上海淮海路附近房租下降，市场遇冷，租房市场未来如何突围？

我的住所靠近淮海路，当前市场租赁费用较峰值下滑了大约三分之一。一位上海房东讲，他邻近的房产和我家面积、楼层一致，五年前挂出两万元每月的出租价，当时连保安都认为价位过分，但半天内以2.2万元每月售出。

房东表示，中介人员于8月21日联系他，称此房屋月租约1万5千元，但言谈间显得犹豫不决。他认为，既然打算出租4年，最终所得仅够覆盖装修成本，何必如此操作。

最新统计表明，全国范围内有55座主要城市的房东所收取的房屋租赁费用，已经连续11个月出现了逐月减少的情况，而在这些城市中，上海的个体房东提供的房屋租赁价格，与去年同期相比大幅度降低了11.78个百分点。

而类似的情况远不止这些。未来，租房市场该靠什么突围？

租金叫不上价

今年四月尾，房东刘伟（化名）接到租客的短信，租客在短信里说，下个月租赁合同结束之后，他不会再继续租住了。

一个多月之后，刘伟整理了房屋内部环境，再次委托相关机构发布租赁信息，相关人士指出，需要将月租金减少一千元左右，才有可能吸引到新的租户，他们解释说，当前的市场行情就是如此。

刘伟的房产地处北京市朝阳区定福庄地段，上一位租客在此居住了两载，月租高达5400元。征询中介意见后，他决定下调租金，以4500元/月的费用再次发布招租信息。

同月，深圳市罗湖区国贸附近租房的赵某，租期已届满。中介询问他，是否希望更换一套面积更大的住宅。以当前租金不变，他可将现有单间升级为两室户型。

深圳房租有一定幅度降低，但租赁市场整体情况比较平稳。深圳贝壳研究院的资料表明，今年上半年深圳普通住宅每平米月租是74.2元，和去年比略微减少了0.5%，跟上个月比保持不变，租房交易量比去年同期增加了4.1%。今年上半年，深圳租房市场房源数量丰富，租客在价格上拥有更多选择余地，价格谈判能力达到6.7个百分点，与去年相比增加了0.3个百分点，租客寻找合适房源需要68天时间，房东找到租客也需67天，这两个时间都比去年有所延长。

中指研究院统计表明，2024年，50座城市平均房租仅在春节过后“返城季”（3月）以及6至7月高校“毕业季”期间略有上升，其他月份均呈现下降趋势。

链家地产北京潘家园某店的工作人员透露，近些年那个地方的租赁费用持续逐步降低，不过去年下半年的减少幅度变得比较显著。

有位房屋中介讲，他照料的北京朝阳区三间房区域，租房咨询和看房人数，比往年少了很多。就连毕业季这样的常规好时候，实际看房的人手，也比往年的同阶段要少。

过去正月十五一过，租客就陆续搬来，房屋出租率很快就能超过八成。但今年到了三月，出租的房间还不到总数的一半。这是深圳罗湖区一位公寓管理者的说法。

租客去哪儿了

中指研究院指数研究部总经理曹晶晶谈到，年轻人本就迁移频繁，近些年众多城市推行人才吸纳措施，使得这种迁移更加迅速。这部分群体是租赁市场的主要参与者，他们的迁移动向直接关系到租赁市场的状况。同时，公共租赁住房供应的增加，也吸引了不少原本可能流向商品房市场的客户。

目前，许多地区的个人房源上市数量再次创下纪录，租赁市场的竞争变得更加激烈。统计资料表明，2025年7月，全国55个城市个人房源的总新增供应量达到61.80万套，与去年同期相比增长了12.19%，并且这一数值创下了近三年来的最高点。

在55座城市里，个人出租房源的月租价格与上月相比，有超过六成的城市出现了下降，不过下降的幅度大多不超过3个百分点，与去年同期相比，有47座城市的房租有所降低，其中上海的个体出租房源月租价格同比减少了11.78个百分点。

根据克而瑞长租分析，接下来两年是保障性租赁住房集中投放的关键阶段，供应量或将达到前两年的两万套以上，众多价格实惠且质量可靠的保障房将推向市场，这会对个人出租房源造成持续冲击，租金价格下降的态势依然明显。

品质化转型成趋势

从业主方面来看，近两年房租一直维持着不高状态。房价降低本身是件好事，表明居住开销在减少。不过目前房租降低，多数人感觉不明显，这个积极变化尚未被市场充分接受。

全国范围内，中指研究院的报告指出，2025年上半年主要城市房租总体略有起伏，50座城市住宅平均租金累计降低了1.37%，其中一线城市相对稳定，截至2025年6月，这50座城市的平均租金回报率比2023年初的低谷提升了0.19个百分点。

中指研究院指出，今年上半年，多项政策推动下，“收储转租”活动获得一定成效，各地实践不断积累经验，相关政策和金融手段持续改进，预计将推动收购存量房产改造成保障性住房的政策得以继续实施。此外，《政府工作报告》首次纳入了“优质住宅”这一概念，租赁领域也亟需“优质住宅”，提升品质将是未来住房租赁行业关键的发展路径。

中指研究院指出，企业能够运用收储转租、非居住用途改造为租赁用途等手段，来盘活现有资产，特别是地方国有企业，可以凭借资源整合及融资便利，主动参与本地的收储转租行动，主要围绕自身或关联项目开展资产活化工作；同时，企业应抓住保障性租赁住房公募REITs的机遇，借助REITs这类工具收回资金，促使企业逐步转向轻资产的经营模式。此外，要不断加强资产管理和精细运作水平，涉及项目地点确定、产品构思、服务机制等各方面，进行全面改进，向市场供应优质长租公寓，确保项目稳定发展。