加快发展长租房市场：住房租赁新趋势，关乎民生福祉

中国广播网设于北京，于1月13日传出消息称，住房方面的问题和人民生活幸福、利益密切相关。最近这些日子的时候，在北京市举办的第十五届人民代表大会议当中，参与会议的各位代表针对住房租赁所归属的话题展开了热烈的讨论状态 。

（北京市第十五届人大财政经济委员会委员李扬，央广网发）

中国社会科学院学部委员、国家金融与发展实验室理事长、北京市第十五届人大财政经济委员会委员李扬觉得，在住房市场当中推行供给侧结构性改革，着重加快长租房市场的发展，这是下一阶段各级政府推动城市住房市场发展的重要任务 。

加快发展长租房市场趋势日益明显

近些年来，中国经济已然步入了以中高速度增长作为主要特性的“新常态” 。李扬持有这样的看法，即在新常态的状况之下，租赁市场跟住房买卖市场依旧存有结构性的矛盾 。当下，伴随国家推进“租购并举的住房制度” ，于中央推行保障性租赁住房的进程当中，还提出要加速长租房市场的发展步伐 这种情形之下那住房租赁行业的发展趋势就变得越发显著了 。

2017年，中央再次强调要构建“租购并举的住房制度”，并且首次把“租”置于“购”的前面，这表明以后我们会更多地借助租房来满足居民的住房需求。李扬讲道，2020年全国两会首次提及“长租房”，指明要“完善长租房政策”，这说明长租房作为住房租赁市场的关键部分，已经得到政府以及各界的留意和看重。刚刚结束没多长时间的2021年中央经济工作会不但再次强调了“房住不炒”的基本准则，而且还进一步提出要“加速发展长租房市场”。这一系列政策逐渐地、按步骤地升级，传达出了一个清晰明确的信号，这个信号表明，在今后，住房租赁市场，其中涵盖长租房，将会迎来一个大规模的发展，而这个住房租赁市场将会成为我们用于解决大城市里新市民以及青年人居住问题的关键重要手段 。

机构化运营长租房能有效解决“散、乱、旧”的市场痛点

关于当下住房租赁市场的发展情况，李扬持有这样的看法，那就是需求跟供给之间存在着极为严重的不匹配状况。

站在需求侧来观察，《2021中国城市租住生活蓝皮书》所呈现的数据表明，当下年轻人租房的时长正变得越来越久，其中，租赁房屋达5年及以上的人群占比为51%，而能接受租房10年及以上情况的人群占比为18% 。

然而于供给侧而言，市场之中存有“散、乱、旧”这三方面的痛点，其一，在中国有着数量众多的个人房东，其主要具备的特点是相对较为分散，这便意味着于供给侧的组织层面，机构化长租房所占的比例迫切需要提升，其二，个人房东呈现出的分散状态会致使管理变得混乱，个人出租方随意削减租期以及单方面提高租金，还有毫无缘由地驱赶租户等侵害承租人利益的情形时常出现 。首先是第三点，其内容为旧，住建部展开调研发觉，散户在住房出租之前，不会针对房屋实施装修行为，进而导致租赁住房的品质处于较低水平，甚至还存在安全方面的隐患，依据对12个城市的统计情况来看，有24%的租客，居住在房龄超过25年的老旧房屋之中。

于此情形下，李扬持有这样的看法，即在面对住房租赁市场时，推行供给侧结构性改革，着重加快长租房市场的发展进程，此举乃是下一阶段各级政府推动城市住房市场向前发展的关键重要任务。并且，唯有借助专业化机构进行运营操作，才能够切实有效地解决“散、乱、旧”这样的状况问题，才能够切实有效地构建起稳固稳定的多方租赁关系纽带，从而在此基础上持续不间断地发挥出平稳稳定租金、平稳稳定房价、平稳稳定市场的积极作用效果。

我们要借助长租机构，采用多种办法，把分散状态的租赁市场给组织起来，将分散投放到市场里的租赁房源予以统一改造，确定某种统一标准再向市场推出。这种模式在很大程度上，方便了进入一个陌生环境的新市民以及青年人们较快地融入城市生活。李扬同时说道，长租房具备地域分布更为灵活的特点，大多围绕在地铁、公交、商圈的周边，能够更好地降低通勤方面的问题。与此同时，针对人口持续朝着城市群和中心城市流动的当前状况，长租房有希望推动“职住平衡”。

鼓励专业化住房租赁企业发展，有序有效扩大市场供给

李扬觉得，在怎样对长租房市场予以规范以及加速其发展这个问题上，机构化运作的长租房乃是中国经济发展至一定阶段时必然会出现的产物。它不但有助于补足租赁市场里供给侧存在的短板。而且能够推动存量房实现流通，赶紧去推进老旧小区的改造工作。与此同时，对于规范我国住房租赁市场的秩序，促使住房市场按照顺序进行迭代有着作用。进而对形成新的经济增长点有着有贡献的意义。

针对此情况，其一，于发展模式方面，需鼓励并支持专业化住房租赁企业去发展，提升机构化长租房所占比例，构建起（政策性）保障房与（市场化）机构化长租房“两条腿”一同发展的格局。在这个进程当中，建立住房租赁行业信用评级机制，培育样板机构，将评级高的住房租赁企业向社会公众予以推荐，这些也都是不可或缺的市场基础设施建设。

另外来讲，在那些净流入人口数量较多，且租房人口规模十分庞大的一线区域里，要鼓励拥有多套房屋的个人房东，把闲置的房屋托付给专业的住房租赁企业，由其来进行出租，并且能够给予一定比例的房产税减免。这样做一方面会切实有效地扩大租赁住房的供给数量，另一方面通过机构进行统一管理，面对于分散的租户来出租，能够确保达成全量备案，进而可以进一步规范市场的发展，与此同时还能够防止出现逃税以及漏税的现象。

其二，要构建起全面的网签备案制度，地方住建、公安系统跟住房租赁企业需建立起功能互补、良性互动的大数据共享机制，进而形成联动效应，还要鼓励企业依据市场特性去参与城市租赁系统建设，与此同时，全量的网签备案有助于加强对个人房东、中介机构、租赁企业的分类分级管理，以此来防范“二房东跑路”等风险事件 。

其三，创新长租房市场的金融服务方式，对租赁住房的中低收入者给予政策性资金支持，对初入劳动市场者给予政策性资金支持，在金融方面，对长租机构的资金支持，不但要有资本金支持机制，还有要有债务性资金支持机制，在这方面，广泛引入REITs机制很有必要，整合现有的商业性贷款以及住房公积金贷款，同样是必然的要求。