2021年多城住房租赁政策再加码，这些新规你要知道

2月4日，中新经纬客户端电，万可义报道，住房租赁企业预收租金，其额度不得超过3个月，同时上调租房提取公积金额度，并且拟允许改建房屋用于租赁，进入2021年，多城在住房租赁政策方面再次加大力度。

7城加码住房租赁政策

把大城市住房突出问题妥善处理好，这属于中央经济工作会议所安排部署的重点任务当中的一项。

住房和城乡建设部部长王蒙徽近日表明，大城市房价处于高位，租赁市场存有供应结构有不合理之处，市场秩序不够规范，租赁关系不稳定等状况，新市民、青年人尤其是从事基本公共服务人员这类群体的住房困难问题较为显著。要解决好大城市住房突出问题，就得重视处理这部分群体的住房问题。

中新经纬的记者留意到，自2021年年初以来，起码已经有北京、上海、郑州、深圳、青岛、宁波、中山这7个城市颁布了住房租赁方面的相关政策。

其中，郑州做出明确规定，对于有关部门而言，若能借助信息共享获取房屋租赁网签备案数据，那么便不再要求当事人提交纸质房屋租赁合同，以此切实减轻当事人负担；同时，还允许承租人住房公积金提取额度在现有基础上提高30%。

青岛提出要对公共租赁住房实物配租第一档的租金标准予以调整，哪样调整呢？把之前的公共租赁住房第一档租金标准，也就是人均月收入低于810元（含）的家庭，其租金标准为0.75元/月·建筑平方米，调整成为城市低保、分散供养特困人员以及人均月收入低于810元（含）的家庭，该类家庭的租金标准为0.75元/月·建筑平方米。

深圳于征求意见稿里提出，要逐步推动租赁住房在积分入户政策当中与购买住房去享有相同对待的待遇，在加大对学前教育以及义务教育学位供给之际，对租赁住房积分入学政策予以优化。

需要予以留意的是，并非仅仅租客，就连房东同样存在着于后续政策里获取益处的可能性。

在深圳所提及的征求意见稿当中，住房租赁企业要是向个人出租住房，若属于小规模纳税人，那么增值税是按照5%的征收率，再减按1.5%去计算应纳税额，若属于一般纳税人，能够选择适用增值税简易计税方法，同样按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。此外，企事业单位、社会团体以及其他组织，当它们向住房租赁企业出租住房或者出租经批准的“商改租”住房时，房产税减按4%的税率来征收。个人于深圳市住房租赁监管服务平台办理住房租赁合同备案，以及进行信息申报的情况，从 2023 年开始直至年底，其综合征收率为 0%\。

此外，中山发布的有征求意见稿，里面提到，对于个人出租住房这种情况，是由按照5%的征收率进行计算，然后减按1.5%算缴纳增值税的；对于个人出租住房月收入不超过10万元的，从2019年1月1日开始一直到2021年12月31日这个期间，是可以按照规定去享受免征增值税政策的；对于个人出租住房所获得的收入，是减半征收个人所得税的。

在易居研究院智库中心研究总监严跃进的看法里，深圳明确了房东所出租房屋的税费负担是零，这有着相当不错的鼓舞性，在目前疫情这种特殊时期是极为务实的，对激活租赁市场供求积极性是有帮助的。

增加房源供给

对培育住房租赁市场来说，增加房源供给是一个重要方面。

针对这种情况，上海作出明确规定，采用新建，以及配建，还有改建等诸多方式，经由多个渠道且依靠多个主体，从而加速形成租赁住房的有效供应。

宁波作出提议，准许并非从事房地产开发的企业，把依据法律规定获取了使用权的土地，在经过批准以后，运用在租赁住房的建造方面；准许企业把闲置的商业用房，还有办公用房以及工业用房进行改造，使其转变为租赁住房或者职工宿舍。

中山也打算准许把并非公开出让的用地，以及并非经由市土地使用权公开交易机构予以实施公开转让的用上所存在的在建、建成、库存的商业用房（除了按商品房分摊来办证那个情况)等，依照规定改建成能够租赁的住房，土地使用的年限跟容积率保持不变，土地的用途调整成为居住用地，并且其调整之后的用水、用电、用气的价格按照居民标准去执行。

深圳有所提及，探寻一种模式以筹集租赁住房，此模式为政府提供居住用地，住房租赁企业负责建设以及运营租赁住房，是PPP模式。

“PPP模式，可能会成为后续政府与房企合作的，一种相当不错的方式，这有助于降低政府负担，并且能激活房企投资积极性。”严跃进如此表示。

严管长租公寓

这次的住房租赁新政期间，包含北京以及深圳在内，针对长租公寓所进行的监管，引发了普遍的关注。

分别来看，在2月2日的时候，北京市的五个部门发布了有关规范本市住房租赁企业经营活动的通知，在这个通知里面提到了三个要点，其一为住房租赁企业朝着承租人预收的租金数额在原则上是不可以超过3个月租金的 ，收取租金以及支付租金的周期应该相互匹配，其二是住房租赁企业向承租人收取的押金需要通过北京房地产中介行业协会所建立的专用账户进行托管 ，收取的押金数额不能超过1个月租金，其三是银行业金融机构、小额贷款公司等机构不可以把承租人申请的“租金贷”资金拨付给住房租赁企业。

然而，就在前一天，也就是2月1日的时候，深圳市住建局发布了两则征求意见稿，其中呢，对住房租赁资金监管作出了明确的规定。文中有所提及，那些通过受托经营、转租方式来从事住房租赁经营的住房租赁企业，要是收取承租人的押金以及周期租金超过了4个月租金数额的话，那么就会由监管银行对超过部分的资金进行监管，或者呢，由住房租赁企业提供相应价值的银行保函担保。在深圳市开展经营活动的住房租赁企业，应当按照规定在该市商业银行网点设立唯一的住房租赁资金专用账户，这个账户是专门用来收取租金和押金的。

就“租金贷”问题而言，深圳也打算作出规定，金融机构要跟承租人单独去签订贷款协议，贷款的期限不可以超过租赁合同的期限，并且要把贷款全额拨付到承租人的个人账户之中。住房租赁企业被禁止通过隐瞒、欺骗、强迫、给予租金优惠等方式，去要求承租人使用住房租金贷款，在租赁合同里也禁止包含租金贷款相关的内容。

中原地产首席分析师张大伟标明，北京的调控新政策作出要求，要对租赁企业“资金池”加以限制，严禁实行“长收短付”，不准超出3个月租金，这意味着这类租赁企业挪用资金池的可能性基本丧失了。

诸葛找房数据研究中心的分析师王小嫱，向媒体表明，租金贷仅能拨付给租户个人，规避了以前租户借助“租金贷”交纳房租的陷阱，对租户而言，运用租金贷的安全程度得以提高。其次，对长租公寓企业来讲，带来了现金流方面的考验，不过也促使企业改变商业模式，舍弃高进低出的模式，回归到企业的运营。(中新经纬 APP)。