春节后房屋租赁市场变化多端，新规实施影响几何？

新春佳节刚过，很多人就遇到了房子要租出去或要租进来的情况。房屋租赁行业，也出现了一些新的动向。

去年岁末相关机构发布了《关于治理长租公寓若干事项的指引》文件，紧接着二房东群体规模出现急剧萎缩，原先被他们垄断的房产资源开始逐步流向公开的租赁渠道。

三月一日，备受瞩目的最严厉租房新规《关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知》正式生效，这一举措给租赁市场带来了显著变化。过去热衷于收购房源的中介机构，由于自身持有的待租房产数量庞大，目前已停止接纳新的房源转租业务，转而专注于引领租客进行房屋考察。

插图 宋溪

短租房

核心区禁租 二房东骤减

那里面展示着十几页的出租房源信息，都是可供选择的，租金方面存在协商空间。在崇文门外的一家房产中介机构，一位房东前来了解近期租赁市场的动态，工作人员立刻将电脑显示器转向他那边。

这个中间人正查看不动产资料，同时说明，周边几处居民楼和住宅区，近期新增了上百间待租房产，尽管定价与去年峰值持平，但春节过后几乎无人问津，如果你先前已将房屋出租，建议与房客协商续约事宜。

曾以小户型日租房屋出名的崇文门外某小区

新世界商场周边分布着不少居民区、酒店式公寓，其中以小户型住宅最为突出。市场上新增了大量可供出租的房源，多家中介机构的工作人员都解释了这一现象的由来——周边许多小户型此前均被二房东改造成短租型城市民宿，但从二月份起，核心区域明令禁止短租居住，导致众多二房东纷纷撤离，目前新出现的这些房源大多是从二房东手中收回的。数位房产掮客透露，由于往来频繁，邻近区域的二房东他们大多相识，即便在租赁行情看好的时期，部分二房东也会直接到他们事务所查询可出租物业，但自去年起，情形出现转变，仅上半年便有一半左右离场，而去年岁末相关政策出台后，几乎全部撤离。

老何于2020年7月离开了北京这座城市。距今十有八九年了，他那时起兼职做了个二房东。在住家小区周边，他收购了二十来处小面积出租房。他跟妻子商量后，又从老家老家找了三位亲戚来帮忙打理事务。记者联系到他时，他向记者确认，附近有二房东的人最多时达到十几位，彼此都很熟识，在去年年底附近，他们基本上都卖掉了房子，他清楚还有一两个没搬走的，但他们手中仅剩一两套房子，都是长租的，相对稳定。

调查中发现，二房东撤离的另一个缘由，是周边数个社区的管理方在疫情期间强化了管控，并且这项措施持续至今。举例来说，以单间为主的小型社区，就配备了人脸识别设备，每个房间仅允许申领三张通行证件。申请证件时，必须出示房产证明或租赁契约，倘若涉及二房东的协议，系统内已有记录。近几个月，小区内几乎所有的二房东都已搬离，一名物业管理员这样说道。

崇文门外solo小区安装了人脸识别系统，加强了进出管理

托管房

积压房屋多 中介不再收

房主与租客都盼望能直接彼此接洽，采访中记者察觉，众多中介机构也调整了业务方式，不再向客户推荐代管平台，也不接收房屋转租业务，转而只负责引领租房者参观房源。

记者冒充业主探访了崇文门外等地的多个房产中介机构，每家接待人员都说能安排看房，却不能帮忙出租，也不提倡房屋托管。过去他们确实能直接接收房子，一次性收取半年或一年的租金，但现在这类业务已经停办了。中介表示目前项目刚开始建设，暂时难以判断租赁市场的走向，租金方面可以参照去年的最高水平作为初步参考，之后会进行面对面协商确定。如果租客能够将钥匙暂时寄放在中介的办公地点，房屋空置的时间应该不会太长。如果租客觉得留下钥匙不方便，中介会尽量集中安排多个客户一同看房。无论最终成交价格如何，在签订租赁三方协议之后，我们只向租客收取服务费用，业主方面无需支付任何其他款项。

