北京女子农村买房18年后被原房主起诉收回，房屋求购有风险，这些坑要注意

按往常一样，王桦早晨起来在村子里的广场进行身体锻炼。在11月底的时候，北京正下着小雪，69岁的她依旧能够跑完7公里。有村民遇到了她，开玩笑地上前打招呼，问道，“怎么到现在还没有搬走呢？”她底气很足地回应说：“我就是不会搬走的，这是属于我的房子。”。

才过去一个月之前的时候，她所买下的那处农村宅基地遭受了腾退的情况，之后呢，她就在旧居不太远的地方租房子住了下来，然后继续待在了村子里面。

2007年，有一位大学老师，其名为王桦，以大约8万元整的价格，购得了北京房山区田各庄村的一处农村宅基地随后，王桦与房主李越签了协议 。

2018年，李越去法院提起诉讼，诉求是判定购房合同没有效力，进而收回房子。第二年，房山区法院判定合同不具有效力，并且王桦要腾出房屋所在地方。她对这个判决不服气，多次都没有履行，之后遭遇法院实施强制执行 。

九派新闻从王桦处听闻表明物价上涨不存在原价买回道理且不诚信者不应获益的观点，与此同时李越面对媒体宣称他愿意返还8万元购房款 。

但谈起理想的赔偿金额，她一口回绝，“不缺钱，只缺住处。”

王桦走在田各庄村。图/九派新闻　徐鸣

【1】买卖

身处田各庄村的街道之上，随时随地都能够瞅见正在进行翻盖操作的自建房，在那玻璃窗之上，在那柱子之上，粘贴着写有“自建房两居室出租”字样的小广告 。

坐落在北京市房山区的那个村庄，距离燕房线地铁站大概5km。骑车过去仅仅需要十几分钟，村口就有公共交通。名叫高红的村民介绍说，她的孩子在北京二环工作，通勤方式只需地铁加上骑车，每天是能够回家居住的。

在这儿，每月一千三百元能够租到有两个卧室、一个客厅、一个厨房以及一个卫生间的房子，房子门口是面积较大的庭院，并且不存在高楼对阳光造成遮挡的情况。高红讲，“在市里，这样的不最少得要五千元吗。”。

就在该村，有一处宅基地是王桦买下的。她曾在华中地区那种有着一所称得上985高校的地方任教，夏季的时候气候呈现出炎热的状态，最开始买房的时候，她心里是想着要寻觅一个能称作凉快的所在去过夏日假期的 。

2007年，她结束学校课程，前往北京看望姐姐王暧，当时王暧在北京租房子开公司，当地房东称手上有一套一居室，打算以29万的价格卖给她，她正处于犹豫状态，王桦表示自己在外面看中了一个小区的房子，每平方米的价格只要1200元。

王桦所看中的，乃是于田各庄村集体土地之上盖起来的楼房，她原本是打算购买楼房的，此时李越询问她“平房要不要呢”？

与位于村口并且呈现不同状况的楼房不一样，存在着这样一处祖宅，它是独门独户的状态，而且还带有院子，院子的面积大约是400平方米，王桦向九派新闻讲述称，以城里人的视角来看这样一个面积较大的院子，必定会心生喜欢之情，当初自己仅仅是看了一眼，便立刻看中了它。

看房的当天，她即刻打电话给姐姐，告知姐姐要把这套平房买下来。姐姐表示，见到它的人都有份，要一人一半。王暧讲，“那时我卡里有18万现金，当时立刻就去把买房用钱取出来了。”。

由王桦所提供的书面材料显示，在2007年8月7日这一天，北京市房山区田各庄村村民委员会开具了收据，其上写道，“今收到王桦交来房屋管理费3000元”，并且加盖了印章，而相关判决书对该事实予以了确认。

还有一份，是村委会开给城关供电所的《证明》，它表明，情况是这样的，对于我村村民李某与李越，要证明二者为父子关系，且李某已经去世，那房屋是由其儿子李越继承的，而后李越把房屋卖给了王桦，接下来请把李某变更为王桦，这份证明上面写着电表号并且加盖了印章 。

九派新闻所获取的相关判决书表明，在2007年8月8日这一天，李越跟王桦签订了《房屋买卖协议书》。这份协议书当中约定，王桦要购买李越宅院内的4间房屋，需支付价款6万元，并且在当日支付房价款以及其他款项，总计8万元。

