11月二手房市场成交活跃，价格趋势及区域表现解读

成交表现相当活跃 外环外增加显著

从平时的网签速度能够看出，当月成交释放较为充分。网上房地产表明，工作日的网签量基本上在500套以上，到双休日至少有1天网签量过千套，这是市场活跃的其中一个指标。这跟当期新房成交构成明显的反差，主要是由于二手房挂牌稳定 ，并且买方市场特征持续存在。另外，旧改预期以及旧改速度相对较快，释放出了新的需求。

在空间分布层面上，持续保持领先态势的先是大浦东，其当期有着4471套的成交数量，并且环比增长幅度为16.95%。宝山呢，则是持续位居第二，成交了2148套，环比增长幅度为17.57%。闵行持续处于第三的排名位置，成交数量为2072套，环比增长幅度为14.54%。值得予以关注的是，在环线分布方面，外郊环成交套数为7622套，环比增长幅度是12.14%，这表明前期所施行的政策仍在持续产生效用。

房价尚未止跌 低价房源充分释放

11月，市场持续着降价的态势，从整体情形来讲，用价格去换取销量仍然是主要的旋律，特别是那些急切想要换房的卖家，其议价的空间相对而言是比较明显的，基本上是在5%以上，除此之外，一些总价处于千万级以上的高价位房源，其价格也不再坚守，大多数的房东有着挂牌下调或者议价空间扩大的趋势，当然，一些位置、楼层相对较好，属于小区内较为优质的房源，其议价相对来说还是比较小的。

以市场交易热点去看，二手住宅仍然将低总价产品当作绝对主力军，而且这一特性在11月获得极为充分展现，300万以内的房源所占比例大概为70%，一般该比例在60 - 64%之间波动，这一占比同样创造今年的最高纪录，从交易量相对较高的小区来看，一些“老破小”或者郊区的动迁配套房以及限价房是交易热点，比如，普陀光新板块的宜川四村，成交的套均面积还未达到40平方，还有像宝山共康泗塘板块的通河一村，成交的套均面积仅有50.1平方米。由这些典型楼盘能够看出，区域呈现成熟态势，总价处于较低水平，通常情况下租金回报率在2%以上，远远高于定额存款利息。从某种程度而言，这些房源具备较高的“安全垫”，其价格已跌出性价比范围。

市 场 分 析

11月成交出现反弹，这是在预料之中的事情，毕竟市场恢复了正常的工作节奏。然而，成交量创下5个月以来的新高，这确实超出了预期，这与多方面的因素存在关联。首先，10月成交或许存在积压情况，毕竟市场趋势十分明确，大家的预期也较为一致，且市场的需求处于稳定状态，前期本应入市但却没有入市的，在这个月集中加快了决策。次之，推进决策的关键要素除旧改力度以及预期处于增长态势外，价格亦是关键部分，特别是从结构方面而言，一些质地看似平常的房源价格累计降低了将近4成，有的甚至呈现对折情况。最终，相对新房价格一直快速上升，部分有改善需求的买家要是在上半年没有及时进入市场，或许就没机会“上车”，只能转向二手市场 。