公司公寓总数从2020年的39030套急剧增加到75887套，同比增幅差不多高达94.4%，而这极具显著性的增长大体是因为公司的收并购策略，就在去年，魔方生活服务顺利收购了微领地创客空间全资持有的21家项目公司，还有其他好些酒店管理公司以及上坤旗下项目，这些收购累加起来总价值超过13亿元。魔方生活服务凭借这种积极的收购策略，在业内得以崭露头角，进而被业界称赞为“最活跃的收购者之一”。

公司的净利润率变得明显下降了，尤其是在物业价值产生波动的这种影响之下，其盈利能力遭遇到了挑战。 不过，在规模增长渐渐放缓的2022年上半年期间，魔方生活服务的经营指标出现了大幅度的下滑情况。 今年上半年的时候，魔方生活服务实现了营收达8.5亿元，同比增长幅度为24.15%。 然而，在这个期间内利润仅仅只有41万元，跟2021年上半年的1.62亿元相比较而言，大幅下滑了99.75%。与此同时，归属于母公司股东的净利润相比于上一年同一时期下降了百分之九十四点二，降至九百二十四点八万元，然而，少数股东享有并应占有的净利润同比下降幅度更为显著，达到了百分之四百八十七点四六，额度为负的八百八十三点八万元 。

出现了各种成本以及开支的增长情况，联合营公司利润呈现出减少态势，投资物业公允价值变动也产生了影响，这些共同致使魔方生活服务的利润水平出现下降。尤其是投资物业公允价值变动，在报告期内净额是-3.24亿元，然而上年同期为0.96亿元。此变动对魔方生活服务的利润造成了显著影响。虽然今年上半年毛利率保持在85.97%的较高水准，可是净利润率仅仅为0.05%，远远低于去年同期的23.62%。

03上市背景与战略调整

正对着那急剧下降着的业绩，魔方生活服务作出选择去闯关港交所，外围的人对于它往后的情况难以避免地持有观望的态度。当下，长租公寓以及房地产整个环境存在的不确定性，致使上市的时机凸显出颇为微妙的态势。魔方生活服务是在长租公寓市场不确定性的背景状况之下寻觅上市，面临着资金方面的压力以及转型的需求。诸葛找房数据研究中心的高级分析师陈霄表明说，租房的人对长租公寓所抱有的担忧情绪以及房地产市场的下行压力，都有可能对上市的计划构成不利的影响。

魔方生活服务正朝着这一方向积极进行转型，其芦恒路社区项目被纳入闵行区保障性租赁住房管理范畴，在区域内大型集中式公寓里成为佼佼者。公司CTO常海松公开宣称，会运用多年积累所得的运营模式为国家在保租房领域奉献力量。可是，新方向的探索以及发展需求时间来沉淀与验证，魔方生活服务好像没有办法等待资金的考验。公司为寻求新机遇而向保障性租赁住房转型，然而当下正面临着较大的财务压力以及资金需求。6月末止，那家公司面临着10.49亿元的短期偿债压力，然而其账面现金以及现金等价物仅仅只有6.23亿元，资金缺口明显得很。

过往的数年间，魔方生活服务在华平投资、中航产融、CDPQ(Asia)等投资者予以的支持之下，业务持续不断扩张，然而与此同时伴随负债水平持续攀升。自2019年开始到2021年，该公司的流动负债总额依次达到13.04亿元、21.65亿元以及26.74亿元，并且如今上半年的数据更是进一步增至27.22亿元。尽管魔方生活服务获得了投资方数次援助，可是其近些年来融资活动现金净额多数时候处于净流出状况。截至今年6月末，该公司融资活动所获取的现金净额大约为 -4.98亿元，把这一数据跟，2019年至2021年期间的数据作比较，其流动状况并非十分乐观。魔方生活服务在2019年的时候，和中国银行澳门分行达成了协议，据此获取了4500万美元的贷款融资，并且把公司全部的10间境外附属公司的股本用作抵押。2021年6月，此银行同意将贷款数额增加到8000万美元。今年6月，在魔方生活服务提供了更多抵押品的情形下，中国银行澳门分行又同意延长贷款的还款期限。