上午的时候去参观房屋，下午便达成签署契约的行为。还未能够来得及跨过银行的门，于自动柜员机的前面，姐妹二者就径直将钱财转手给予李越。这一间平房的交易在一日之中就达成了。

王桦讲，这般快速，是担忧对方改变主意不售卖了，“没料到的是，十几年过后他反悔了。”。

涉案宅基地。图/九派新闻　徐鸣

【2】反悔

王桦买下那处平房之后，就没跟卖方再度碰面了，基本上都没什么再有交集的事情了。在居住了十好几年之后，2018年的某一天，她忽地接到一个电话，打电话的人说想要把那房屋买回去。

她觉得自身于田各庄村那儿安安稳稳地生活居住，住了好些年了，于是就干脆地一口给拒绝了。在其被拒绝之后，对方朝着法院提起了诉讼。

李越声称，经过询问之后了解到，双方所签订的协议违背了法律规定，所以请求法院去确认，双方签订的那份《房屋买卖协议书》是无效的啦。

王桦告知九派新闻，于买房之际，她并非对于有可能产生的纠纷丝毫没有意识，她着重表明，买房之时李越称自己乃是居民，并非村民，“不然的话我是不会购置他的房子的。通州宋庄画家村案发生之后，我明白是不可以买农民的房子的。”。

，2002年7月之时，画家李玉兰花费4.5万元的价钱购得了通州宋庄村民马海涛的房屋以及院落，于此并且签署了协议，2006年10月之际，房屋产生升值情况，于是马海起诉李玉兰，诉求撤销合同，好收回房子，在次年，通州法院宋庄法庭进行一审判决判定该协议为无效，马海涛支付给李玉兰9.4万余元房屋补偿，李玉兰要进行腾退房屋，市二中院终审维持原判，不过指出李玉兰能够就信赖利益损失另外主张赔偿 。

并且，王桦讲，她专门在合同签订两年之后，也就是2009年的时候，才开始动手加建五间房屋，她在手机当中翻阅上百条法律条文后，找出其中一条来证实她的行为，那上面写着，《中华人民共和国行政处罚法》第二十九条，违法行为若在二年内没有被发现，就不会再给予行政处罚，法律另外有规定的情况除外。

2019年，法院审理后判决，两人签订的房屋买卖合同无效。

法院认定，那种违背法律、行政法规强制性规定的合同应被判定无效。农村房屋进行买卖必定关联到对该房屋所处宅基地使用权的处置，然而宅基地使用权乃是集体经济组织成员所享有的权利，并且是与特定身份关系相挂钩的。王桦并非本案件所涉及房屋所在村的集体经济组织成员，所以不应拥有该村宅基地的使用权。因其身为城市居民，故而不可以购买农村宅基地上的房屋，不存在购买资质。

面对采访，北京市房山区法院执行局的崔法官声称，第一份判决书判定房屋买卖合同不具备有效性。第二份判决书判定需返还并且腾退宅基地以及房屋。

凭借《法治进行时》的报道，李越接受采访所声称的卖房缘由是当年父亲患上癌症，从而致使经济陷入困难境地 ，而涉及表明到当初她前往田各庄村买房这一行为，一旦说起，双方就达成了一致 。

经过了11年的协议签订之后。李越声称，母亲对于老房子有着特别的情愫，居住在楼房里会感觉不自在，“那就把房子给弄回来好了。”他讲道，那个时候条件稍微有了一些改善，于是就跟王桦去协商，然而她始终不答应 。

李越面对媒体时表示，愿意返还购房款八万元。

九派新闻的记者前往该村进行走访，当提及这起案件时，几乎村子里的每一个人都知晓，而村民们对于此事有着各自不同的表述 。

有村民直接地讲道：“我觉着李越没道理，之前干什么去了呀，人家都花了钱去装修而且住了那么长的时间了。”还有村民持有这样的看法，“从法律层面来讲，买卖的手续并不齐全的情况下，（被要求归还回去）那也是没有办法的事情。”。

【3】腾退

于田各庄村当中，售卖宅基地之后又反悔这样子的情况可不是单独的个例。村民高红讲道那时候啊，村子里集体土地之上盖起了楼房，“有挺多村民把自家小院卖出去了，然后去购买那边的楼房，可后来却又想着再给买回来呢。”资料表明，建起来的楼房是田各庄小区，它还有另外一个名字叫做福金苑，总共是五栋楼，是在2006年的时候建造完成的 。

