最高人民法院判决：银行在开发商抵押已售房屋时未充分调查，不享有抵押权

正文

裁判要点：在开发商向银行提供抵押之前，该开发商已把前述案涉房屋出售给了购房者。开发商与购房者签订了房屋买卖合同，尽管没有办理过户登记手续，然而购房者等人已经支付了价款并且实际占有了房屋。银行自己承认，开发商向其提交的抵押物清单中写明了前述案涉房屋处于出租状态。房屋被他人占有使用时，银行作为专业金融机构，应当对房屋的出租情况进行充分的现场调查。这样做是为了查明出租人是否为开发商，抵押物是否存在真实的权利人。通过这样的调查，能够避免错误地接受已出售房屋作为抵押物。所以，认定银行对案涉房屋不享有抵押权是恰当的。

中华人民共和国最高人民法院

民 事 判 决 书

（2019）最高法民申2834号

再审申请人为中国农业银行股份有限公司伊犁分行，其在一审中为原告，在二审中为上诉人。该分行的营业场所为略。

负责人：徐新生，该行行长。

委托诉讼代理人：略。

申请人为伊犁锦城房地产开发有限公司，该公司在一审中为被告，在二审中为上诉人，其住所地为略。

法定代表人：姚新雄，该公司总经理。

申请人为伊犁永成农业装备制造集团有限公司，其在一审中为被告，在二审中为被上诉人，其住所地为略。

法定代表人：李永军，该公司董事长。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）：李永军，基本信息略。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）：李双恕，基本信息略。

再审申请人为中国农业银行股份有限公司伊犁分行，以下简称农行伊犁分行。该行因与被申请人伊犁锦城房地产开发有限公司（简称锦城公司）、伊犁永成农业装备制造集团有限公司（简称永成公司）、李永军、李双恕之间的借款合同纠纷一案，对新疆维吾尔自治区高级人民法院（2018）新民终 173 号民事判决不服，遂向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

农行伊犁分行提出再审申请，表明本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》中的相关规定，其中包括第二百条第二项以及第六项的情形，所以应当进行再审。请求撤销（2018）新民终 173 号民事判决；请求撤销（2017）新 40 民初 43 号民事判决的第五项以及第二项第二款中“1××号、1××号、1××号、1××Ａ号、1××号房屋除外”的判项；请求改判农行伊犁分行对位于伊宁市英阿亚提街、所有权证号为伊宁市房权证字第××号项下的全部房屋享有优先受偿权；请求诉讼费用由永成公司、锦城公司、李永军、李双恕负担。事实方面，原审法院的认定存在错误。理由在于，锦城公司所提交的房地产抵押清单明确表明案涉房屋处于出租状态。同时，农行伊犁分行向房屋登记机关进行了核实，确认抵押房屋的权属登记在锦城公司名下。由此可见，农行伊犁分行已经尽到了谨慎的注意义务。并且，农行伊犁分行作为善意第三人，其抵押权是有效的。原审法院将《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第 113 条予以适用，在法律适用方面存在不当之处。

依据《中华人民共和国物权法》的相关规定，不动产物权的设立，要是经过依法登记，就会发生效力。因为房屋产权登记在锦城公司名下，所以锦城公司享有处分权。并且该法属于实体法，其效力要比司法解释更高。周俊玉等人并非房屋所有权人，存在与锦城公司恶意串通进行虚假诉讼的这种情形。生效判决表明，周俊玉等人在 2006 年与锦城公司签订了合同。到 2012 年时，他们已取得了房屋所有权。然而，在 2014 年农行伊犁分行发放贷款之前，却未进行备案登记，这是不符合常理的。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，房屋买卖合同一经签订，若出卖人未告知买受人就将房屋抵押给第三人，那么买受人便可以追究出卖人的责任。在本案中，周俊玉等人能够依据上述规定来追究锦城公司的责任。

农行伊犁分行申请再审的理由表明，本案再审审查的关键问题在于，农行伊犁分行在为案涉房屋设立抵押权时，是否切实履行了审慎的尽调义务。

本院认为，依据生效判决所认定的事实，在锦城公司以伊宁市房权证字第××号房产中的 1××号房屋向农行伊犁分行提供抵押之前，该公司已将此房屋出售给案外人周俊玉等人；在锦城公司以伊宁市房权证字第××号房产中的 1××号房屋向农行伊犁分行提供抵押之前，该公司已将此房屋出售给案外人周俊玉等人；在锦城公司以伊宁市房权证字第××号房产中的 1××号房屋向农行伊犁分行提供抵押之前，该公司已将此房屋出售给案外人周俊玉等人；在锦城公司以伊宁市房权证字第××号房产中的 1××Ａ号房屋向农行伊犁分行提供抵押之前，该公司已将此房屋出售给案外人周俊玉等人；在锦城公司以伊宁市房权证字第××号房产中的 1××号房屋向农行伊犁分行提供抵押之前，该公司已将此房屋出售给案外人周俊玉等人。锦城公司和周俊玉等人签订了房屋买卖合同。此合同虽未办理过户登记，但周俊玉等人已经支付了价款，并且实际占有了房屋。农行伊犁分行自认，锦城公司向其提交的抵押物清单中写明，前述案涉房屋处于出租状态。房屋被他人占有使用时，农行伊犁分行作为专业金融机构，应当对房屋的出租情况进行充分的现场调查，要查明出租人是不是锦城公司，抵押物是否有真实的权利人，以此避免错误接受已出售房屋作为抵押物。本案农行伊犁分行未能提交证据来证明其对案涉房屋进行了审慎的调查。所以，它没有尽到专业金融机构应有的审慎且合理的注意义务。原判决认定农行伊犁分行对案涉房屋不享有抵押权，这是恰当的。该分行申请再审的理由是不成立的，本院不会对其予以支持。

综上，农行伊犁分行的再审申请不满足《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项以及第六项所规定的情形。按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，还有《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款的规定，作出如下裁定：

驳回中国农业银行股份有限公司伊犁分行的再审申请。

审判长欧海燕

审判员王涛

审判员杨弘磊

二〇一九年六月五日

法官助理魏晓龙

书记员陈璐

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