这种说法与去年以前大相径庭。那个时期，众多房东向中介咨询出租事宜时，中介方面往往十分积极地向他们引荐托管平台，当时给出的解释是“方便进行房屋改造，配备专属管理人员，适合长期租赁，并且租赁关系稳固”。采访期间，中介的说法已经转为“出租空置时间过长，换算下来您每年都要损失至少两个月的房租，而且涨租幅度很小……”面对这种变化，一名中介坦诚，“先前收到的房产数量过多，托管平台去年经营状况不佳，许多房源都难以出售。”

这种变化的形成，还与去年12月24日北京市住房城乡建设委等四个部门联合颁布的《关于管理短租住宅的规定》密切相关。这项规定强化了对短租住宅的管控。核心区域不允许开展短租业务，非核心区域若要经营此类业务，必须满足“获得出租房屋业主的书面许可”等要求。

要让整栋楼的所有住户都赞成某家住户做短租生意，基本上办不到。前托管商老何指出，把收来的房子改成短租公寓，是托管商乃至中介公司赚钱的一个核心方式，这个路子被堵死，他们也就慢慢不做了。或许以后托管商就会变成一个不再存在的职业了。

存量房

房东遭压价 中介赚差价

中介机构数量缩减，不再接受房屋托管业务，近期不仅租赁成本稍有回落，同时也降低了业主与租客遭遇欺诈的可能性。

二房东诱导房东降价被拆穿

西二环一带，是二房东和几家主要的租房中介机构经常活动的地带。晓风的住所位于阜成门地铁站旁边，他自己曾出租了整整一年，期间更换了两位租户，而且不时需要应酬租客反映的下水道堵塞、水管渗漏、墙面剥落等情况。晓风深感分身乏术，难以应对这些琐事，于是在前一年决定将房产直接委托给一家中介机构的房屋管理服务。她与对方签订了五年租赁协议，对方保证在租赁期间承担房屋所有修缮责任，不过维修费用需她承担，还规定第一年需保留三个月空置时间，第二至第五年则各留一个半月空置期，约定每三个月支付一次租金，金额略低于市场价，考虑到未来能省去许多奔波劳碌，不必再为这房子费心，最终决定接受这个条件。

今年初，到了该支付房租的日期，对方却迟迟没有付款，晓风在催促时才注意到，对方先前曾发给她一份新的补充条款，按照这份条款，剩余三年多的房租金额直接减少了百分之二十。晓风在房屋托管公司的用户群组里询问，其他出租者也说过去碰到过同样状况，通过和很多人反复交流，晓风才明白，这种降价做法是机构去年采取的权宜之计，现已终止清晨的风还特意前往自己租下的那处住所，等到了如今的房客，得知房客向托管机构支付的房租向来是一年一次，非但没有减少，于期满之际还要按五分之一的额度增加。

“托管公司一次性收取租客半年的费用，却分四次转付给我，从中牟利，甚至试图压低价格、延迟支付。”得知这些情况后，晓风多次联系托管公司，该公司最终按原标准支付了前三个月的款项。这次经历让晓风意识到，“将房产委托给二房东管理出租，其实并不省心，到期后仍需自行寻找租客。”

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最严租房新规来了

北京市住建委等五个部门在2日公布了一份文件，这份文件名为《关于规范本市住房租赁企业经营活动的通知》，人们称其为最严格的租房新规，该规定计划于3月1日生效。

第四条条款说明，租赁公司向租客收取的押金，正常情况下不应超过三个月的房租，并且收取和支付房租的时间安排要一致。

第五条明确指出，租赁公司向租客收取的保证金必须经由北京房产经纪业协会设立的专门账户进行管理，收取的保证金额度不能超过一个月的房租。通知要求，长租房屋公司必须在合同结束后的两天内告知北京房产经纪业协会退还保证金，该协会应在一天内将保证金的全部本金以及同期银行存款的利息支付给租客。

此外，第七项规定明确，银行相关单位、小型信贷组织等主体不可以把租客申请的“租金借款”款项转交给房产租赁公司。