田各庄小区。图/九派新闻　徐鸣

走访过程当中，九派新闻发现，小区之上贴着卖房的广告，还有求购房屋的广告，其房屋价格处于均价8000左右每平方米的状态。

售卖与求购广告。图/九派新闻　徐鸣

高红进行介绍，当年存在这样的情况，有的是以6万多的价格售卖出去的，之后那是用30多万的价格再买回来的，这些交易全部都是彼此之间相互协商价格后达成的，“如今经过估量，大概得六七十万才能够买回来。”。

其又表示，卖给本村的人，便没法买回来，就是那种，人家在村大队一旦办理过户，那就不再属于你了，还说，如果卖给外地的人，或许就能够买回来。

持有同样说法的王桦表明，卖房原因不是父亲患癌，而是为改善住房条件。那时，北京农村未实行“煤改电”，冬天村民需运煤取暖，有人觉得不方便且嫌脏。村里盖楼房后，部分村民卖掉宅基地去置换楼房 。

她亦声称，李越的姐姐同样卖了宅基地，仅仅是售出给了同村之人。另又有村民对她讲起，自己弟媳的房子在当年以1.9万元售卖出去，后续经过协商又以 68 万将其买回。

对于前述那种说法，记者朝着田各庄村村委会主任去求证，该村委会主任表明不接纳采访 。

据资料表明，在返还问题方面，于实践当中，存在这样的情况，有的地区会去考量出卖人因土地增值而获取的利益，以及房屋价值出现的变动，进而让买受人返还房屋，而出卖人则要向着买受人赔偿所谓的（地上物价值），以此作为一种对价返还，至于具体的数额能够委托评估机构进行评估 。

先来说上文提及的宋庄画家案，在一审进行宣判那个时候，法官曾经明确指出，买卖双方均存在着过错情况，应当按照七三开的比例去承担过错责任。一审法院委托了有关部门针对涉案房屋宅基地区位价值展开了评估工作，涉案房屋宅基地总的价格大概是26万元，法院依据这一价格的70%来进行计算，从而确定了18.5万元的赔偿数额。

最终，画家李玉兰腾出房屋，一共获得了二十八万元的赔偿。在此案中担任代理的律师曾经表示，将案件结果按照七成与三成的比例划分，已然是这类案件在审判时较为常见的判决方法。

一份案号为“（2018）京03民终8634号”的农村房屋买卖合同纠纷二审民事判决书，被记者检索到，在此案里，北京市第三人民法院判决双方协议无效，判决书指出，宗某某出卖房屋后，在2017年之前从未主张房屋相关权利，现因其他原因违背曾经自愿订立的契约，不认可2003年的房屋出售行为，虽然目前法律上确认房屋买卖合同无效，但是宗某某的行为不符合诚实守信、公平合理原则。

该案件中，法院另外持有这样的观点，特别需要着重表明的是，涉及此次案件的房屋买卖合同尽管处于无效状态，然而鉴于合同无效之后所产生的法律后果还没有得到处理，并且涉及该案件房屋的腾退问题适宜与补偿问题一同加以解决，而涉案房屋实际上尚未进行腾退，所以应当由被告 Wangmoumou 继续占有并用于使用。在合同无效法律后果得到处理以前，原告 Zongmoumou 没有权利仅仅依据合同无效这一情况，向 Wangmoumou 或者相关机关主张涉案房屋的相关权利。

于本案里，一审法院判定王桦腾退房屋并返还，损失赔偿之类的问题能够另外去加以解决。

王桦对判决表示不满，她告知记者，那时买卖的祖宅四处都漏雨，根本无法居住，她和姐姐分别投入了十多万元在装修以及加建房屋上，可现在却连一分钱都拿不到，甚至购房款都没有 。

【4】“不缺钱，只缺住处”

那条铁链把涉案祖宅锁得严严实实，自从被强制腾退开来，向来无人居住。王桦现在租住在群租房里，距离这片被强制执行的房屋，也就是其自家那涉案祖宅，不到一百米之处 。

她认为现下的住处，跟那上百平方米的旧居不一样，显得逼仄且不便。过道宽度不到一米，摆满了鞋子以及快递箱，光线昏暗，阳光照射不进来。因为没有厨房，她只能在门口的地上蹲着进行做饭。她表示，“在原来的房子里面，我还挺爱做些包子吃的，可在这儿做什么都不方便。”。

