出租率大跌，保租房麻烦来了

近两年，保障房市场非常火爆。从供给端看，中央下达的筹资任务本来就重。越来越多的国企倒闭，住房供应充足。从需求端来看，不少保租房质优价廉，确实很受市场欢迎。

目前，我国上市的40只公募REITs总规模1234亿元中，近90亿元属于保障房。据统计，今年二季度以来，超过30只公募REITs净利润翻倍，其中有5只保障房REITs，足见保障房资产的“靠谱”。

然而，火爆市场背后的问题也逐渐显现。前段时间，除了新上市的投资基金蛇口租赁住房REIT外，其他5只保障性租赁住房REITs均披露了2024年三季度报告。

这些季报显示，虽然保障房REITs整体表现保持稳定，但部分项目的入住率出现明显下降。在诸多因素影响下，保障房出租率似乎并不容易稳定。

住房租赁市场竞争格局日趋复杂

保障性住房入住率和租金水平均呈现下降趋势。

近期，租赁住房REITs租金波动频繁。

例如，第三季度，某REIT的四项基础设施资产中有三项入住率出现下降。其中一项目出租率从二季度的95.55%下降至90.30%，足足下降了5.25个百分点。

另一家REIT的基础设施资产的入住率也有所下降，从第二季度的94.07%下降至90.59%。

然而，在租金波动的同时，保障性住房的供应量仍在快速增长。

近日，住房和城乡建设部部长倪虹透露，今年1-9月，已建设筹集保障性住房148万套（套）。住房租赁市场竞争加剧，进一步凸显保障性住房项目租金率隐忧。

除了入住率之外，保障房的整体租金表现也有所下降，但这其实与住房租赁市场的整体表现密切相关。为了减少空置损失，应将资产全部出租。单击此处了解更多信息。

第三方机构公开数据显示，今年三季度全国50个重点城市住宅平均租金小幅下降0.56%。虽然7月毕业季期间租赁市场较为火爆，但8月至9月市场表现平淡。

就连上海这样的一线城市也未能幸免。无论是集中式公寓还是保障房项目，租金都呈现下降趋势。

目前，我国住房租赁市场正处于较为复杂的阶段。各类市场主体在加剧竞争的同时，也面临着经济社会形势变化带来的市场波动。即使是国有背景的保障性住房项目，也会受到不小的影响。

受内外多重因素影响

保障房出租率保卫战将愈发难打

一向稳定的租金保障房资产今年出现入住率和租金下降，绝非偶然。尽管不少保障房项目对于市场而言质优价廉，但其面临的竞争和经济变化仍然十分剧烈。

保障性住房经营波动背后存在多种复杂原因。

首先，部分保障房项目在租户结构上高度依赖企业客户。因此，一旦企业客户取消租约，将立即影响整体入住率表现。

例如，某REIT的底层资产项目住房基数较小，企业客户比例早已超过70%。另一方面，拥有低端资金的企业客户比例甚至在90%以上。

这就导致企业客户的动态，会对整体入住率产生非常明显的影响。

二是租赁市场竞争日趋激烈，出租率难以保证长期保持高位。

公开数据显示，今年上半年，我国13个省、81个市发布了保障性租赁住房年度融资目标。预计累计新增融资金额约为101万套（套），其中一二线城市拟融资占比约75%。

保障租金住房的竞争高度集中，这还不包括市场化租赁住房。由此可见，发达城市的租赁市场竞争有多么激烈。

而且，保障性住房入住率相对稳定的关键之一就是“以价换量”的逻辑。不同项目之间的生活品质没有太大差距。因此，一旦市场上出现性价比更高的产品，客户群就会迅速分流。

因此，未来保障租金住房维持高入住率的难度将随着住房供应规模的增加而同步增加。

第三，租赁需求会随着经济形势的变化而变化，这将持续影响租户的决策。

从目前的经济和就业形势来看，发达城市的各类租房需求实际上已经萎缩。据机构统计，今年上半年全国40个城市整体租赁需求较去年同期下降约16%。

因此，整个租赁市场面临着严峻的挑战。在经济形势复杂、就业竞争日益激烈的背景下，不少租赁群体选择离开发达城市。这对租赁市场产生了整体影响，也影响了保障房住房。

四是项目本身存在一定的缺点，如位置较偏远或户型过大等，导致入住率上不去。点此实时掌控租赁，消除“闲置资产”

例如，某REIT拥有的项目距离地铁站约3.4公里，对于普通上班族来说通勤并不方便。

而且该项目拥有77-83平方米的中大户型453套，约占可出租房屋总数的60%。这也将直接影响租金率。毕竟，租房保障房的客户主要是对价格高度敏感的年轻人。人们。

因此，该项目的出租率一直不是很高。 2021-2023年期间，其出租率分别约为84%、83%和89%，低于五只担保租金上市REITs超过95%的平均出租率。

进一步赋能科研领导者

独立决策的同时，要主动承担更多责任

总之，保障性住房的租金水平会受到内外多重因素的影响。而且，随着市场体量的增大，未来维持高出租率可能会变得越来越困难，这将进一步考验租赁公司的产品打造和运营能力。

各类保障房经营企业，包括城投公司在内的地方国有企业，必须尽快行动起来，补齐短板，提高能力，应对日益激烈的市场竞争。小明认为，他们可以从以下几个方面入手。

首先是细分产品线，找准产品定位。

虽然都是出租屋，但不同的产品针对的客群完全不同。为了尽可能避免同质化竞争，租赁住房开发运营企业可以考虑进一步细分产品线，找准项目定位，走与同区域竞品的差异化路线。

在这方面，招商蛇口就是一个典型的例子。目前，招商埃德顿拥有“一建公寓”、“一唐服务式公寓”、“一展人才公寓”三大产品线，覆盖城市白领、中高端商务精英和城市青年才俊。可根据不同城市、地点进行定制。特点，采取灵活的产品和运营策略。

截至2024年6月底，招商蛇口已布局全国19个城市，累计运营房源3.24万套，开业一年以上公寓入住率达90%，令人印象深刻的表演。

二是重视运营，拥抱科技，提高资产管理效率。

拉开保障房项目差距只有两个办法，一是产品，二是运营。产品差异化策略前面已经讲过，运营更关键。

当前，数字技术已经渗透到房地产行业的方方面面，保障房也不例外。无论是大型租赁住房小区，还是单体公寓楼，都可以通过数字化手段提高管理效率。点击了解数智保障房，管理好每一处房产！

例如，大数据技术、物联网技术等可以大大提高物业管理、租户服务、资产运营、安全管理等方面的效率和准确性，有效提升服务质量。经营保障性租赁住房的企业必须注意这一点。

三是探索产业与居住属性深度融合。

保障房项目可以进一步围绕城市年轻白领的多元化需求，构建更加丰富多元的社区形态，将居住设施、商务设施、商业设施融为一体，为租户提供更加高效、舒适的居住环境。提高社区的吸引力和竞争力。

结论

随着各地保障性住房建设和融资的加速，保障性住房市场的潜在供应量相当惊人，未来的竞争形势也可预见的激烈。

这也意味着，保障房“按价换量”的优势可能不再发挥作用。面对入住率下降的问题，各保障房经营企业必须敲响警钟，及早谋划。

当供应量足够大、价格不再是核心优势时，保障性租赁住房市场的竞争焦点必然回归到产品和运营本身。该行业参与者迫切需要提升整体运营水平。