11月23日上海通过住房租赁条例，2月1日起施行

11月23日，上海市人大常委会正式通过了《上海市住房租赁条例》，该条例自2023年2月1日起正式开始实施。

依据《条例》规定，上海市将增强对个人“二房东”的监管措施，责令其开设租金监管专用的账户，并且依照规定将相关资金存入该账户。此外，对于进行住房租赁业务的“二房东”，若其转租的房屋数量达到一定标准，则必须完成市场主体登记手续。

《条例》对住房出租的相关规定进行了深化，严格禁止集体租赁，严禁将违法建筑或擅自更改用途的房产出租，同时制定了规范租赁行为的条款，旨在协调租赁双方的权利与义务。

“二房东”须开立租金监管专用账户

近期，长租公寓行业频繁出现“爆雷”现象，一些公寓租赁平台因自身经营问题，包括但不限于管理不善、资金链断裂等，最终导致企业倒闭或负责人失联，给租户造成了不小的经济损失。

在租赁领域，时有“二房东”恶意抬高租金，甚至擅自终止租赁协议等不良现象，对这些乱象进行整治，对于保障租赁市场的良性发展至关重要。

上海市人大常委会法制工作委员会的主任阎锐指出，本次《条例》在强化市场主体监管方面，制定了具有针对性的制度设计。首先，上海将增强对个人“二房东”的监管，明确个人若以盈利为目的转租房屋数量达到一定标准，并从事住房租赁业务，必须依照法律规定进行市场主体登记。

再者，《条例》着重加强了对企业及其工作人员的管理规定。它明确规定需设立企业登记备案机制，同时要求住房租赁企业以及房地产经纪机构为工作人员办理从业资格证，工作人员必须持有此证并实名制从事相关工作。

《条例》对租赁市场中出现的虚假房源信息问题作出了规定，明确要求所发布的房源信息必须保证真实可靠。对于通过网络信息平台发布房源的情况，平台运营者需对发布者提交的资料进行核实，并建立档案进行妥善保存。

此次立法的一大显著特点在于，它明确指出“二房东”所收取的租金必须被纳入特定的监管账户进行管理。

依据《条例》规定，若住房租赁企业需承租个人住房进行转租活动，必须依照规定在商业银行设立专门的住房租赁交易资金监管账户，同时，该账户信息亦需对外进行公开公示。

具体来说，若住房租赁公司对租客一次性收取的租金超出三个月的额度，亦或是收取的押金超过一个月租金的数额，这些款项必须存入专为住房租赁交易设立的监管资金账户中。

上海市人大代表施政在接受澎湃新闻记者的采访时透露，上述规定将显著降低长租公寓“暴雷”等问题的发生频率，同时，对于其中涉及的金融风险等问题，也将借助法治手段进行有效控制。

施政指出，这些法规条款旨在防止租客遭受“钱房两空”的困境，同时也有助于上海住房租赁市场的持续健康发展，进而吸引更多人来上海安居乐业。

为了维护住房租赁市场的秩序，《条例》明确禁止了诸如哄抬房价、不公平竞争以及泄露个人隐私等不良行为。

禁止群租、禁止出租违法建筑

明确禁止群租、规范租赁行为，也是此次立法一大亮点。

群租房在城市发展的历程中成为了一个难以根除的问题，由此诱发的火灾、盗窃等公共安全问题以及各种纷争矛盾层出不穷，其中蕴藏着众多潜在的风险和隐患。

本《条例》对住房出租设定了严格的标准，明确指出严禁群租行为，并禁止将违法建筑或擅自改变用途的房屋出租；此外，条例还规定街镇需强化对此类问题的监管和整治，需定期进行排查，一旦发现安全隐患，必须立即督促进行整改，并启动执法程序，同时开展联合整治行动。

澎湃新闻记者观察到，《条例》明确指出，出租住房应以原始设计或经相关部门批准改造后的房间作为最小出租单元，厨房、卫生间、阳台、储藏室等非居住空间不得独立出租供人居住，同时，每个房间的居住人数以及人均居住面积也必须遵守上海的相关规定。

《条例》规定得非常清晰，任何违反前述规定的住房不得用于集体租赁，同时，违法建筑、擅自变更用途的房屋以及那些依照法律不得出租的房产，也不得被出租使用。

《条例》对登记备案制度进行了优化，同时具体阐述了出租方和承租方应遵循的行为准则，规定出租方不得强制修改或终止住房租赁协议，亦不得提前收回租赁的住房；承租方在使用房屋及其设施设备时，应确保合理和安全，并禁止擅自更改房屋用途、结构，或进行违法的建筑活动等。

群租的问题并非近期才出现，相关部门长期以来都在对其进行整治。自疫情爆发以来，群租所暴露的问题愈发受到广泛关注，这也使得相关部门在监管上需要更加严格。施政如是表示。

此外，近些年，我国及上海市积极推动保障性租赁住房的建设，旨在缓解住房租赁市场在结构性供给方面的短缺。本次《条例》规定，上海需增加与市场需求相匹配、租期稳定、租金优惠、公共服务设施完善的保障性租赁住房供应，同时，要充分发挥保障性租赁住房在租赁市场中的模范带头作用。此外，条例还强调，应将重点布局区域放在租赁需求密集、生产生活条件便利、交通便利的地带。

《条例》进一步规定，上海需打造一个覆盖全市的住房租赁公共服务体系，该体系将提供房源核实、信息检索、网络签约以及登记备案等多项“一站式”便捷服务。