在存在着的房间之内，被移动过来放置的电视机、热水壶以及衣物呈现出四处散落的状态。王桦最为苦恼并且发愁的事情是不存在桌子，“平常的时候要是想要撰写一份诉讼材料，但却不存在可供书写的地方。”她把洗衣机当作具备桌子功能的物品，将笔记本电脑竖着放置在抽屉所形成的狭窄空隙之中。

王烨现住所。图/九派新闻　徐鸣

九派新闻被房东告知，租金由李越支付，一间每月400元 ，有两间 ，眼下已支付连续半年的租金 。

王桦透露，村民告诉她，在她每天晨练的时候，李越在附近等候她，大概是想跟她沟通，然而她不予理会 。

一说到期望的赔偿数额，她当即果断拒绝——“我不谈钱的事儿。”她念叨着自己账户里的进账、退休金，以及在南方城市和中部城市还有的别的房产。“我炒股还收获了挺多盈利呢。”。

她说，“我不缺钱，只缺（合适）住处。”

王桦在群租房。图/九派新闻　徐鸣

她讲的那个缺居住的地方，讲的是位于北京域内的居住之处。她表明，在十几年之前购置北京的房产，目的在于“寻觅一处较为凉爽之地度过夏天”。步入老年阶段后，她当下直接表明，是鉴于北京的医疗环境状况，“此地距离房山区的医院驾车仅需五分钟，连加强型的核磁共振检查都能够进行。”。

她用手触摸着自身的甲状腺，回想起往事说道，“那时我这个部位是需要进行手术的，要是处理得不妥当就极容易引发甲减（甲状腺功能减退），那可是要终身服用药物的，消融术的副作用相对较小，然而当时在广州就连很少的医院都能够做。我在北京做完手术的当天，就能够自己行走回家，甚至连晚上的睡眠都没有受到影响。”。

她讲述起自身买房的经历，2008年之时，她听闻新闻提及城镇化，于是即刻奔向广东某地购置了房屋，北方天气逐渐转归寒冷，她便前往广东度过冬天，偶尔，退休群里的其他老师也会跟她打趣开玩笑，声称她于各处均具备保障，她亦自我调侃道：“你们拥有子女呀，子女乃是你们的保障，我却没有子女呢。”。

提起这个官司，她就开始守着宅子，一步不离开，从此再也没去南方度过冬天了。 ，。

记者向她发问，询问之前所想象的退休生活是否是如今这般模样，她讲道，原本计划在70岁之前将全球五大洲都游玩一遍，70岁之后则游玩国内各地，前些年，在欧洲游玩了102天之后，她返回了田各庄村，心中担忧会有人“侵占”房屋，因而便没有再外出游玩，“明年我就年满70岁了，旅行社不会再接收我了，必须要有家属陪同才行，可我并没有家属。”。

然而她对于自身健康状况极为自信，“我的身体还算不错，待这件事情完结之后，我便会独自前往澳洲游玩，去做背包客。”。

从距离强制执行过去了将近一个月起，王桦每日都会路过那处宅子，隔着围墙，她指向院子里的柿子树、杏子树，称它们每年都长势良好，果实极为丰硕，在她入住之后，还种了一棵核桃树，其表示“好吃得很” 。

还听她讲，于此处居住历经诸多岁月，除去去年夏季，长达十几载的时光里气候凉爽宜人，“从未有过一个夏天需要通宵开启电扇来纳凉。”。

“我要坚守在这里。只剩这一处了。”她说得斩钉截铁。

她讲起，为了能距离医院更近一些，于2016年的时候，成交了一套昌平的小产权房，成交价格是11.3万，签订的是20年的租赁合同，然而去年的时候被拆除了，最终同样是什么都没有得到。

这个时候，有别人给她介绍收购那个处于村口位置的楼房情形，她仰起头说着这样子讲了：“哪怕还有谁，又怎么敢再次去购买那种小产权性质的房屋呢？”。

（文中人物均为化名）

九派新闻记者 徐鸣 北京报道

编辑　刘萌